"최근 금리는 중간 구간…반전세 형태 빠르게 증가" [프레스룸 안수남의 세세세]

"임대소득 과세 여부, 주택 수와 기준시가 따라 달라져" "기준시가 12억 이하 1주택 비과세…초과 또는 2주택 이상은 과세" "세금만 보면 전세가 유리하다고 생각하기 쉬워" "고가 주택 증가 영향…'전세 = 비과세'는 옛말" "반전세 형태 증가…보증금 낮추고 월세 받는 절충안으로" "임대소득 연 2천만 원 이하 때는 분리과세…합산 없이 단일 세율" "2천만 원 초과·종합소득 많은 경우 종합과세로 전환" "누락 시 본세·가산세 부과…수년 치 세금 추징될 수도" "오피스텔, 주거용은 아파트처럼 업무용은 상가처럼 과세" "주택·상가 동시 임대 시 종소세·부가세 별도 관리" "월세 수입 있어도 공제 후 소득 없으면 피부양자 자격 유지" "분리·종합과세 선택 따라 세금 부담 달라지니 유의"

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2026년 3월 25일 (수요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 유한솔 앵커 ■ 출연자 : 안수남 세무사

**기사 인용 시 'MBN 프레스룸 LIVE' 출처를 반드시 밝혀주시길 바랍니다.

유한솔 : 세상의 세금 상식을 세세하게 알차게 전해드리는 안수남의 세세세 시간 시작을 해보도록 하겠습니다. 월세를 놓을 건가, 전세를 줄 건가. 여분의 주택이 있으신 분들이라면 한 번쯤 고민을 해보셨을 얘기인데 오늘 그 유불리에 대해서 세법을 통해서 한번 풀어보도록 하겠습니다. 수요일의 남자 안수남 세무사님 모셨습니다. 어서 오십시오.

안수남 : 안녕하세요?

유한솔 : 요즘 전월세난 얘기도 많이 하고 전세의 월세화 이런 얘기도 많이 하는데 오늘은 세금 얘기를 할 거기 때문에 조금 더 임대인의 입장에서 풀어보도록 하겠습니다. 일단 기존에 전세로 줬던 매물도 반전세로 월세로 돌리려고 고민하는 분들이 많다고 하는데 관련해서 세금 관련 상담을 일선에서 많이 하시겠어요.

안수남 : 물론 그렇습니다. 지금까지는 대세였는데 요즘에는 전세 기피 현상도 있으면서 아무래도 월세 쪽으로 많이 전환되고 있는 것 같습니다. 그래서 거기에 따른 세 부담 차이가 어떻게 생기는지 여기에 대해서 관심들이 꽤 많아지고 있어요.

유한솔 : 말씀대로 그렇다면 오늘 그 유불리를 따져볼 텐데 전세냐 월세냐 무턱대고 선택을 하기 전에 일단 세금 구조부터 한번 정확히 알아볼 필요가 있겠습니다. 월세 같은 경우는 매달 임대료가 들어오는 거니까 임대 소득이라고 본다면 무조건 과세를 하게 되는 건지 아닌 있다면서요?

안수남 : 우선 기본적으로 한번 생각해 보시면 내 집을 갖고 있는데 내가 남의 집에 살고 있으면서 내 집을 세 주잖아요. 그러니까 집이 1채 있는 분들은 나도 세를 살면서 세를 주기 때문에 원칙적으로 세금을 부과 안 하는 거예요.

유한솔 : 1주택자는 과세하지 않는다.

안수남 : 왜냐하면 실질 소득이 발생하지 않기 때문에. 그때 집이 1채냐 2채냐를 따질 때는 세대별로 따지는 것이 아니라 부부간 주택 수로 따집니다. 자녀들을 빼요.

유한솔 : 자녀들이 소유하고 있는 주택 수는 들어가지 않는다.

안수남 : 주택 수를 빼고 아내와 남편 주택 수를 합해 가지고 2주택자냐 3주택자냐 이렇게 기준이 되는데 이것을 월세로 받냐 또 전세로 받냐에 따라서 또 달라지고 그다음에 주택이 고가 주택에 해당되느냐 고가 주택에 해당되지 않느냐에 따라서 다릅니다.

