[Remark] 거주하지 않아도 비과세 받을 줄 알았는데….
김국세 씨는 지난 2018년 4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 2023년 7월 11억원에 양도했습니다. 2023년 1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 실거주 요건이 적용되지 않는다고 착각하고, 거주하지 않은 A주택을 양도한 것인데요. 이에 따라 양도차익 4억원에 대한 양도소득세 1억1700만원을 납부해야 했습니다.
국세청에서는 최근 ‘양도소득세 실수톡톡’에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 사례를 공개했는데요. 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유하여야 하며, 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주해야 합니다. 단, 비조정대상지역은 2년 실거주 요건이 적용되지 않습니다.
김국세 씨가 보유한 A주택은 2017년 8월 3일 조정대상지역으로 최초 지정된 이후 2023년 1월 조정대상지역에서 해제됐는데요. 국세청에 따르면, 양도 때 조정대상지역에서 해제됐다 하더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택이었기 때문에 2년 이상 실거주 요건을 확보해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 합니다. 따라서 본인에게 실거주하지 않은 주택이 있다면 양도 전에 반드시 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역에 소재했는지 확인해야 비과세 적용을 받을 수 있는지를 알 수 있습니다.
[Remark] 오피스텔은 주택이 아니라 비과세 받을 줄 알았는데….
이민국 씨는 2018년 4월 서울 성동구 소재 A주택을 5억원에 취득하고 2023년 7월 10억원에 양도했습니다. 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 공부상 ‘업무시설’로 되어 있어 주택에 해당되지 않는다고 착각한 이민국 씨는 A주택을 양도한 후 1세대 1주택자로 비과세 신고했는데요. 그러나 B오피스텔이 주택으로 해당돼 A주택 양도 시 2주택자로 비과세를 적용받지 못해 1억5300만원의 세금을 납부해야 했습니다.
종종 오피스텔을 주거가 아니라 업무시설로 생각해 이런 실수를 범하게 되는 경우가 많은데요. 소득세법에서는 허가 여부나 공부상 용도 구분과 상관없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 주택으로 판단합니다. 따라서 B오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 경우, B오피스텔은 소득세법상 주택에 해당됩니다.
하지만, 오피스텔을 보유하고 있다 하더라도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 경우가 2가지 있습니다. 우선 첫 번째로 B오피스텔을 실제 ‘업무용’으로 사용했다면 주택으로 보지 않으므로 A주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 두 번째로는 B오피스텔을 장기임대주택으로 등록해 일정 요건을 충족한 경우, A주택 양도 시 ‘장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례’에 해당되므로 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
[Remark] 분양권을 사도 비과세 받을 줄 알았는데…
강대한 씨는 2021년 2월 A분양권을 취득한 후 2021년 5월 서울 동작구 소재 B주택을 6억원에 취득하고 2023년 7월 9억원에 양도했습니다. B주택 양도 시 다른 주택이 없어 1세대 1주택자로 비과세 신고했지만, A분양권이 주택 수에 포함돼 B주택에 대한 비과세를 받지 못했습니다.
실수요자 중에서는 종종 분양권을 주택이 아니라 착각해 실수하는 경우가 있습니다. 하지만, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득했는지 확인해야 비과세 해당 여부를 알 수 있는데요. 만약 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득했다면 주택 수 계산 시 포함되고, 2020년 12월 31일 이전에 취득했다면 주택 수에 포함되지 않습니다.
위 사례 이외에도 국세청 실수톡톡에는 다운계약서를 작성해 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례, 거주 요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못한 사례 등 읽어보면 도움이 될 만한 내용들이 많습니다. 특히 국세청에서는 앞으로 실수톡톡 시리즈를 국세청 홈페이지, 공식 블로그, 페이스북 등을 통해 연재한다고 하니 관심있는 분들은 꾸준히 챙겨보면 양도소득세 신고 시 실수를 줄일 수 있으리라 여겨집니다.
[Remark] 다주택자 주목!! 양도세 중과세 세금 환급 받을 수 있다?
한편, 최근 기획재정부 재산세과에서 다주택자 양도세 중과세 부과에 대한 질의회신 결정문을 공개해 화제가 되고 있습니다. 다주택자가 2009년 3월 16일~2012년 12월 31일 중 취득한 주택을 2018년 4월 1일 이후에 양도(조정대상지역 내 소재)한 경우, 중과세가 아닌 ‘일반세율’을 적용한다는 내용이 그것입니다.
2009년 4월 과천에 아파트를 매입한 A씨는 2019년 7월 해당 아파트를 매도 후 다주택자 중과세율을 적용받은 뒤, 2021년 국세청에 일반 세율을 적용해 약 7500만원의 세금을 돌려달라고 경정청구를 냈다가 거부당한 바 있는데요. 이후 A씨는 법원에 행정소송을 냈고, 법원은 국세청과 달리 원고 승소로 판결했습니다.
이후 국세청이 이에 항소했으나, 지난해 6월 고등법원 역시 1심과 동일한 판결을 내렸습니다. 이에 기재부가 법원의 판결을 반영해 예규를 변경함에 따라 기존에 중과세율로 양도세를 부과받았던 다주택자들이 경정청구를 통해 세금을 환급받을 수 있을 것으로 보입니다.
지금까지 국세청의 ‘양도소득세 실수톡톡’ 사례를 바탕으로 부동산 양도 시 비과세를 받을 수 있는 방법 및 최근 변경된 기재부 예규 사항까지 살펴봤습니다. 최근 부동산 정책의 변화에 따라 세법 적용 또한 달라지는 경우가 많아 일반 납세자의 어려움이 더 커지고 있는데요. 이 글을 읽는 구독자 분이라면 향후 양도세 납부 전에 국세청 또는 세무사와의 상담을 통해 비과세 또는 감면 요건 적용 여부를 꼭 확인하시길 바라겠습니다.
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