새 정부가 들어선 이후 여러 번 부동산 정책이 나왔습니다. 부동산 정책 기조를 잘 알아야 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 텐데요. KB부동산이 최근 발표된 부동산 정책에서 어떤 내용을 주목해 봐야 할지 부동산 애널리스트 채상욱 대표와 함께 알아봤습니다.
이번 정부 부동산 정책의 핵심 포인트는… 규제 완화
채상욱 대표는 대출 완화와 규제지역 해제 등이 발표된 현 정부의 부동산 정책의 포인트는 바로 규제 완화라고 말했습니다.
정부의 부동산 정책은 KB부동산 데이터허브에 잘 정리돼 있는데요. 지난 11월 10일, 서울과 광명, 과천, 성남, 하남을 제외한 나머지 지역이 모두 규제지역에서 해제됐고, 10월 27일 공공주택 50만 호 공급 정책도 의미 있는 대책이라고 보았습니다.
무주택자가 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있는 정책은?
공공분양 50만호 공급 외에도 전부터 공급돼 온 공공임대주택도 주목할 만 합니다. 8.16주택공급대책에서 발표한 ‘내 집 마련 리츠’의 경우, 임대와 분양을 혼합한 민간분양 신모델인데요. 지난 5월 입주한 인천광역시 부평구 ‘십정2구역인천더샵부평센트럴시티’가 그 예입니다. 총 5,678세대로 조성된 이 단지는 총 세대수 중 임대가 4,128세대입니다. 이 중 3,800세대가 공모리츠를 통해 공급됐습니다.
민간주택에 비해 공공주택의 품질이 떨어지는 것이 아니냐는 우려와 달리 대단지 신축아파트로 공급되고 있고, 앞으로도 리츠를 혼용해 분양과 임대를 섞은 대규모 단지 공급이 늘어날 것으로 예상했습니다.
규제지역 해제, 어떤 효과를 가져오게 될까?
이제 전국에 규제지역은 서울 전역과 경기도 네 곳만 남았습니다. 규제지역에서 해제되면 부동산시장에 어떤 효과를 가져올까요? 우선 청약 시장에서 규제지역과 달리 비규제지역은 세대원도 청약할 수 있게 됩니다. 또한 분양가 상승과 미분양 주택 증가에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 기존 주택 시장에서는 대출 규제와 세금 규제 완화로 수요가 늘어날 수 있다고 봤습니다. 다만 수요를 촉진시키기 위해 발표된 규제 완화 정책이 의도대로 진행되는지는 지켜봐야 할 상황이라고 전했습니다.
금융 정책 변화로 부동산 연착륙에 도움될까?
정부가 발표한 15억원을 초과하는 아파트에 대해 담보인정비율 완화가 12월부터 시작됐는데요. 이렇게 되면 규제지역 실수요자의 대출총액한도가 늘어날 것으로 예상됩니다. 정부의 대출 규제 완화 정책은 실수요자에게 주택구매 시그널을 보낸 것이라고 볼 수 있습니다.
하지만 채상욱 대표는 거시경제적인 측면에서 대출 총액 한도가 늘어나면 대출 상환 부담이 너무 커질 수 있어, 시장을 반등 시킬 만큼 대출 증가로 이어지지는 않을 것으로 전망했습니다.
또한 채대표는 월간으로 발표되는 감독원 통계 데이터인 대출 지표를 체크해 볼 것을 조언했습니다. 월 평균 대출액이 6조원을 넘어간다면 시장 반등의 근거로 볼 수 있고, 6조원 이하라면 2023년 시장도 보수적으로 보는 것으로 해석해 볼 수 있는데요. 이 대출 추세를 지켜봐야 한다고 말했습니다.
유주택자와 무주택자 유형별 대처 방법
2020년 무주택에서 2021년 1주택으로 전환한 수요가 103건 정도입니다. 처분을 포함한 주택 순증도 40만건 정도로, 이는 거래금액으로만 총 500조원이 넘는 수준입니다.
주택 가격은 장기간에 걸쳐 가구 소득에 비례해 올라가는 것이 일반적이었는데요. 지난 몇년간 구매력이나 현금 유동성을 고려하지 않고 지나친 투자가 많이 발생했던 것입니다. 채대표는 주택 가격 하락이 계속 하락하고 있어 2023년 순손실 금액이 매우 높을 수 있다고 경고했습니다.
또한 무주택 2030세대인 경우, 공공과 민영주택 공급 확대로 청약의 기회가 전보다 많이 늘어났고 기존 주택을 대출받아 살 수 있는 길이 열렸다고 봤는데요. 장기간 거주할 지역에 소득의 10배 범위 내에서 주택 구입을 고려해 봐야 한다고 전했습니다.
채상욱 대표는 내년 말까지는 시장을 보수적으로 보는 시각이 많아 역전세 현상이 빚어질 것으로 예상했는데요. 지난해 과도하게 투자한 분이라면 역전세를 자신의 구매력으로 커버할 수 있다면 계속 보유할 지, 처분할 지를 고민해 보길 바란다고 말했습니다.
2030세대는 정부의 민영주택 전용 모기지 지원이나 청약 추첨제 도입 등을 활용해 볼 것을 조언했습니다. 소득이 낮은 가구의 경우 공공분양 50만호 공급으로 나오는 주택도 눈여겨보시기 바랍니다.
마지막으로 채대표는 본인 소득대비 과도한 가격의 주택을 투기적으로 사겠다는 생각보다는 안정적이고 지속적인 주거 서비스를 위해 투자해야 한다고 강조했습니다.
