기다리고 기다리던 아파트 당첨 소식
아파트 당첨의 기쁨은 잠시, 이제부터 본격적인 내집마련의 시작입니다. 당첨이 확정되면 계약서 서명부터 시작해 계약금 마련과 대출, 입주까지의 과정을 거치게 됩니다. 일련의 모든 과정들이 큰 돈이 오가는 아파트 계약과 연관되어 허투루 할 수 없는데요.
내집마련이 처음인 젊은층, 청약에 참여하는 예비 청약자, 무주택자들은 이와 관련해 부동산, 대출 용어 등을 사전에 알아두면 당첨 후 당황하지 않고 차근차근 스텝을 밟을 수 있습니다.
아파트 당첨이 되었다는 가정하에 준비해야 할 것들을 미리 살펴봤습니다.
[Remark] 깐깐해진 자격 검증, 다시 보자 ‘모집공고’
당첨을 알리는 문자를 받았거나 청약홈에서 당첨자 명단을 확인했다면 본격적인 계약 준비에 들어갑니다.
보통은 당첨자 발표가 나고 일주일안에 서류접수가 들어가게 되므로, 빠르게 서류를 모아야 하는 미션에 맞닥뜨립니다.
어떤 방법으로 당첨되었느냐에 따라 필요한 서류가 다르기 때문에 입주자모집공고를 다시 한번 살펴야 합니다.
공통서류 외에도 특별공급의 경우는 유형별로 챙겨 할 각종 증명서와 소득증빙서류 등 다양하게 요구합니다.
특히 요즘에는 서류제출을 비롯해 당첨자 자격 검증 절차가 엄격해지고 있어 서류 미제출 같은 실수는 하지 않아야 합니다.
만약 신청자의 착오 등으로 신청내용과 제출서류가 상이할 경우 당첨을 취소하며, 부적격 당첨에 따른 결과는 신청자 본인의 책임이 됩니다.
또 당첨이 취소되거나 당첨을 포기할 경우 다음 청약에서 불리해진다는 점도 유념해야 합니다.
[Remark] 계약금 내면서 시작… 중도금, 잔금마련까지
서류제출 후 계약금을 내면 비로소 계약이 체결됩니다. 계약금은 전체 분양가의 10% 선이 많고 공공택지이거나 인기 분양 단지는 20% 인 경우도 있습니다.
계약금은 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. 통상적으로 계약금 납부 기간은 당첨 후 한달 내 진행되기 때문에 현금이나 예적금처럼 환금성이 높아야만 합니다.
이에 청약 전 계약금 낼 여력이 있는지 미리 확인한 후 청약에 나서는 것을 추천합니다. 또 계약 후 신경 써야 할 서류 중에 자금조달 계획서가 있습니다. 규제지역은 모든 주택, 규제지역이 아닌 곳은 6억원 이상의 주택을 취득하는 경우 제출해야 합니다.
따라서 수도권 수분양자들 대부분 자금조달 계획서를 작성해야 합니다. 자금 출처를 세세하게 따져서 증여나 불법 자금 등을 가려내겠다는 건데요. 자금조달 계획서를 허술하게 작성한다면 조사 대상에 오를 수 있으니 증명할 수 있는 범위에서 정확하게 작성하는 게 좋습니다.
계약금을 마련했다면 이제 중도금 대출 차례입니다.
중도금은 계약금과 잔금사이 가장 큰돈을 납부하는 과정입니다. 건설 공정에 따라 6차 정도 나눠내는 게 일반적이며, 간혹 재건축.재개발 단지의 경우 입주 가까운 시기에 분양해 중도금 납입 횟수가 적거나 중도금 회차별 기간이 짧을 수 있습니다.
그래서 인기가 많은 서울 아파트 분양 시 신경 써야 할 부분이 바로 계약금과 잔금까지의 기간입니다.
중도금 대출은 보통 시행사(시공사), 조합과 협약된 금융기관에서 진행합니다. 단지 규모, 브랜드, 지역에 따라 금리 수준 및 참여하는 은행 숫자도 다릅니다.
참고로 1만2천여 가구 대단지인 ‘올림픽파크 포레온’ 때는 중도금 대출 진행 은행이 6곳이었습니다.
[Remark] 6.27대출 규제 이후 잔금대출 주의보
중도금 대출은 DSR 규제를 적용받지 않아 다른 대출보다는 수월한 편입니다.
하지만 입주 시기에 진행하는 잔금 대출은 각종 규제를 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
특히 6.27대출규제로 6월 28일 이후 모집공고가 난 사업장은 잔금 대출이 최대 6억원으로 제한되었고, 여기에 조건부 전세대출도 전면 금지되어 자금 마련에 더욱 신경 써야 합니다.
잔금 대출은 개개인의 소득과 아파트 가격, 위치에 따라 가능 범위가 다릅니다.
잔금 대출에 적용되는 규제는 대표적으로 LTV, DTI, DSR 등이 있습니다.
아파트 가격을 기준으로 하는 LTV, 연간 소득을 따져 갚을 수 있는 능력이 되는지 따지는 DTI, 여기에서 더 나아가 모든 부채를 고려해 차주의 상환능력을 보는 DSR이 있습니다.
특히 올해 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 현재 금리에 1.5%P(지방 주담대 0.75%P)를 가산해 상환능력을 평가하므로 실제 대출한도가 줄어들 수 있다는 점도 염두에 둬야 합니다.
[Remark] 입주 후 후회 말고 사전점검 깐깐하게
입주 2~3개월 전 진행하는 ‘입주자 사전점검’은 말 그대로 건설사가 어떻게 지었는지 확인하고 고쳐야 할 부분은 없는지 체크하는 날입니다.
‘대형건설사 브랜드 아파트니까 어련히 잘 지어줄까’라는 생각은 접어두고 꼼꼼하게 체크를 해야 합니다. 부동산 커뮤니티에서 입주자 사전점검 때 하자 스티커를 수십 개 붙였다는 이야기를 심심치 않게 접할 수 있습니다.
창문과 방문의 열고 닫힘 상태, 도배, 바닥, 도장 상태, 실리콘 마감, 수평 상태 등 기본적인 점검 외에도 물을 쓰는 공간인 화장실과 주방 부분도 꼼꼼하게 체크해야 합니다.
사전에 체크리스트를 만들고 가족들을 동원해 행사에 참여하는 것이 생각지 못한 하자를 잡아낼 수 있습니다. 이때 줄자를 갖고 가서 입주를 대비해 가전 위치 등을 파악해도 좋습니다.
입주자 사전점검일에 ‘점검’만 하지 않습니다.
시공사에서 견본주택 행사처럼 이벤트를 여는 곳도 있고 단지 곳곳에서는 가구, 가전, 입주청소, 인테리어, 이사 정보 등 판촉 행사를 많이 볼 수 있습니다. 여기에 잔금 집단대출을 위해 은행 부스들도 들어서기 때문에 대출 상담도 진행할 수 있습니다.
이처럼 새 아파트로 내집마련 하는 일은 설레는 일인 동시에 점검해야 할 부분도 많습니다.
특히 6.27 대출 규제의 영향력이 상당하고 앞으로도 규제가 강화될 수 있는 분위기를 고려할 때 무턱대고 청약에 임하는 것보다 자금 계획을 미리 생각해 보는 것도 현명한 내집마련 방법입니다.
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