수급 불균형에 전세난 극심... 전셋값 급등 주역은 어디?

🔍 3줄 요약
• 지난해 서울 아파트 전셋값 3.76% ↑
• 서울 월간 전세가격지수 2년 4개월 연속 상승 중
• 하남시 11.18%, 서울 강동구 10.39% 올라

안녕하세요, 감이 아닌 데이터로 시장을 해석하는 부집사입니다. 😉

2025년 한해 동안 전국에서 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까요?

전세 매물 찾기가 하늘의 별따기가 된 요즘, 가장 많이 오른 지역과 그 이유를 살펴봤습니다.

전국 1.40% 상승, 2024년에 비해 상승폭 적어

2025년 전국 아파트 전세가격은 1.40% 상승했습니다.

그 중 서울이 3.76%, 경기도와 인천은 각각 2.05%, 0.63% 상승했습니다.

2024년과 비교하면, 수도권은 전반적으로 전년대비 상승폭이 줄었고, 5개 광역시와 기타지방은 하락에서 상승으로 반전됐습니다.

Q. 2024년에 비해 2025년 수도권 전셋값 상승폭이 적은 것은 어떻게 해석해야 할까요❔

A. 부동산 전문가들은 과거 내 집 마련을 준비하는 전 단계로 전세 선호가 강했지만, 최근엔 월세 전환이 빠르게 진행되고 있어 전셋값 변동이 제한되는 구조가 형성되고 있다고 분석했습니다.

전세 매물 자체가 줄고 있는데다, 2025년에는 금융 환경과 대출 규제가 강력해지면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 줄고 세입자도 자금 부담을 안게 되면서 가격 상승폭이 둔화된 것으로 보입니다.

지난해 전국에서 전셋값 가장 많이 오른 지역은?

👉 2025년 전국에서 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 서울에 있지 않았습니다.
바로 경기도 하남시였습니다.

하남시는 서울의 동쪽과 인접한 곳으로, 올림픽대로, 강변북로, 지하철 5호선을 이용해 서울로 출퇴근할 수 있는 곳입니다. 송파·강동구 전셋값이 오르면서 서울 전세 수요가 하남시로 일부 유입되며 11.18% 올라 강세를 보였습니다.

👉 2위는 서울 강동구입니다. 1년 동안 평균 10.39% 올랐는데요. 2024년 11월 입주한 올림픽파크포레온, 입주 7년차에 접어드는 고덕그라시움, 고덕아르테온 등 준신축 대단지 아파트가 많아 전세 수요가 꾸준한 곳입니다.

👉 지난해 경기도에서 매매가가 가장 많이 올랐던 과천시는 전셋값도 9.42% 올랐습니다. 재건축 이주 수요가 이어져 전셋값이 강세를 보였습니다.

이후 서울 송파구 8.27%, 성남시 수정구 7.95%, 구리시 7.8% 순으로 전셋값이 오른 것으로 나타났습니다.

전셋값 연 5~6% 오른 곳도 8곳

👉 지방에서는 울산 남구와 부산 동래구의 상승이 눈에 띕니다.

울산 남구는 신정·야음·무거동을 중심으로 전셋값이 올랐는데요. 울산은 조선업, 이차전지, 데이터센터 개발 등 굵직한 산업시설 개발 호재로 일자리 및 임대 수요가 늘고 있는 곳이지만 상대적으로 전세 매물이 귀한 곳입니다.

부산 동래구는 2024년 9월 온천동 래미안포레스티지 4043가구 입주가 마무리되며 이후 매물이 적어 가격이 올랐습니다.

경기도에서 10.15대책 때 규제지역으로 신규 지정된 2곳도 이름을 올렸네요. 안양시 동안구는 매매가 8.09%에 이어 전셋값도 6.19% 상승했습니다. 용인시 수지구도 전셋값이 5.26% 올랐네요.

세종시(6.04%)는 신축 아파트를 중심으로 매물 부족이 심화돼 전셋값이 강세를 보였습니다.

👉 서울에서는 용산구와 광진구 등 한강 인접 구의 상승세가 눈에 띕니다.

용산구(5.77%)는 한남뉴타운 3구역에 이어 2구역이 올 1월부터 이주를 시작했는데요. 재개발 이주 수요로 전세 매물 부족이 겹쳐 오름세가 이어졌습니다.

광진구(5.61%)는 학군수요가 몰려 광장동 일대 전셋값이 크게 올랐습니다. 광장동은 광남초·중·고, 양진초 ·중 학군에 한강변 입지 장점이 있어 전세 매물이 나오면 빠르게 소진됐습니다.

전국서 전셋값 가장 많이 하락한 곳은?

👉 반면, 전셋값이 하락한 곳도 있어요

3% 이상 하락한 곳은 전국에서 2곳, 모두 경기도에 있었는데요.

바로 광명시(-3.05%)와 이천시(-3.29%)입니다.

광명시는 2025년 5월 철산동 철산자이헤리티지(3,804가구), 11월 광명센트럴아이파크(1,957가구), 12월 광명자이더샵포레나(3,585가구)를 비롯, 올해 1월엔 철산자이브리에르(1,490가구)까지 신규 입주가 이어져 전세 물량이 풍부해 가격도 약세를 보인 곳입니다.

이천시도 상황은 비슷합니다. 2025년 8월 이천센트레빌레이크뷰(180가구)를 시작으로 올해 1월 안흥동 이천빌리브어바인시티(528가구), 2월 중리동 이천중리우미린트리쉐이드(849가구), 7월 증일동 힐스테이트이천역(1,822가구), 8월 증포동 이천자이더리체(558가구) 등이 줄줄이 입주를 앞두고 있어 전셋값이 하락했습니다.

📌 부집사의 코멘트

2025년 수도권 전셋값은 2024년보다 상승폭이 줄었지만, 10% 이상 오른 곳이 두 곳이나 되는 등 일부 지역에서 강세를 보였습니다. 올해도 전국 아파트 전셋값이 46주 연속 오름세(1월 셋째 주 기준)를 보이면서 상승 압력이 계속되고 있습니다.

오른 집값 부담에 매매를 미루고 계약갱신권을 사용하는 세입자가 늘고 있다고 하는데요. 점점 전셋집 찾기가 어려워질 것으로 전망되는 만큼, 자금 여력을 꼼꼼히 점검해 계약 갱신이나 매수 등 신중한 의사 결정을 내릴 필요가 있어 보입니다.

2026년 부동산 시장도 KB부동산과 함께 해주세요.

전국서 매매가 가장 많이 오른 곳