유한솔 : 1주택자도 그럼 기준 시가가 일정 수준 이상이라면 초과한다면 과세가 되는 거죠?

안수남 : 우선 전세로 받는 건 금액에 상관없이 모두 비과세 처리해 줘요. 전세는 1주택자에 한해서는. 그런데 월세는 고가 주택에 해당되는 분만 세금을 과세를 하고.

유한솔 : 이를테면 12억 초과의 고가 주택들.

안수남 : 그렇습니다. 그다음에 월세로 받는 것은 2주택자부터는 세금을 다 부과하는데 전세 보증금에 대해서는 전세금에 대해서는 기존까지는 2주택자에 대해서만 했어요.

유한솔 : 원래는 2주택자에게는 전세 보증금은 과세하지 않았는데.

안수남 : 안 했어요. 그런데 이제 올해부터는 조건에 따라 달라집니다. 고가 주택을 2채 갖고 있으면서 임대 전세금으로 받은 금액이 12억을 초과하는 경우, 이 경우는 그때도 간주 임대로 계산해서 소득세를 과세하겠다고 해서 기준이 달라졌습니다. 그래서 주택 수를 판정할 때는 부부간 합산해서 판정한다는 것하고. 그 대신 세금을 과세할 때는 각각 인별로 과세를 합니다. 그럼 다가구주택은 뭐로 볼 것이냐 이게 문제죠. 그거는 우리가 양도소득세에서는 공동주택으로 보는데 소득세법에서는 단독주택으로 보도록 돼 있어요. 또 공동 소유했을 경우, 지분이 가장 큰 사람 소유로 하고요. 부부간에는 둘 중의 한 사람으로 가져가는 사람 명으로 하도록 그렇게 돼 있습니다.

유한솔 : 그러니까 부부간에는 1주택으로 보는 거죠.

안수남 : 그렇습니다. 1채만 본다면 남편 걸로 보든 아내 걸로 보든 1채만 보도록 돼 있습니다.

유한솔 : 조금 더 복잡한 경우의 수까지 말씀을 해 주셨고 최근에 달라진 부분, 그러니까 전세보증금 같은 경우 간주임대료로 과세하는데 기존에는 3주택자부터였다면 이제는 일정 금액 이상의 고가 주택 그리고 임대 보증금도 12억을 초과하는 경우에는 과세할 수 있다. 달라진 경우를 주셨습니다. 그러니까 마냥 또 세금 면에서는 그냥 전세가 무조건 월세보다 유리하다, 이렇게 말하기도 조금 어렵게 됐어요.

안수남 : 우선 기본적으로 그전에는 2주택까지는 전세 보증금에 대해서는 과세가 안 되고 비과세 됐으니까 무조건 유리했잖아요. 그런데 요즘에는 전세금 받는 금액도 크고 이자율도 옛날에는 1.8% 그랬는데 지금은 3.1% 그러거든요, 간주 임대료 이자율이. 그러다 보니까 이게 전세가 꼭 유리한 것만은 아니에요. 더군다나 어떻게 보면 전세금을 받아서 요즘 저금리 시대에는 운용해서 그만큼 또 수익을 내는 것도 쉽지가 않습니다. 그래서 그걸 전세로 전체를 줄 것인지 그다음에 월세로 줄 것인지는 여러 가지 세금 부담뿐만 아니라 자금 운영까지 다 같이 따져보셔야 해요.

유한솔 : 월세는 아무튼 매달 들어오는 임대 소득의 측면이 있기 때문에 과세를 하더라도 이게 수익 면에서 유불리를 따져봐야 할 것 같고 조금 전에 말씀하신 대로 수익을 따질 때 고려하게 되는 것 중의 하나가 금리인데 전세는 이게 지금 확실하게 변수가 되겠죠. 거액의 전세기는 예치해 놓기만 해도 이자소득이 많이 그런데 지금 기준금리가 2.5%가 거의 1년 가까이 동결돼 있는 상태잖아요. 지금은 어떻게 접근하면 좋을까요?

