민간공사에서도 설계변경이 더욱 자유로울 수 있는 방법
건설원가 전문 기술사가 말하는 건축비용_ 제3강
건설공사비의 급격한 인상에 따른 사업성 악화로 예비 건축주들이 각종 분쟁에 휘말리지 않도록 예방적 차원에서 건설원가 전문가인 류보현 기술사가 나섰다. 류 기술사가 수많은 건축분쟁 현장에서 기술 자문을 하며 느꼈던 안타까운 건축분쟁 사연들의 공통점을 제시해 예비 건축주들이 공사대금과 관련해 좀더 유연하고 자유롭게 건축주로서 의무와 권리를 행사할 수 있도록 돕고자 한다.
우리가 집(건축물)을 짓고 난 후 보람과 행복을 느낄 때는 언제일까요? 집을 지을 때는 매 순간 자의든 타의든 선택을 할 수밖에 없고, 선택에 따른 결과물이 기대 이상으로 나왔을 때 건축주는 보람을 느낍니다. 반면 시공자 요청에 따라 추가 비용까지 지급하였는데 예상했던 결과와는 반대로 건축물의 모든 것이 허접스럽게 보이고, 하자 투성이이면서 주변 건축물과 비교되어 보인다면, 발주자 입장에서는 화가 치밀어 오를 것입니다.
시공자에게 속았다는 생각에 더해 보상심리까지 들어 그냥 넘어가고 싶지 않은 마음이 드는 것이 대부분입니다.
그렇다면 왜 설계변경으로 인하여 발주자와 시공자 간에 불편한 일들이 심심치 않게 발생하게 되는지 여기서 잠깐 건설산업과 일반제조업 간의 차이점이 존재한다는 것을 이해하고 넘어가 봅시다.
발주자와 시공자 입장에서 서로 말 못 할 부분이 있음을 이해한다면 분쟁이 발생하기 전 예방적 차원에서 좋은 대안이 되지 않을까 싶습니다.
위의 표에서 보는 바와 같이 건설산업은 일반제조업이나 다른 산업과는 달리 아주 특수한 산업이고 보기보다 글로벌하고, 도급이라는 복잡한 구조를 가지고 있습니다.
노천에서 진행되다 보니 기후에 영향을 받을 수밖에 없고, 노동집약적 산업이다 보니 어떤 기능공이 투입되느냐에 따라 품질과 속도 등에 차이를 보입니다. 공종 간 간섭을 피할 수 없고, 예측 불가능한 현장 상황이 발생할 수 있는 불확실성을 내포합니다. 무엇보다도 사회에서 요구하는 안전과 품질에 대한 규제가 점점 강화되어 원가 상승의 요인으로도 작용하고 있는 시점입니다. 건설산업에서 잦은 설계변경과 분쟁사례가 많이 발생하는 이유를 좀 더 구체적으로 짚어보겠습니다.
건설산업은 일반제조업과는 차이가 있어 때로는 모두의 이익을 위해 불가피한 설계변경이
이뤄질 수 있음을 사전에 이해하는 것이 필요합니다.
앞의 표에서 사용된 LCC라고 하는 ‘Life Cycle Cost’는 말 그대로 건축물의 생애 주기에 소요되는 총비용과 기능적 측면에서 최상의 방법을 찾고자 할 때 나타내는 한 축입니다. 기획부터 유지, 관리 등 모든 단계에서 많은 선택과 번복을 통하여 최상의 방법을 찾아가는 과정에서 상대자가 있을 경우, 양해를 구해야 하고 그에 따른 대가가 필요할 것입니다.
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에서도 계약이행의 확실성, 안정성을 도모하기 위하여 정부 계약은 사실상 ‘확정계약’을 원칙으로 하고 있어 체결된 계약 내용은 변경할 수 없는 것입니다.
그러나 건설산업의 특성상 장기간에 걸쳐 공사 도급 계약이 이행되는 계속적 채권 관계이므로 계약 기간 동안 경제 여건의 변화나 물가 등락 등 여러 요인에 따라 당사자 간 변동이 발생할 가능성이 크고, 경우에 따라 당초 계약 내용 그대로 이행케 한다면 계약당사자 일방에게 불공평하고 부당한 결과가 초래될 수 있습니다.
