분양 전부터 시끌, 과천주공4단지… 우선공급 요건까지 바꿨다

분양을 앞둔 과천주공4단지가 세간의 화제입니다. 서울을 방불케하는 분양가로 청약 대기수요를 놀라게 한 가운데, 과열을 경계한 과천시까지 선제적으로 조치에 나서면서 시장의 이목이 집중되고 있습니다.

지난 3일, 과천시는 주택 우선공급대상 지정고시의 행정예고를 내고 의견수렴 절차에 착수했습니다. 이 고시는 주택공급규칙에 따라 과천시 1년 이상 거주자에게 주택을 우선공급하겠다는 내용을 담고 있습니다.

기존의 우선공급 요건인 ‘과천시 거주자’에 만 1년 이상의 거주 요건을 덧붙인 건데요. 지난해부터 전입신고를 하고 살고 있지 않았다면, 앞으로 나올 청약은 1순위라도 기타지역으로 접수해야 합니다.

이번 고시는 과천주공4단지 분양을 겨냥한 조치로 풀이됩니다. 과천주공4단지 분양이 가시화 된 시점에 나온 조치이기도 하고, 무엇보다도 올해 중 과천 공급 물량은 과천주공4단지(프레스티어자이)만 남아있는 상황입니다.

과천주공4단지 우선공급요건을 확보하기 위한 위장전입을 미연에 방지하고, 위장전입으로 인한 전세시장 충격도 방어할 수 있을 것으로 기대되는 조치입니다. 이번 분양을 노리고 전입을 계획하고 계시던 분들께는 날벼락이겠지만요.

그래서 이번 행정예고도 ‘고시 전 입주자모집승인 신청 진행 건 포함’이라고 못박고 있습니다. 행여 과천주공4단지가 고시 전에 승인을 신청하더라도 새 기준을 적용하겠다는 겁니다. 결국 이번 분양은 ‘만 1년 과천시민’끼리의 경쟁입니다.

역대급 분양가 “전용 84㎡ 19억” 그래도 안전마진이 2억?

과천주공4단지 재건축은 경기 과천시 별양동에 전개되는 사업입니다. 총 10개동 1,110세대로 조성된 주공4단지를 허물고 지하 3층~지상 최고 35층, 11개 동 1,445세대를 새로 건설한다는 계획입니다.

분양가는 3.3㎡당 5,600만 원 이상이 유력한 상황입니다. 이 가격은 아직 조합의 의지에 불과합니다만, 분양가 상한제 적용 대상도 아니고 시세와 비슷한 수준이라 조합이 원하는 수준에 큰 차이 없이 통과될 전망입니다.

3.3㎡당 5,600만 원은 경기도 역대 최고 분양가입니다. 2019년 분양한 ‘과천 푸르지오 써밋’이 3.3㎡당 4,152만 원으로 5년 연속 최고가를 기록하고 있는데요, 단숨에 3.3㎡당 1,400만 원 이상 신고가를 경신하게 되는 겁니다.

전용 84㎡로 환산하면 19억 원이 넘고, 전용 59㎡도 14억 원입니다. 이 정도면 아현뉴타운(마포)이나 옥수·행당(성동), 고덕지구(강동)도 손에 닿을 정도의 가격입니다. 실제로 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 8월에 20억 원으로 거래됐습니다.

단, 분양가 논란은 제한적일 것으로 전망됩니다. 과천 시세가 ‘서초구 과천동’이라고 해도 과언이 아닐 만큼 올라 있기 때문입니다.

실제로 과천푸르지오써밋 전용 84㎡는 8월에 최고 22억 9,000만 원으로 실거래가 성사됐고, 과천자이 전용 84㎡A도 최고 20억 5,000만 원으로 거래됐습니다. 분양가가 19억 원으로 책정돼도 안전마진이 2억 원 가까이 되는 셈입니다.

일대 거래량도 치솟고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1월 기준 과천의 아파트 거래량은 29건에 불과했으나, 7월 들어서는 172건으로 늘었습니다. 같은 기간 용산구 거래량 상승폭과 비슷한 수준입니다.

과천 3기 재건축, 다음 기회는? 2026년 2개 단지 분양 예정

과천주공4단지 분양은 과천 3기 재건축의 마수걸이 물량입니다. 과천 일대 재건축은 시기에 따라 1~3기로 나뉘는데요. 3기는 과천주공4단지와 5단지, 8·9단지, 10단지 총 4개 단지 재건축이 진행될 예정입니다.

이후 가장 빠른 일정은 5단지입니다. 대우건설이 시공을 맡았고, 5월에 사업시행계획인가를 받아 최근 조합원 분양 신청을 마쳤습니다. 이후 사업이 순조롭게 진행되면 2026년 5월 분양할 예정입니다.

8·9단지 일정도 비슷합니다. 현대건설이 시공을 맡았고, 올 연말 관리처분계획인가를 계획하고 있습니다. 분양 예정시기는 2026년 6월입니다. 이 사업은 재초환(재건축초과이익환수제) 면제가 확정되어 사업에 속도가 더 붙을 전망입니다.

단, ‘만 1년 과천시민 우선공급’으로 인해 예비 청약자의 셈법은 다소 복잡해졌습니다. 이번 4단지 분양은 포기하더라도, 이후 공급될 3기 재건축 단지를 노리려면 넉넉잡아 내년 초에는 과천에 입주해야 합니다.

3기 재건축 공급물량이 상당하다지만 남은 3개 단지 공급물량은 5,300여 개에 그칩니다. 향후 2029년쯤 분양할 것으로 예상되는 과천지구 물량까지 포함해서, 기존 거주지의 거주기간을 포기하고 전입할 가치가 있을지는 각자 판단이 필요하겠네요.