"강남이 흔들린다" 강남3구 '무더기' 경매 매물, 업계 관계자도 깜짝 충격 전망

서울 부동산 시장의 대표적인 '안전자산'으로 평가받던 강남권 아파트들이 최근 경매시장에 잇따라 등장해 충격을 안기고 있다. 통상적으로 강남 아파트는 경매 시장에 매우 드물게 등장했기에 경기 침체가 본격화하는 게 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있다.

최근 부동산 경매 전문업체 지지옥션이 집계한 자료에 따르면 올해 1분기 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 '강남 3구'에서 경매로 진행된 아파트는 총 93건에 달했다.

이는 지난해 같은 기간보다 감소한 수치지만 양보다는 질적인 측면에서 시장 변화가 뚜렷하다는 분석이 나온다.

이전에는 강남 아파트가 경매 시장에 등장하면 상속 문제나 공유 재산 분할 등 비경제적 요인으로 인해 물건이 올라온 것이었는데, 최근에는 채무 불이행 등 금융 부담에 따른 실제 매물이 증가하고 있다는 것이다.

강은현 법무법인 명도 경매소장은 "예전엔 강남권 경매 물건의 상당수가 상속 분쟁과 같은 사유였다. 그런데 최근에는 고금리와 채권 문제로 인해 실질적인 경제 압박을 받아 경매로 나오는 사례가 늘고 있다"라고 말했다.

특히 재건축 기대감이 큰 대치동 은마아파트도 올해 1분기에 두 건이나 경매로 나오는 사태가 발생했다. 은마 아파트는 현금청산이나 조합원 승계 문제로 일반적으로 시장에 잘 나오지 않는 매물이라는 점에서 이례적이라는 평가다.

실제로 지난 1월 기준으로만 봐도 강남구에서 21건의 아파트가 경매시장에 나왔으며, 이는 노원구(30건)에 이어 두 번째로 많은 수치다.

구체적으로 단지를 살펴보면 타워팰리스와 개포동 1차 우성, 은마아파트 등 고가 단지까지 경매 대상으로 등장하고 있어 시장 불안 심리를 반영하고 있다는 해석도 나온다.

경매로 낙찰받으면 '토허제' 적용도 안돼

물론 상속 갈등이나 공동 소유 등으로 인한 경매도 여전하지만, 부동산 가격 하락이 이어지면서 이러한 형태의 매물도 점점 늘고 있다는 게 전문가의 분석이다.

강 소장은 "집값이 안정되거나 상승세를 보이면 상속 분쟁이 크게 불거지지 않지만, 최근처럼 가격이 불안정하면 오히려 갈등이 커져 전체 매각으로 이어지는 경우가 많다"라고 설명했다.

한편 경매시장에서는 여전히 실거주 규제를 피할 수 있는 강남 아파트를 노리는 현금 자산가들의 수요도 꾸준하다. 경매로 취득한 아파트는 토지거래허가제에 따른 실거주 요건이 적용되지 않기 때문이다.

이에 따라 지난달 기준 강남구 아파트의 경매 낙찰가율은 116.4%를 기록했다. 서초구와 송파구 역시 각각 105.3%, 106.3%로, 서울 평균 낙찰가율(97.5%)을 크게 웃돌았다.

다만 강남을 제외한 다른 지역의 아파트 경매 상황은 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다. 강 소장은 "전국적으로는 경매 물량이 많고 낙찰가율도 과거에 비해 크게 하락한 상황"이라며 "올해도 금융 부담과 시장 불확실성 탓에 경매 물건이 지속적으로 늘어날 가능성이 높다"라고 내다봤다.