선택과 집중, 2026년 부동산 시장 전망 및 투자전략

[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 돌이켜보건대 지난해 부동산 시장은 양극화로 시작해 양극화로 마무리된 시장이었다. 되는 곳만 되는, 팔리는 것만 팔리는 극단적 차별화가 지배한 것이다.

같은 서울일지라도 강남권을 필두로 한 한강벨트는 강세를 보였지만, 강북권 외곽을 중심으로 한 비인기 지역은 상대적으로 초라한 행보를 보였다. 무엇보다 서울 강남권 신축 아파트의 경우 이른바 '똘똘한 한 채 선호 현상'이 심화되면서 매물이 없어 거래를 못할 정도로 초강세를 보였다. 반대로 지방의 경우 서울·수도권과 달리 대체로 약세권에서 벗어나지 못했다.

이처럼 양극화가 좌우하는 시장 분위기는 주거용 부동산인지, 상업용 부동산인지에 따라 다소 달리 보일 수는 있지만, 전반적으로 비슷하게 흘러갔다.

2026년 새해 부동산 시장은 어떨까? 경기침체가 지속되면서 소비심리가 얼어있지만, 정부의 지속적인 확장적 재정정책에 힘입어 시중에 통화량(M2)이 계속 풀릴 것으로 예상되고, 미국의 기준금리 인하 기조가 이어질 것으로 예상됨에 따라 국내 부동산 시장은 위기와 기회가 공존할 것으로 전망된다.

위기와 기회가 공존하는 2026년 부동산 시장을 주거용, 상업용, 토지 등으로 나눠 전망해 보고, 아울러 투자전략도 함께 살펴보자.

먼저 아파트로 대표되는 주거용 부동산이다. 2026년 새해 주거용 부동산 시장은 서울 한강벨트 및 강남 인접 수도권을 중심으로 매매, 전세 구분 없이 강세를 시현할 것으로 전망된다. 이들 지역의 경우 똘똘한 한 채 선호에 힘입어 수요가 넘쳐남에도 공급이 턱없이 부족하다는 공통점을 가지고 있다. 하지만 지방의 경우 지난해와 마찬가지로 전반적인 약세 기조가 이어질 것으로 보인다.

다만 조선업 호황으로 지역경제 성장률 전국 2위(2025년 3분기 3.7%)를 기록 중인 울산시나 대통령 집무실 및 국회의사당 이전이라는 초대형 개발호재가 살아 있는 세종시는 강세가 예상된다. 한편 전세 시장의 경우 초과수요에 힘입어 서울 ˑ 수도권 ˑ 지방 구분 없이 강세를 시현할 것으로 전망된다.

그렇다면 투자자들은 어떻게 대응해야 할까? 만일 다주택자라면 추가적 매입은 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 정부의 각종 부동산 규제책들이 다주택자를 주요 타깃으로 정하고 있고, 앞으로 더욱 강화될 것으로 예상되기 때문이다.

반면 무주택자이거나 갈아타기 1주택 실수요자라면 다르다. 적어도 향후 2~3년간 서울 및 서울 인접 수도권 아파트의 경우 예년 대비 절반에도 미치지 못하는 입주물량이 예상되는 만큼 거주목적의 실수요자라면 경공매물이나 급매물을 노려볼 만하다. 다만 빌라나 다세대·주거용 오피스텔 같은 비아파트라면 가격 메리트 여부와 상관없이 신중한 접근이 요구된다.

다음으로 상가를 중심으로 한 상업용 부동산이다. 지난 수년간 주거용 부동산은 서울 및 수도권을 중심으로 강세를 보여 왔던 반면, 임대료 수입을 목적으로 하고 있는 상가와 같은 상업용 부동산은 약세를 면치 못했다. 물론 이는 경기침체 및 고금리와 관련 깊다. 당연하지만 경기침체는 임차인의 영업부진을 촉발시켜 월세 부담을 가중시키는 주요 요인이다.

문제는 고금리다. 상업용 부동산의 경우 대출을 활용해 투자하고 임대료를 받을 목적으로 접근하는 경우가 태반이기 때문이다. 고금리와 경기침체가 맞물리면서 임차인의 영업부진, 임대료 연체, 공실 증가, 임대수익률 감소, 투자매력도 저하, 매매가 하락이라는 악순환이 되풀이되고 있는 모양새다.

그렇다면 2026년 상업용 부동산 시장은 어떨까? 미국발 금리 인하 기대감(긍정적 요인)과 함께 경기침체 장기화(부정적 요인)가 어떻게 실현되고, 얼마나 빨리 해소되는지에 따라 시장 흐름이 달라질 것으로 예상된다. 이에 따라 우량임차인을 확보한 저평가 매물에는 관심을 갖되 섣부른 투자는 금물이다.

끝으로 대박 아니면 쪽박이라는 토지 시장을 살펴보자. 알다시피 2026년 대한민국에는 지방선거라는 초대형 이벤트가 있다. 사실 토지 시장에 있어 지방선거는 4년마다 돌아오는 선물 같은 존재다. 지방선거라는 이벤트 덕분에라도 2026년 토지 시장의 전망은 밝다.

다만 토지는 개발호재 유무에 따라 투자의 성패가 갈리는 부동산 상품이다. 임대보다는 가치상승을 원하는 투기적 가수요자들이 선호하는 경향이 있다. 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상의 장기보유를 염두하고 접근하길 권한다.

토지의 경우 평소 정부정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 투자하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 체크해야 한다.

여기서 반드시 짚고 넘어가야할 것은 어떤 경우라도 기획부동산이 직접 판매하거나 기획부동산과 연계됐다고 의심되는 중개업자가 권유하는 토지에는 접근조차 하지 말아야 한다는 사실이다. 패가망신으로 이어질 수 있기 때문이다.

요컨대 누군가에겐 위기지만, 또 다른 누군가에겐 기회가 될 수 있는 2026년 부동산 시장. 무엇보다 선택과 집중이 필요한 때다.