안수남 : 지금 금리 수준 자체가 옛날처럼 높지를 않기 때문에 전체적으로 전세보다 선호하지 않는 것이고. 지금은 아마 중간 금리 정도 된다고 보잖아요. 그러다 보니까 반전세가 유행이에요. 반은 보증금을 받고 반은 월세로 전환해서 세입자들도 자금 부담을 덜어주고 또 고소득자들 있는 경우에는 월세를 선호하는 경우가 많거든요. 그래서 그런 양쪽을 다 같이 봐줘야 됩니다.

유한솔 : 중금리 기조로 보고 계시고 그러다 보니까 요즘처럼 전세의 월세화라든지 반전세에 대한 요구가 좀 늘어나고 있다 이렇게 분석하고 계십니다. 세금 구조와 금리 여기에 따른 절세냐 월세냐 유불리를 따져봤는데 실제로 월세 같은 경우는 말씀대로 2주택자부터는 거의 대부분이니까 그러니까 많은 경우에 과세하는 경우가 생겨서 진짜 진짜 이제 세금을 얼마나 내는지 따져볼 필요가 있겠습니다. 계산을 한번 해볼까요.

안수남 : 이게 지금 주택에 대해서는 원래 종합 과세를 무조건 했어요. 그런데 옛날 문재인 정부 시절에 임대차 계약서가 국가에다 전송되는 것 때문에 난리 난 적이 있었습니다. 이렇게 되면 세금 너무 많이 과세되는 거 아니냐 해서 그때 과세 체계가 바뀌었는데 주택에 대해서는 분리 과세라는 제도가 도입이 됐어요. 원래는 이자소득하고 배당소득만 분리과세를 해 줬거든요. 즉, 2천만 원 이하에 대해서는 따로 해서 세율이 14%짜리. 지방소득세까지 하면 15.4% 되겠죠? 다른 소득과 합산하지 않고 이것만 세금을 부과하는 방식으로 분리 과세를 해 줬는데 지금 주택에 대한 임대소득도 2천만 원 이하는 분리 과세를 해 주는 겁니다.

유한솔 : 이게 월세 기준이라고 하면 월에 단순 계산으로 하면 166만 원 그 이하 정도에 해당이 되는데.

안수남 : 그렇습니다. 그러면 150만 원 정도, 100만 원 받는다 그러면 1200만 원 들겠죠. 그때 필요 경비를 50% 공제해 줘요, 무조건. 그러면 반이 공제가 되니까 600만 원 공제가 되고 그다음에 또 기본 공제 200만 원을 무조건 또 해 줍니다. 그러면 800만 원을 차감하고 나면 400만 원이 남게 되겠죠. 400만 원에 대해서 14%니까 약 56만 원 정도 하고 지방소득세 5만 6천 원 정도 해서 과세가 되는 구조인데 세 부담이 그렇게 크지는 않죠, 연간이니까.

유한솔 : 그러니까 연간 소득이 1200만 원 대비 50~60만 원이라고 하면 말씀대로 크게 부담이 되는 금액은 아닐 수 있는데.

안수남 : 아닌데 2천만 넘어가면 다른 소득하고 종합 합산이 되기 때문에 고소득자는 상당히 세 부담이 될 수 있습니다. 그러니까 과세 체계를 잘 보시고 선택하셔야 됩니다.

유한솔 : 임대 소득의 규모도 따져봐야 되고 다른 종합 소득이 많다 하는 경우는 세 부담이 클 수 있기 때문에.

안수남 : 세 부담이 꽤 커져요. 그래서 이것 때문에 사전 증여를 해서 자녀분에게 내려보내는 분들도 많습니다.

유한솔 : 일률적으로 따져볼 부분은 아니고 소득 구조를 종합적으로 따져봐야 할 것 같습니다. 지금 말씀하신 대로 과세되는 금액이 크지 않다고 하면 이게 경미하다고 생각해서 좀 미룬다든지 혹은 잊거나 나중에 안 내는 분들도 계실 수도 있겠는데 이 경우 당연히 문제가 되겠죠.

안수남 : 이게 지금은 모든 것들이 다 전산화돼서 우리가 주민 등록 전입이 됐잖아요. 그러면 본인 집이 아닌 제3자 집으로 가면 전입신고를 하도록 돼 그러니까 이게 세가 나갔는지 안 나갔는지 알 수가 있죠. 또 확정일자를 받아 놓도록 돼 있어요. 전입해서 확정 일자까지 받아보면 이게 임대 나갔다는 게 또 나온다는 말이죠. 그다음에 전세대출 관련 자료가 또 떠요. 그다음에 월급을 받으신 분들이 월세를 냈을 때는 월세에 대한 세액공제를 또 받게 되거든요.

