한때 '인천의 강남'으로 불렸던 송도국제도시의 집값이 최고가 대비 절반 수준으로 급락하며 부동산 시장의 충격을 주고 있다. 특히 외곽 지역인 8공구를 중심으로 한 집값 하락폭이 심각한 상황이다.
▶▶ 8공구 집값 반토막, 최고가 대비 50% 수준
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 연수구 송도동 8공구 '더샵송도 마리나베이' 전용 84㎡는 지난 5월 말 5억9500만원에 거래됐다. 이는 2022년 2월 12억4500만원 최고가와 비교하면 반토막도 되지 않는 수준이다.
바로 인근 'e편한세상송도' 전용 84㎡ 역시 6억3500만원에 새 주인을 찾았는데, 이 면적대는 2021년 8월 10억7500만원을 기록했던 곳이다. 현재 가격은 최고가의 59% 수준에 불과하다.
송도 부동산업계 관계자는 "8공구에 있는 단지 전반적으로 이전 최고가의 50~60% 수준으로 거래되는 경우가 많다"며 "집값 상승과 함께 외곽 지역에 많은 아파트가 공급됐는데 이를 받아줄 수요는 많지 않은 상황"이라고 설명했다.
▶▶ 1·3공구는 선방, 지역별 격차 심화
반면 송도 내에서도 지역별 격차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 채드윅 국제학교를 비롯해 연송고등학교, 명선초등학교, 인천포스코고등학교 등 학교와 학원이 밀집한 1·3·5공구는 매매가격 하락 없이 보합세를 유지하고 있다.
송도더샵그린애비뉴8단지 전용면적 101㎡의 경우 지난해 8월 8억8800만원, 지난 3월 8억9000만원, 지난 3일 9억1500만원 등으로 거래되며 오히려 상승세를 보이고 있다.
지역별 하락률을 보면 1급지 41%, 2급지 43%, 3급지 45%로 나타나며, 1공구가 5공구 대비 높은 가격 방어력을 보유하고 있는 것으로 분석됐다.
▶▶ 대규모 입주 물량이 발목 잡아
당분간 가격 회복은 요원해 보인다. 송도에 공급될 아파트가 아직 대량으로 남아있기 때문이다. 올해 송도에 공급될 아파트는 3774가구로 적정수요인 2021가구를 크게 넘어선다.
2026년에는 공급 물량이 없지만 2027년에는 2041가구, 2028년에는 3958가구로 '공급 폭탄'이 떨어질 예정이다. 2025년에도 송도럭스오션SK뷰 1114세대, 힐스테이트 레이크 송도4차 1319세대 등 대규모 입주가 예정되어 있다.
송도 부동산업계 관계자는 "송도 자체가 계획도시이지 않으냐"며 "앞으로 들어올 아파트도 많아 당장은 뚜렷한 가격 회복이 어려울 것으로 본다"고 전망했다.
▶▶ 투자 수요 이탈이 하락 가속화
송도 6·8공구에 몰렸던 투자 수요가 빠지면서 하락세가 이어지고 있다는 분석도 제기된다. 코로나19 기간 초저금리 기조가 이어지며 더샵송도마리나베이 등 6·8공구 아파트에 투자 수요가 몰렸는데, 최근 거품이 빠지면서 집값 하락세가 더 커진 영향이 있다는 설명이다.
전세가격도 40~55% 수준으로 하락했으며, 공급 물량 증가와 금리 불확실성으로 인한 하방 압력이 지속되고 있다. 시장 회복을 위해서는 전세가율 50% 이상 회복이 필요한 상황이다.
▶▶ 향후 전망은 여전히 불투명
금리 동향과 입주물량 추이가 송도 부동산 시장의 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 금리 안정화 시점까지는 관망세가 지속될 것으로 예상되며, 신규 입주물량으로 인한 추가 하락 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
다만 GTX-B 노선 개통과 같은 교통 호재가 실현될 경우 장기적으로는 회복 가능성이 있다는 전망도 나오고 있어, 향후 시장 동향에 관심이 집중되고 있다.
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