세 가지 이상의 용도라 더 좋다…복합용도개발(MXD)

최근 엔저로 인해 일본을 찾는 관광객들이 많은 것으로 알려지고 있습니다. 이들 중에 도쿄를 찾는 이들이라면 한번쯤을 들른다는 곳이 ‘롯폰기 힐스’입니다.

‘롯폰기 힐스’는 과거엔 소방차 한대 조차 쉽게 지날 수 없던 좁은 도로와 밀집된 주거시설 등의 낙후됐던 곳이었으나 복합개발을 통해 주거, 상업, 업무, 문화 시설들이 자리를 잡게 되면서 도시가 재탄생 했습니다.

53층 높이의 랜드마크 빌딩인 모리타워를 중심으로 아사히TV, 아레나, 공원, 명품관, 레지던스 등이 복합적으로 운영되고 있으며 모리타워 52층에 위치한 전망대는 도쿄 도심을 관망할 수 있는 개방형 전망대로 유명합니다. 이외에도 글로벌 금융기관들과 국제학교 등도 자리잡고 있습니다.

‘롯폰기 힐스’는 복합용도개발(MXD (Mixed Use Development))의 대표적인 사례로 꼽힙니다.

복합용도개발은 주거, 업무, 상업, 문화, 교육 등의 여러 용도들이 서로 밀접한 관계를 갖도록 복합용도의 건축물 또는 건축물군을 구축하는 대규모 개발사업입니다.

최소 세가지 이상의 용도가 결합되는 만큼 토지의 효율성이 높아지면서 지역과 부동산의 가치가 바뀌는 효과가 나타나게 됩니다.

국내 MXD 성공사례는 어디가 있나?

과거 국내 많은 지자체, 기업들이 ‘롯폰기힐스’의 성공사례를 벤치마킹 하러 도쿄를 찾은 것으로 알려지고 있습니다.

국내에서도 MXD 사례를 찾아 볼 수 있습니다. 가장 잘 알려진 곳이 부산 해운대구 재송동~우동 일원에 위치한 ‘센텀시티’입니다. ‘센텀시티’는 수영비행장 부지를 복합개발한 곳으로 주거, 쇼핑, 산업(영상), 문화, 국제업무 등 복합 기능을 갖추고 있어 부산의 대표적인 부촌 가운데 한 곳으로 꼽히고 있습니다.

벌써 29회를 맞이한 부산국제영화제로 매년 국내외 유명 영화인들이 센텀시티를 찾고 있으며 센텀시티 내에 자리잡은 신세계 백화점은 세계에서 가장 큰 백화점으로 기네스북에 등재 돼 있습니다.

센텀시티 내에 있는 단지들 역시 고가에 거래가 되고 있습니다. 센텀역 바로 앞에 위치한 더샵센텀스타 전용 244㎡는 지난 4월 35억원에 거래돼 신고가를 쓰기도 했으며 인근에 있는 더샵센텀파크1차 전용 175㎡도 지난 2월 25억8,000만원에 거래가 됐습니다.

‘센텀시티’와 함께 국내 MXD의 성공사례로 꼽히는 또 한곳이 충북 청주에 위치한 ‘청주 지웰시티’입니다.

옛 대농 방직공장 터를 디벨로퍼인 신영이 인수해 복합개발 한 곳으로 개발과정에서 금융위기를 겪는 등의 어려움도 있었지만 초고층 주상복합을 비롯해 현대백화점, 대형쇼핑몰, 영화관, 호텔 등 주거, 상업, 문화 등 각종 편의시설이 더해져 우수한 정주여건을 갖추고 있습니다. 또한 인근에 청주일반산업단지 등 대규모 업무시설들로 출퇴근하기 좋아 ‘지웰시티’ 내에 아파트들이 청주지역 아파트 시세를 리딩하는 대장 아파트입니다.

실제로 아실에 따르면 올해 청주지역 아파트에서 가장 고가에 거래된 사례는 지웰시티 내에 위치한 신영지웰시티1차 전용 196㎡가 지난 5월 기록한 14억2,000만원이며 전용 84㎡ 기준 최고가 거래는 역시 지웰시티 내에 있는 두산위브지웰시티2차가 지난 8월 기록한 7억2,000만원 등으로 나타났습니다.

이처럼 곳곳에서 검증을 마친 고밀도 복합개발(MXD) 사업에 대한 관심은 이어지고 있습니다.

최근에는 서울의 주요 역 일대를 중심으로 하는 역세권 MXD 사업들이 관심을 끌고 있는데요. 대표적으로 용산구 용산역 일대 용산국제업무지구, 중구 서울역 북부역세권개발, 중랑구 상봉역·망우역 일대가 꼽히고 있습니다.

“다시 시작이다~”, 대광위 심의를 조건부 통과한 용산국제업무지구

최근 ‘용산국제업무지구 도시개발사업 광역교통개선대책’이 조건부로 통과 됐다는 소식이 전해지면서 용산국제업무지구가 11년만에 도시개발구역으로 재지정될 가능성이 높아졌습니다. 최근에는 용산국제업무지구의 새 이름을 선정하는 조사가 실시되기도 했습니다. 결과는 전문가 자문을 거쳐 연말 발표될 계획입니다.