유한솔 : 그렇죠. 자취생 시절에 열심히 했어요.

안수남 : 그래서 이 자료들이 다 국세청에 취합이 되고 있기 때문에 임대를 했는지 안 했는지는 국세청이 다 파악하고 있습니다. 그래서 만약에 제때 안 하시면 나중에 신고 지연 과세에다가 지연 납부 지연 과세에다가 어떤 분들은 7년 동안 그것이 다 추징될 수 있으니까 성실하게 꼬박꼬박 신고하시는 게 중요합니다.

유한솔 : 예전처럼 월세 현금 봉투로 받는 분들이 간혹 계신데 이 경우도 내역에 안 남는다고 너무 쉽게 생각하시면 안 되는 게 이런 부분들이 다 기록이 남을 수 있다는 겁니다.

안수남 : 맞습니다. 지금 다 그걸로 해서 검토가 이루어지니까 현금으로 받았다고 하더라도 반드시 신고를 꼭 하셔야 해요.

유한솔 : 일부 세입자 같은 경우 지금 이런 아예 현금 봉투도 아니고 신용카드로 월세 납부를 하겠다라고 요구하는 경우가 좀 있는 것 같은데 일상에서는 잘 못 봤던 것 같거든요. 가능한 건가요?

안수남 : 신용카드도 가능한데 그런데 조건이 임대인의 동의를 받아야 해요. 그러니까 또 신용카드로 결제하면 본인도 다 되잖아요. 아까 말씀드린 대로 이게 임대 여부는 다 파악이 되지만 실제로 임대를 얼마 줬는가는 본인이 성실하게 신고할 수도 있고 조금 다운해서 신고할 수도 있잖아요, 사실은. 그런데 이게 조금 성실하게 신고된 것까지 국세청에서 잡아낼 수는 없어요. 그러니까 본인의 양심에 따라서 정상적으로 신고하시는 분들이 많은데 신용카드로 만약에 결제해버리면 무조건 그대로 100% 노출돼　버리니까 월세 그대로 다 신고를 해야 됩니다. 그러다 보니까 집주인들이 아무래도 꺼리게 되죠.

유한솔 : 임대인의 동의 구하는 게 쉽지 않을 수 있겠네요.

안수남 : 그렇습니다. 그래서 집주인하고 사이도 안 좋아지면서 그걸 동의해 달라고 하는 분들이 많지는 않기 때문에 실무에서는 많이 발생하지는 않습니다.

유한솔 : 실제로 합니다마는 이런 현실적인 부분을 고려했을 때 우리가 흔히 볼 수 없는 광경이 바로 이 이유 때문이라는 겁니다. 조금 전에 자취생 시절 얘기를 하다 보니까 생각이 또 난 건데 원룸이라든지 오피스텔 월세도 많이 주시잖아요. 지금 이야기한 건 아파트에 관한 부분이고. 이 경우는 세금 구조가 좀 다른가요, 어떤가요?

안수남 : 오피스텔은 참 이게 세목마다 서로 다르게 돼 있는데 취득세라든지 재산세라든지 종부세에서는 업무용으로 보는 것을 기본으로 하고요. 그다음에 종합소득세하고 양도소득세에서는 실질에 따라 판단해 줍니다. 그러니까 이걸 주거용으로 쓰면 주택으로 인정이 되거든요. 따라서 부가가치세는 안 내도 됩니다. 대신 주택으로 인정을 했기 때문에 주택과 똑같이 취급받아요. 그래서 주택 수를 포함해서 이게 1주택자냐, 2주택자냐, 3주택자냐 판단을 할 때도 이게 주택으로 들어와 버리는 거예요. 그리고 그런 다음에 부가세를 안 내는 대신에 똑같이 취급해서 판단되니까 그것 관련해서 부가세는 면제받는다. 대신 종합소득세는 주택과 동일하게 취급받는다. 이렇게 기본적으로 이해하고 계시면 되겠습니다.

