“15년간 모은 청약통장, 교산신도시 당첨될까요?” [사이다 부동산]

(시사저널=오유진 기자)

Q. 15년간 2000만원 모은 청약통장, 교산신도시 당첨될까요?

초등학생 아이 둘을 키우고 있는 4인 가구 40대 무주택자입니다. 15년 넘게 청약통장에 10만원씩 납입해 2000만원 정도가 모였습니다. 하남 교산신도시나 고양 창릉신도시 84㎡ 당첨을 목표로 하고 있는데, 청약에서 저축 총액과 무주택 기간 중 무엇이 더 유리한지 혼란스럽습니다.

신생아 특공이나 청년층을 위한 제도는 많아진 반면, 아이들이 어느 정도 성장한 40대는 우선순위에서 밀리는 것 같아 상실감도 듭니다. 청약통장 월 납입 인정액도 10만원에서 25만원으로 올랐다던데, 지금부터라도 납입액을 25만원으로 올려야 당첨 확률이 높아질까요? 현재 동원 가능한 자산은 2억원입니다. 수도권 분양을 위한 최적의 전략을 세워주셨으면 합니다.

ⓒ연합뉴스

A. 2000만원 청약통장보다 69점 가점이 더 강한 무기입니다.

공공분양 납입인정금액 2000만원만으로 하남 교산신도시나 고양 창릉신도시 전용 84㎡ 당첨을 기다리기보다 민간분양의 높은 청약가점을 함께 활용하는 '투트랙 전략'이 더 유리해 보인다. 공공분양에서는 경쟁력이 다소 부족할 수 있지만, 40대 무주택 4인 가족이라는 조건을 활용하면 민간분양에서는 이야기가 달라질 수 있다.

과거 3기 신도시 사전청약 당첨선을 살펴보면 인기 지역의 전용 84㎡는 납입인정금액이 대략 2300만~2800만원 수준까지 형성됐다. 당시에도 20년 안팎으로 꾸준히 납입한 청약통장들이 경쟁했던 셈이다. 최근 분양가가 크게 오른 만큼 경쟁이 낮아지리라 생각할 수도 있다. 하지만 3기 신도시 공공택지는 분양가상한제가 적용되는 만큼 주변 서울·수도권 신축 아파트와 비교하면 가격 경쟁력이 여전히 높을 가능성이 크다.

오히려 서울과 수도권 민간아파트 분양가가 크게 오를수록 상대적으로 가격이 낮은 3기 신도시로 청약 수요가 몰릴 수 있다. 특히 교산은 수도권의 동남권, 창릉은 서북권을 대표하는 대규모 택지인 만큼 입지와 규모, 교통 호재 등을 고려하면 선호도가 높은 지역이다.

그렇다고 당첨선이 내려오기만 기다릴 필요는 없다. 사연자에게는 다른 무기가 있기 때문이다. 바로 민간분양의 청약가점이다. 현재 40대 무주택 4인 가족이라면 공공분양의 납입인정금액보다 민간분양 가점제에서 경쟁력이 더 높을 수 있다. 예를 들어 무주택 기간 15년 이상, 청약통장 가입 기간 15년 이상, 부양가족 3명이라면 청약가점은 69점이다.

'공공분양 2000만원'과 '민간분양 가점 69점' 가운데 어느 쪽이 더 강한 무기냐고 묻는다면 69점을 선택하겠다. 따라서 공공분양만 바라보기보다는 향후 공급될 민간분양 물량까지 함께 노리는 것이 좋다. 아직 무주택 기간 15년을 채우지 못했다면 무주택 기간 점수가 높아질수록 당첨 가능성도 함께 커진다.

3기 신도시 공급은 단기간에 끝나지 않는다.  따라서 사연자에게 필요한 것은 청약가점이 올라가는 과정에서 가장 유리한 단지를 골라내는 전략이다. 청약통장 월 납입액도 기존 10만원에서 25만원으로 높이는 것을 권한다. 민간분양은 높은 가점으로 노리고, 공공분양은 납입인정금액을 계속 쌓는 '투트랙 전략'이 가장 적합하다.

만약 1순위 가점이 높지 않다면 공공분양에서 틈새 청약을 노리는 방법도 있다. 3기 신도시 분양 단지의 전용 84㎡는 다른 면적보다 경쟁률과 당첨선이 높다. 같은 단지에서 59㎡, 74㎡, 84㎡가 함께 공급된다면 상대적으로 선호가 덜 몰리는 면적을 노리는 것도 한 방법이다. 과거 공급 결과를 보면 74㎡가 의외로 낮은 당첨선을 형성하는 경우도 있었다.

사연자의 동원 가능 자산이 2억원이라는 점도 중요하다. 청약은 당첨 가능성만큼 계약금과 중도금, 잔금을 실제로 감당할 수 있는지를 함께 따져야 한다. 따라서 분양가와 대출 가능액을 확인하면서 자금 계획이 가능한 단지를 선별해야 한다.

15년 동안 청약통장을 유지했다면 이미 상당한 시간을 투자한 것이다. 이제 필요한 것은 쌓아온 청약 스펙을 가장 유리한 방식으로 사용하는 것이다. 앞으로는 25만원씩 꾸준히 납입하면서 공공분양에서의 경쟁력을 높이고, 동시에 민간분양을 적극적으로 노려보자. 오랜 기다림에 지친 사연자의 마음이 느껴진다. 3기 신도시 분양은 이제 본격적으로 시작될 예정인 만큼 선택의 폭을 넓게 가져가는 것이 좋다. 

박지민 월용청약연구소 대표

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