주택매매가격 대비 전세가격 비율을 『전세가율』이라고 합니다. 주택을 마련할 때 기본적으로 살펴보는 지표인데요. 전세가율은 주택유형별 혹은 지역별로 차이가 납니다.
KB부동산에서는 『데이터허브』 서비스의 『KB통계』 메뉴의 『투자테이블』에서 지역별 전세가율을 확인할 수 있습니다. 개별단지의 전세가율도 검색하거나, 다운받을 수 있는데요. 오늘은 첫 번째 시간으로 주택유형별, 지역별 전세가율에 대해 알아봅니다.
단독주택 전세가율이 아파트 전세가율보다 낮아
6월 기준 주택유형별 전세가율은 단독 45.9%, 아파트 66.3%, 연립 68.2%입니다. 단독주택 전세가율이 낮은 이유는 넓은 토지지분가치가 기반영되어 매매가격이 높은 반면, 전세가격이 이에 미치지 못하기 때문입니다. 매매 투자가치만큼 전세 사용가치가 높지 못하는 경우가 많습니다.
그 이유는 단독주택이 아파트보다 노후된 경우가 많고, 주거편리성도 떨어지기 때문에 주거선호도가 낮습니다. 주택다양성이 오히려 수요 저변을 낮추는 경향도 보입니다. 반면 연립전세비율은 정형화된 주택구조로 단독주택 보다 선호도가 높아 2021년 3월부터 아파트를 상회했습니다.
대도시 전세가율이 전국평균 전세가율보다 낮아
전국 주요 도시의 전세가율을 살펴봤습니다. 전국전세가율 66.3%보다 낮은 지역은 서울ㆍ인천ㆍ경기 등 수도권, 대전ㆍ부산 등 5대광역시, 세종ㆍ제주 등 지방도시로 총 7개 지역입니다.
전세가율과 아파트매매가격지수는 정(+)의 상관성을 보입니다. 즉 전세가율이 높을수록 아파트매매가격지수도 높아지는 경향을 보입니다. 공급부족지역인 전북과 조정 후 반등국면인 제주 등 매매가격지수의 절대수위가 높은 특정지역을 제외하면 상관성을 더욱 밀접합니다.
전국 전세가율은 지방도시가 수도권보다 높아
지역별 전세가율을 수도권, 광역시, 기타지방으로 묶어 전국 평균전세가율과 비교했습니다. 전세가율 수위는 기타지방>광역시>수도권 순서입니다. 지방도시의 전세가율이 상대적을 높은 이유는 매매 투자가치보다 전세 사용가치가 높기 때문입니다.
각 영역별 전세가율의 사이클은 유사하지만, 상하 등락폭은 수도권이 가장 높습니다. 특히 수도권 전세가율이 전국 평균전세가율을 상회하면 아파트 임대수요가 충분하다는 시그널로 인식되어 매매가격 증가율도 탄력성을 보이는 모습입니다. 반면 전세가율 하락은 전세수급 개선으로 전세가격의 하락 개연성을 높입니다.
그림에서 상향화살표는 수도권전세가율이 전국평균전세가율을 상향돌파하는 시점으로 매매가격이 조만간 오른 시점입니다. 반면 하향화살표는 매매가격이 조만간 하락한 시점입니다.
2005년 1월~2022년 6월 아파트 매매가격지수의 평균 수익률은 수도권 4.9%, 기타지방 3.3%였고, 수익률 변동성은 수도권 7.4, 기타지방 5.1입니다. 따라서 전체 기간 중 위험 대비 수익률(변동성 리스크 대비 투자수익률)은 수도권 0.66, 기타지방 0.65로 유사합니다. 그러나 수도권 수익률이 높아 저점 타이밍을 적기에 노려 상승 흐름을 잘 탔다면 투자수익성이 더 높을 수 있습니다.
서울 전세가율은 강북권이 높지만, 변동성은 강남권 우위
서울 전세가율을 강북권과 강남권으로 묶어 서울 평균전세가율과 비교했습니다. 전세가율 수위는 강북권>서울평균>강남권 순서입니다. 강북권 전세가율이 높은 이유는 매매 투자가치보다 전세 사용가치가 높기 때문입니다. 반면 강남권은 투자가치 강세가 이어졌습니다.
각 영역별 전세가율 사이클은 유사하지만, 상하 등락폭은 전세가율 하락사이클에서 강남권이 강북권보다 높았습니다. 사이클 등락이 매매가격에 영향을 미친다고 봤을 때 가격변동성 역시 강남권이 우월할 수 있음을 시사합니다.
2000년 1월~2022년 6월 아파트 매매가격지수의 평균 수익률은 강북 6.1%, 강남 7.8%였고, 수익률 변동성은 강북 7.3, 강남 9.6입니다. 따라서 전체 기간 중 위험 대비 수익률(변동성 리스크 대비 투자수익률)은 강남 0.81, 강북 0.83로 강북이 우위입니다. 반면 강남권 변동성이 높아 리스크도 컸지만, 수익률도 높아 저점을 적기에 노렸다면 수익성이 더 우월할 수 있다는 얘기입니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!