유한솔 : 월세에 대한 과세 기준은 똑같다. 그러니까 오피스텔, 아파트 이렇게 구분할 게 아니고 오피스텔 같은 경우는 실질성, 주거용인지 상가용인지를 따져봐야 된다.

안수남 : 그렇습니다. 주거용으로 쓰면 주택으로 인정받고 업무용으로 쓸 때는 상가로 봐서 관리를 그렇게 따로따로 하고 있다, 이렇게 인정하면 되겠습니다.

유한솔 : 다만 사업용, 업무용으로 쓰고 있다면 상가용과 똑같이 과세를 하는 건데 이건 기준이 지금 아까 말씀하신 것들이 좀 다른 거죠. 부가가치세 신고 납부가 별도로 있고.

안수남 : 그러니까 지금 상가용에 대해서는 주택은 부가세가 면세지만 상가는 부가세를 별도로 받아야 되잖아요. 10% 정도 받아야 되는 거고. 그다음에 주택은 아까 말씀드린 비과세 규정이 있는데 상가는 비과세 규정이 없습니다.

유한솔 : 개수, 금액 상관없이.

안수남 : 상관없이 모두 다 소득이 잡혀서 과세가 이루어지기 때문에 기본적으로 다르게 취급되니까 오피스텔도 지금 말씀드린 대로 주거용이 아닌 업무용은 상가용으로 가서 부가세는 모두 10% 내야 되고 그다음에 소득세가 모두 잡힌다 이렇게 구분해서 기억하시면 될 것 같습니다.

유한솔 : 상가는 개수가 상관이 없고 앞서 말씀하신 대로 주택 같은 경우는 몇 주택인지가 굉장히 중요한 부분이 될 수 있는데 전세건 월세건요. 각각의 주택 수에 따라서 어떻게 접근할지도 따져봐야 될 것 같습니다. 일단 제가 궁금한 게 바뀐 규정에 따라서 2주택자의 경우에도 기준 시가 10억 원 이상 그리고 임대 보증금도 12억 이상이 되면 여기에 대해서 부과를 한다는 거잖아요. 다른 한 주택이 12억 이하인 경우는 어떻게 되나요?

안수남 : 그거는 빠지게 돼 있어요.

유한솔 : 그거는 같이 세지를 않나요?

안수남 : 지금 말씀하신 대로 고가 주택이 2차이면서 임대보증금도 12억이 초과돼야 되는 것이기 때문에 그때는 본인이 살고 있어도 주택 수에 넣도록 돼 있습니다. 12억 이하짜리 주택이 들어가 있는 것은 해당이 안 되는 거죠.

유한솔 : 주택 수에 아예 넣지 않는다.

안수남 : 그렇습니다. 그다음에 저희가 말씀드린 기준 시가 2억짜리하고 전용면적 40제곱미터 이하짜리는 처음부터 주택 수 빼게 돼 있으니까 주택 수 산입에서 제외되고 주택 수를 포함하면 됩니다.

유한솔 : 소형 주택이 제외되는 기존 규정에 2주택에 대해서 과세를 일부 하더라도 지금 1채가 기준 시가 12억 이하라고 하면 이거는 주택 수에 들어가지 않는다고 보시면 되겠습니다.

안수남 : 그리고 본인이 살고 있어도 주택 수로 포함한다, 고가 주택은. 그거를 꼭 기억을 하셔야 됩니다.

유한솔 : 앞서 저희가 월세 과세를 실제 세율을 넣어서 계산을 해봐셨는데 세율 말고도 기본적으로 공제가 되는 게 경비 인정 비율 50% 또 기본 공제 50만 원 말씀을 해 주셨어요. 이게 지금 등록임대주택의 경우에는 혜택이 있잖아요.

안수남 : 그렇습니다. 그러니까 아까 말씀드린 그 부분은 세무서에 사업자 등록을 하고 관리가 되시는 임대사업자를 얘기하는 것이고 등록임대주택에 대해서는 구청에다가 주택임대사업자 등록을 했을 경우인데 이때는 5% 상한의 제한을 받잖아요. 그다음에 지금 각종 열 몇 가지의 규제를 받습니다.

