부동산 거래에서 “할인”이라는 말에 혹해 덥석 계약했다가, 뜻하지 않게 법적인 문제나 심각한 손해를 겪는 이들이 늘고 있습니다. ‘미분양 통작업’으로 불리는 대출 사기에 피해자가 되거나 합법적으로 보이는 ‘작업 대출’ 이면의 위험한 함정에 빠질 수 있는데요. 핀다 김호재 팀장을 만나 실제 어떻게 사기 피해가 벌어지고, 또 어떤 방식으로 개인들이 법적인 위험에 노출되는지 알아봤습니다.
미분양 아파트 '통작업'의 실체
강원도에 있는 한 단지가 75% 미분양이었습니다. 이 경우 동 전체를 매입하는 이른바 ‘통작업’ 또는 ‘동작업’ 방식으로, 분양가의 45%에 매입하되 계약서에는 기존 분양가(3억 원)로 작성합니다. 법인은 대출 규제가 적기 때문에 70%까지 대출이 가능하며, 이를 통해 실제 금액보다 훨씬 높은 대출을 받게 됩니다.
세입자를 들일 때는 시세의 2/3 정도로 낮춰 전세나 월세를 제안합니다. 그리고 시간이 지나 시세가 오르면 시세 차익을 통해 수익을 내고, 집값이 하락하면 분양가의 70%선에서 세입자에게 매수를 유도합니다. 세입자는 보증금을 잃을까 두려워 결국 매수하게 되는 경우가 많습니다.
법인 소유 부동산, 왜 조심해야 하는가
법인 소유의 아파트는 이런 ‘통작업’이 가장 빈번하게 발생하는 대상입니다. 자주 쓰는 멘트는 "기숙사 용도로 사용하려 했는데 인원이 빠져나가서 싸게 내놓는 것이다"입니다.
따라서 법인 소유 부동산은 우선 경계를 해야 하며 해당 법인이 어떤 사업을 하는지 확인해야 합니다. 만약 부동산 관련 업종이라면, 거의 확실히 ‘통작업’ 케이스일 가능성이 큽니다.
없는 직장도 만들어 주는 ‘작업 대출’의 세계
요즘 SNS에서 “저신용자, 무직자도 대출 가능”이라는 문구를 쉽게 볼 수 있습니다. 이는 정부 정책 지원 자금을 가장한 대출 광고로, 실상은 대부업체를 통해 고금리 대출을 중개하고 수수료를 챙기는 구조입니다.
일부 업체는 실제로 가짜 회사를 만들어 무직자를 허위로 취업시킵니다. 3~5개월간 4대 보험을 납부한 후, 해당 내역을 기반으로 시중은행에서 대출을 받습니다. 주로 노숙자나 대학생이 타깃이며, 이 과정에서 대출금의 절반 이상을 수수료 명목으로 떼이게 됩니다.
주민등록증과 간단한 서류만 맡겼다고 주장해도 법적 책임은 면할 수 없습니다. 사문서 및 공문서 위조에 해당하며, 법적으로는 적극적 가담자로 간주됩니다.
실제 사례 중 대학생이 벌금 1,000만 원을 받고 빨간 줄까지 그어졌던 경우도 있습니다.
심지어 대학생 명의로 위장된 스타트업을 만들어 정부 지원금까지 받는 경우도 발생하고 있습니다. 이런 작업은 3개월에서 5개월의 시간이 걸리며, 재직 확인 전화도 조작된 업체가 응답합니다.
사기인지 확인하는 기준
수수료를 요구하는 경우, 100% 사기입니다. 정상적인 대출 중개인은 절대 수수료를 선징수하지 않습니다. “선이자”라는 표현 역시 사기의 대표적인 패턴이니 주의해야 합니다.
일부 은행은 재직 기간이 1년 미만인 경우 대출을 거절합니다. 그러나 이로 인해 상당수 고객을 놓치게 되는 문제도 있습니다.
특정 업체에서 대출받은 고객의 연체율이 높아지면 해당 업체는 FDS 시스템에 의해 블랙리스트에 올라가기도 하지만 통상 사기가 발생한 이후에야 금융권에서 대응이 가능한 구조라 항상 늦을 수밖에 없습니다.