만약 계약이행 중 급격한 물가 상승이 있음에도 계약 금액을 증액 조정하지 않고 시공자의 부담으로만 한다면 시공자는 그 ‘리스크’에 대비하여 입찰 전에 계약 금액을 높게 정하거나 이행 과정에서 공사목적물을 부실 시공함으로써 그 손실을 발주자에게 전가하려 할 것입니다. 반대로 물가 하락의 경우엔 시공자에게 기대 외 소득이 발생하는 반면 발주자에게 상대적 손실이 발생하는 등 불공평하고 부당한 결과로 이어질 수 있습니다.
또한, 공사도급계약은 기술적, 복잡성 등 설계 자체가 ‘불완전’한 경우가 있는가 하면 여건변경 등 ‘불확실성’마저 있어 당초 계약 내용 그대로 이행하기 곤란한 점도 없질 않습니다.
그래서 공공공사에서 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에서는 사법상의 원칙인 ‘신의성실’의 원칙의 한 분칙으로서 인정되는 “사정변경의 원칙을 원용하여 ①제64조(물가변동으로 인한 계약금액조정) ②제65조(설계변경으로 인한 계약금액 조정) ③제66조(기타계약내용의 변경으로 인한 계약금액조정)와 같이 일정한 요건에 해당하는 경우에는 확정된 계약금액이라 할지라도 정형적(일정한 형식을 갖춘 요식행위, 절차) 조정을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
그렇다면 설계변경이란 무엇을 말하는지 정의를 내려볼까 합니다. 설계변경이란 당초 설계서의 오류, 상호모순 등을 바로잡고 설계서를 현장상태에 적합하게 변경하여 최고가치의 계약목적물을 완성하기 위한 행위를 말합니다. 예를 들어 우리가 자동차를 구매할 때, 각종 옵션을 넣고 빼고 하면서 차량운행 시 최상의 컨디션을 유지하기 위한 절차 행위라고 보시면 좋을 듯싶습니다.
계약 상대자를 고려치 않은 일방적 이익을 위해 행해지는 설계변경은 나쁜 설계변경이라 하겠으며, 대부분 이 경우는 드물고 기술자의 눈에 바로 보이게 된다는 것을 잘 알고 있기에 그리 많지 않습니다.
다음으로는 설계변경 중에서도 가장 빈번하고 비중이 큰 시공단계에서 발생할 수 있는 설계변경의 사유와 처리 방법에 관해 설명하겠습니다.
여러 불완전하고 불확실한 요인들로 인해 설계변경을 해야한다면 접수, 통지 등을 통해 당사자 간의 협의는 필수이며, 원칙에 따라 계약금액을 조정하여야 합니다.
우선, 설계변경 사유는 크게 4가지로 정리해볼 수 있습니다.
다음으로, 설계변경 및 계약금액조정에 대한 사항은 크게 5가지로 분류할 수 있습니다.
그렇다면 설계변경의 단가 결정은 어떻게 할까요?
마지막으로, 설계변경과 관련된 기타사항은 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
이처럼 건설 현장에서 빈번히 발생하는 설계변경에 대한 기본적인 사항을 아셨다면, 설계변경은 완전히 회피하고 싶다고 해서 할 수 있는 일이 아님을 건설산업 특성상 알 수 있을 겁니다.
하지만 이에 대한 리스크를 최대한 줄일 수 있는 방법을 본지 6월, 7월호에서 말씀드린 바 있습니다. 시공자를 선정하기 전에 전문가(건축사, 기술사)의 도움을 받아 설계도서 검토, 정밀수량 산출서 및 설계내역서 작성, 이를 기반으로 한 계약내역서 작성을 통해 낙찰률을 계약 상대자와 공유하고, ‘민간건설공사 표준도급계약서(최신 2023.09.31. 일부 개정)’를 이용해 발주자의 입장에서 최대한 유리하게 제42조(특약사항)에 작성하시기를 바랍니다.
전문가와의 상담을 원하시면 bh9753@naver.com으로 공사 날짜별로 정리하신 후 보내주시면 연락을 드리도록 하겠습니다.
글_ 류보현 소장 : ㈜마스원기술사사무소
구성_오수현
ⓒ월간 전원속의 내집 2024년 9월호 / Vol.307 www.uujj.co.kr