용산국제업무지구는 코레일이 과거에 사용했던 용산역 뒤편 정비창 49만5000㎡ 부지에 100층 내외의 초고층 빌딩과 녹지공간이 들어섭니다. 업무, 주거, 여가문화 등의 활동 등 모든 생활을 도보권 내에서 해결할 수 있는 '콤팩트시티'가 서울 도심 속에 세워지는 셈입니다.

또한 과거 용산역과 신용산역 사이에는 청량리 유흥가 못지 않은 유흥시설들이 밀집돼 있었지만 개발을 통해 완전히 사라지고 현재는 고층 브랜드 주상복합 단지들이 들어서 있습니다. 이들 주상복합 단지들은 용산국제업무지구 사업이 더 본격화 되면 가치도 더 증가할 것으로 전망됩니다.

강북의 코엑스 서울역북부역세권 복합개발

서울역 인근 철도유휴부지로 남아 있던 공터도 ‘서울역북부역세권 복합개발’로 변신됩니다.

서울역북부역세권 복합개발사업은 중구 봉래동2가 일원에 오피스, 호텔, 오피스텔 등의 대규모 복합단지를 건설하는 사업입니다. 이곳에는 코엑스급의 회의장과 전시장 등이 들어서 서울 도심속 국제 비즈니스와 관광 거점이 생겨나게 됩니다.

서울역 북부지역은 노후 불량주택과 건물들로 개발 요구가 많았지만 철도와 고가도로 등으로 주변과 단절 돼 있어 개발이 쉽지 않았었습니다.

하지만 서울역북부역세권 복합개발사업이 속도를 내기 시작했고 지난 6월에는 서울시가 서울역북부역세권 인근 용산구 서계동 33번지 일대를 신속통합기획으로 확정하며 주변 지역 개발에 청신호가 켜졌습니다. 계획대로라면 서울역북부역세권 인근에 총 2,900여 세대 규모의 주거단지가 만들어지게 됩니다.

서울 동북권 역세권 고밀도 복합개발 사업지 ‘상봉역’ 일원

서울 중랑구는 지난 1월, GTX(수도권 광역급행철도 B노선) 상봉역 복합환승센터 기본계획(안) 수립 소식을 전했습니다.

상봉역과 옆에 있는 망우역 등은 KTX(한국고속철도)와 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 등의 철도와 다양한 간선버스들로 많은 환승 수요가 집중되는 서울 동북권의 교통거점인데요.

기본계획(안)에 따르면 GTX 상봉역 복합환승센터는 최고 지상 19층, 연 면적 21만8539㎡의 규모로 들어서며 △철로 상부에는 도심항공교통(UAM) 및 대규모 상업시설 △망우로 지하에는 대중교통(간선버스) 환승시설 △망우역 KTX 환승주차장 부지는 임대주택 등이 들어설 계획입니다.

상봉역 일대로는 상봉재정비촉진지구 정비사업도 한창입니다. 현재 가장 빠른 속도로 주목을 받는 곳이 옛 상봉터미널 부지를 개발하는 상봉9재정비촉진구역 도시정비형 재개발 사업인데요. 이 곳은 포스코이앤씨가 시공을 맡아 고급 주상복합 아파트와 오피스텔, 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설이 함께 들어서는 ‘더샵 퍼스트월드 서울’로 변신합니다.

‘더샵 퍼스트월드 서울’ 주변으로는 상업시설과 노후 주택 및 건축물들이 있는 상봉촉진7구역, 상봉9-1존치관리구역(옛 이마트 상봉점), 상봉13구역들도 개발이 추진되고 있습니다. 아직은 개발 초기에 있는 만큼 ‘더샵 퍼스트월드 서울’를 시작으로 연이은 개발 프리미엄을 기대할 수 있을 전망입니다. 개발이 완료되면 상봉역 일대는 제2의 용산, 제2의 청량리로 재탄생 하게 됩니다.

또한, 상봉 일대는 개발 초기 단계에 있는 만큼 빠른 선점을 통한 프리미엄 확보에 대한 기대감이 높습니다. 특히, 상봉터미널 개발과 같은 대규모 프로젝트가 하나둘씩 본격화되면 지역 가치 상승이 가속화될 것으로 예상됩니다. 과거 청량리, 성수, 용산 개발 사례에서도 확인되었듯이, 초기 선점 지역은 빠른 시세 상승과 함께 주변 인프라 개선으로 인한 추가 가치 상승을 누리는 경우가 많았기 때문입니다.

‘더샵 퍼스트월드 서울’은 지하 8층~지상 49층, 5개동, 전용면적 39~118㎡ 총 999가구 규모로 들어섭니다. 이중 800가구가 일반분양 되며 오피스텔(전용 84㎡) 308실은 추후 공급될 예정입니다.

단지 인근 상봉역과 망우역으로는 5개 철도노선(GTX-B노선 추가)이 지나며 코스트코, 홈플러스, 엔터식스, 서울북부병원, 서울의료원 등의 풍부한 인프라를 갖춘데다 소형에서 대형까지 다양한 타입들로 구성 된 고급 주상복합 단지인 만큼 이 지역 주거 수준을 한층 끌어 올리는 랜드마크 단지로 주목되고 있습니다.

업계 관계자는 “MXD 사업은 유무형의 영향력이 크기 때문에 지자체들도 지원을 아끼지 않는 사업입니다. 특히 앞서 개발을 마쳤던 현장들이 지역을 대표하는 부촌으로 자리잡았던 만큼 향후 신흥 부촌의 탄생에 기대가 커지고 있습니다”고 말했습니다.