전셋집 경매땐..집주인 체납세금보다 보증금 우선 반환

경매·공매시 당해세보다 세입자 재산이 우선
집주인 동의 없이 미납조세 내역 열람도 가능

미납국세 열람 적용 방식(기획재정부 제공).

(세종=뉴스1) 이철 기자 = 앞으로 세입자가 전세계약 후 집주인의 동의 없이도 집주인의 미납 조세 내역을 열람할 수 있게될 전망이다.

또 집이 경매·공매로 넘어갈 경우 정부가 우선 받도록 돼 있는 당해세(종합부동산세 등)분을 세입자가 먼저 받을 수 있게 될 것으로 보인다.

기획재정부는 국세 분야에서 이같은 내용의 전세사기 피해 후속조치를 추진한다고 28일 밝혔다.

이번 방안은 지난 1일 관계부처 합동으로 발표한 '전세사기 피해 방지방안'의 후속조치다.

우선 기재부는 전세보증금이 2000만원 이상일 경우 '주택임대차 계약일부터 임차개시일까지' 기간 중 임차인이 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납조세를 열람할 수 있도록 했다.

현재는 계약 전에 '임대인의 동의'를 받은 경우에만 미납조세 열람이 가능하다.

임차인은 임대차계약서를 지참해 세무서장 등에 미납조세 신청하면 열람할 수 있다. 세무서장 등은 그 열람 사실을 임대인에게 통보해야 한다.

정정훈 기재부 조세총괄정책관은 "법무부나 국토교통부에서 후속조치가 나올 것으로 보인다"며 "(국토부 등이) 공인중개사협회와 임대차 표준계약서를 두고 협의할 수 있을 것"이라고 설명했다.

이어 "표준 계약서에 의하든, 아니면 개인 간의 합의에 의하든 특약에도 반영될 수 있다"며 "만약에 공시가격의 일정 비중 이상, 시가 중에 얼마 이상, 보증금 대비 일정 수준 이상의 체납 사실이 확인되는 경우 계약금의 손실 없이 계약 해지 특약을 할 수도 있을 것"이라고 말했다.

당해세 우선 예외 적용 방식(기획재정부 제공).

기재부는 또 집이 경매·공매될 경우 당해세 우선 변제 제도를 변경한다. 당해세란 종부세, 상속세, 증여세, 재산세 등이다.

현재는 임차인이 계약을 한 후 임대인에게 발생한 당해세(종부세 등)라고 할지라도 경매·공매 후 남은 금액에서 당해세를 정부가 먼저 가져갔다. 그다음이 은행 등이 가진 저당권, 그 후 임차인의 보증금 순이었다. 이에 따라 임차인이 보증금을 전부 날리는 일도 발생했다.

기재부는 앞으로 당해세 분의 권한을 임차인 보증금으로 양보한다. 그다음으로 은행 저당권, 임차인의 남은 보증금, 당해세 순으로 변제하기로 했다.

만약 전세보증금이 3억원이고 집주인의 은행 대출이 2억원, 임차 후 당해세가 1억원이 발생한 집이 경매에서 4억원에 낙찰됐다고 가정한다면, 현재는 4억원 중 당해세 1억원, 은행대출분 2억원 등 3억원이 우선 배분되고 세입자는 1억원만 받게 된다.

개정안에서는 4억원 중 일단 당해세 1억원분을 우선 임차인이 가져가게 된다. 그다음으로 남은 4억원 중 은행이 빌려줬던 2억원을 돌려받게 된다. 그렇게 되면 1억원이 남는데, 이 금액도 세입자가 가져가면서 총 2억원이 확보된다. 당해세 분을 우선 세입자한테 지급하면서 보증금 손실의 규모를 줄여주는 셈이다.

정 정책관은 "(당해세가 후순위로 밀리더라도) 집주인의 체납분은 여전히 남아있기 때문에 다른 재산 압류, 소득 발생시 압류 등을 통해 징수할 수 있다"고 설명했다.

임대인 변경 시 국세우선원칙 적용 방식(기획재정부 제공).

이외에 기재부는 주택 임차 중 임대인이 변경되더라도 변경된 임대인의 국세체납액보다 보증금을 우선 받을 수 있도록 제도화한다.

만약 집주인의 국세체납액이 1억원인 것을 세입자가 미리 알고 보증금 2억원에 전세계약을 했는데, 집주인이 새로운 집주인(국세체납액 3억원)에게 집을 매각하는 사례가 있다.

이 집이 경매로 넘어가 4억원에 팔릴 경우 새 집주인의 체납액 3억원 중 전 집주인의 체납분인 1억원만 우선 국가가 가져간다. 그다음 세입자의 보증금 2억원이 배분된다. 정부는 남은 경매대금 1억원을 받은 후 새 집주인으로부터 남은 1억원의 체납액을 추후 압류 등 방식으로 징수한다.

정 정책관은 "현재는 국세와 임차보증금간 변제 순서에 대한 명시적 규정이 없어서 대법원 판례에 따라 집행 중이었다"며 "지금 판례로 운영되는 것을 법으로 명확히 한다는 것"이라고 설명했다.

기재부는 개선사항 내용을 담은 국세기본법 및 국세징수법 개정안을 다음달 중 의원입법을 통해 국회에 제출되도록 협의할 계획이다.

정 정책관은 "임대인 변경 시 제도와 당해세 제도는 국세기본법이라 내년 1월 시행할 수 있도록 추진할 생각"이라며 "집주인 체납액 열람은 내년 1분기를 예상한다"고 말했다.

iron@news1.kr