유한솔 : 제반 요건이 복잡하나요.

안수남 : 보험 가입해야 하고 등기도 해야 되고. 그런 여러 지켰을 때 아까 말씀 필요 경비 50%짜리를 60%로 올려주고요. 기본 공제 200만 원을 400만 원으로 올려주면서 그것이 다주택자 중과세 규정이라든지 종부세 종합 배제라든지 거주 주택 비과세 요건이라든지 이게 또 충족되면 그 세제 혜택까지 받을 수 있으니까 그런 것까지 감안돼야 등록임대를 하고 종합소득세만 단지 그거를 혜택을 받기 위해서 하는 것은 너무 불이익이 커요. 그걸 다 비교한 다음에 전문가하고 검토하신 다음에 사업자 등록까지 갈 것인지 안 갈 것인지 사업자 등록까지는 그건 검토해야 될 것 같습니다.

유한솔 : 단순히 조만간 집을 팔 계획이 있다 하는 분들은 고려 대상이 확실히 아니네요.

안수남 : 그렇습니다.

유한솔 : 지켜야 될 요건들이 있다는 거. 세금 얘기를 중심으로 쭉 해봤는데 건보료 관련해서도 짚어볼 부분이 있어서 얘기해 보겠습니다. 월세를 주는 임대인이면서 피부양자로 등록이 된 분들이 있는데 이분들은 주택 임대소득이 생기면 박탈될 수 있잖아요. 조심해서 따져보고 유지할 수 있는 방법도 있는 건가요?

안수남 : 기본적으로 건보료는 사업자 등록이 돼서 사업자 지위가 돼버리면 지금 말하는 피부양자에서 탈락이 되게 돼 있어요. 다만 미등록 사업자들은 사업 소득 금액이 500만 원이고 총 종합소득이 2천만 원 이하는 부양자로 등록이 가능하거든요. 그런데 주택임대사업자들은 사업자 등록을 하고 소득이 전혀 없을 때만 인정을 해 줘요. 그러니까 한 1천만 원 해서 아까 필요 경비 600만 원에 기본 공제 400만 원 받으면 소득이 하나도 안 나오잖아요. 그런 분들은 혜택을 여전히 받을 수 있지만 거기서 소득이 조금이라도 생겨버리면 탈락해 버리니까 지금 세금만 고려하지 마시고 건보료도 한번 같이 고려해서 전체적인 부담이 얼마나 늘어나는지 챙겨보신 다음에 판단하셔야 됩니다.

유한솔 : 다만 이게 지금 월세가 생긴다고 바로 박탈이되는 건 아니고 이것도 역시 기본 공제 다 적용한 금액을.

안수남 : 기본 공제하고 소득 금액이 산정이 됐을 때 박탈이 된다는 것입니다.

유한솔 : 이런 부분도 계산기를 좀 두드려 보셔야 될 것 같고. 저희가 짧은 시간에 다룬 얘기들 지금 종합을 해 봐도 챙겨야 될 게 꽤 많습니다. 복잡하다는 생각이 들 수 있을 텐데 이 많은 부분들에 대해서 나중에 문제가 되지 않으려면 일단 계약서부터 잘 써야겠습니다. 어떤 점들 유의해야 될까요?

안수남 : 계약서에다 명시적으로 보증금이 얼마고 월세가 얼마고 언제 지급을 하고 그다음에 언제 계약하고 그다음에 심지어는 특약 사항까지 꼼꼼히 챙겨서 계약서 잘 작성하신 다음에 잘 보관하시고 세무 실무 때는 꼭 제출할 필요는 없습니다. 그러나 사실 조사할 때는 객관적 증거 자료들이 필요하니까 일단은 몇 년 되더라도 그거를 기존 거를 다 보관을 하셨다가 세무가 아무 이상 없는 5년이 지난 다음에 폐기를 하더라도 폐기를 하시는 것이 괜찮습니다.

유한솔 : 모든 임대소득 신고는 다가오는 5월 신고 기간에 하셔야 된다는 점. 복잡하게 챙길 부분이 많기 때문에 경험이 없는 분들께서는 전문가 상담도 받아보시는 걸 추천드리겠습니다. 안수남 세무사님과 함께했습니다. 고맙습니다.

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