“인구감소로 전세시장 점차 축소…주거정책 전환해야”

주택가격 5년간 1% 상승할 때 전세거래량 0.51% 늘어

(시사저널=이주희 디지털팀 기자)

지난 15일 서울 성북구 한 부동산 중개업소에 붙은 아파트 매물 광고 ⓒ연합뉴스

인구 감소로 주택가격 상승 기대가 꺾이면서 전세시장이 구조적으로 축소될 가능성이 커진 데 따라 전세 중심으로 설계된 현행 주거정책의 변화가 불가피하다는 지적이 나왔다.

박정흠 한국조세재정연구원 부연구위원은 24일 재정포럼 '인구감소에 대응하는 주거정책 방향' 보고서를 발간했다. 보고서는 인구감소로 인한 주택가격 변동이 임대시장, 특히 전세시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석했다.

보고서에 따르면, 우리나라는 초 저출생 장기화로 인구가 2021년부터 감소세에 돌입했으며 이는 주택 수요를 축소해 장기적으로 주택 가격 하락 압력으로 작용할 것으로 전망된다. 특히 전세제도가 주택가격 상승 기대에 기반한 구조이기 때문에 이 경우 전세 물건 공급 또한 축소돼 '전세의 월세화'가 계속될 가능성이 크다고 짚었다. 실제로 전국 임대계약에서 전세 비중은 과거 60%대에서 지난해 40%대까지 하락했다.

보고서는 인구 변화가 주택가격을 거쳐 전세시장에 영향을 미치는 경로도 실증적으로 확인했다. 지난 2011∼2025년 시군구 단위 실거래 패널 자료로 분석한 결과, 5년간 인구가 1.0% 증가하면 주택가격은 약 0.25% 상승했다. 주택 가격이 5년간 1.0% 상승할 경우 전세 거래량은 약 0.51% 증가할 것으로 추정됐다. 이는 반대로 인구 감소가 주택 매매시장에 그치지 않고 임대시장 구조에도 중장기적으로 영향을 미칠 수 있다는 것을 시사한다. 특히 이런 관계성은 중소 도시나 군부 지역에서 더 크게 나타났다.

박 연구위원은 현재 정부의 주거비용 지원체계가 전세자금 대출 및 보증을 중심으로 설계돼 있다는 점을 고려할 때 전세시장 축소에 따른 정책 효과성을 재검토할 필요가 있다고 제언했다. 특히 인구감소가 본격화하는 지역의 경우 전세 금융 중심 지원 대신 월세가구 직접 지원 강화와 공공임대의 질적 개선, 주택 구입 지원 등으로 정책의 방향을 점진적으로 이동시킬 필요성이 있다고 설명했다. 다만 현금성 지원의 경우 중장기 재정 지속가능성과 임대료 상승으로 이어질 가능성을 함께 고려해야 한다고 덧붙였다.