주거용 오피스텔은 정책 변화에 따라 우여곡절을 겪어 온 부동산 상품이다. 올해 정부가 규제 완화 정책을 내놓으면서 주거용 오피스텔 투자 전망을 둘러싼 관심이 커지고 있다.
오피스텔, 업무용 vs 주거용 차이점
오피스텔(Officetel)은 오피스와 호텔의 합성어로 업무와 주거를 함께 할 수 있도록 만들어진 공간이다.
건축법상 상업용 일반업무시설이지만 주택법상 준주택에 해당하며, 실질적으로 주거용으로 이용되는 경우가 매우 많다.
주거용 오피스텔은 아파트를 대체하는 주거공간이자 월세를 받을 수 있는 주택임대상품으로 자리 잡은 지 오래다.
오피스텔의 용도를 업무용과 주거용으로 구분하는 기준은 무엇일까.
주거용 오피스텔의 판단은 공부상 용도구분이나 사업자등록과는 상관이 없다.
가장 중요한 것은 전입신고 여부다. 전입신고가 되어 있는 오피스텔은 주거용으로 본다. 전입신고와 실거주가 확인되면 건축물관리대장에 주거용 오피스텔로 기재해 등록하게 되는 것이다.
오피스텔을 업무용으로 사용할 때는 일반 임대사업자로 등록하고 오피스텔 구입 시 부담한 부가세를 환급받는다. 주거용으로 사용할 때는 전입신고를 해야 하며 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 한다.
주거용 오피스텔, ‘주택 수’ 한시적 제외
2020년 8월부터 정부는 주거용으로 사용하는 오피스텔을 주택으로 간주했다. 이에 따라, 주거용 오피스텔은 재산세 과세대장상 주택으로 등재돼 주택 수에 포함되고 종부세 대상이 되며, 다주택자라면 양도세 중과세 적용 대상이 되어 왔다.
하지만 정부는 지난 1월 ‘1.10 부동산 대책’을 통해 오피스텔을 포함한 소형 비아파트의 규제를 일부 완화하면서 요건을 갖춘 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기로 했다.
대상은 2024년 1월부터 2025년 12월까지 2년간 준공되는 60㎡ 이하의 주택이다. 가격 제한도 있다. 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하인 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 다가구주택 등이 이에 해당한다. 이들 주택을 2025년 12월까지 최초 구입할 경우 주택 수 산정에서 제외해 종부세, 양도세, 취득세 산정 시 기존 보유 주택 수에서 해당하는 세율을 적용한다.
예를 들어, 아파트 2채를 가진 사람이 신축 오피스텔(2025년까지 준공)을 보유해도 3주택으로 보지 않는다. 다만 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 ‘1가구1주택 종부세·양도세 특례’는 적용되지 않는다.
이미 지은 주택도 조건이 맞다면2024~2025년 사이 구입해 임대등록할 경우 해당 혜택을 받을 수 있다. 이를 위해 2020년 폐지한 비아파트 소형주택의 단기 등록임대를 부활하기로 했다. 임대의무기간은 6년 수준에서 확정할 것으로 보인다.
주거용 오피스텔에 발코니 설치 허용
정부는 주거용 오피스텔의 주택 수 제외와 함께, 오피스텔 발코니 설치도 허용하기로 했다. 그동안 오피스텔은 발코니를 설치할 수 없었다. 정부는 앞으로 발코니 설치를 전면 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진해 나갈 계획임을 밝혔다.
개정된 오피스텔 건축 기준은 2월 23일부터 시행에 들어갔다. 다만 발코니 설치만 허용하는 것으로 발코니 확장은 불가하다. 발코니 설치 추이를 보면서 확장 여부를 단계적으로 검토해 나간다는 입장이므로 가능성은 없지 않다.
오피스텔 발코니 설치 허용은 오피스텔을 주거용으로 활용하는 증가 속도가 다가구·다세대주택을 추월하고 있기 때문으로 분석된다. 통계청에 따르면, 오피스텔 허가 물량은 2019년부터 다가구·다세대주택을 앞섰다.
주거용 오피스텔 투자해도 좋을까?
오피스텔 관련 규제 완화가 최근 몇 년간 위축된 오피스텔 분양시장과 거래시장에 호재가 될 수 있을지 관심이 모인다.
한때 오피스텔은 5~6%대의 안정적인 수익률을 기록하며 전성기를 누렸다. 2017년부터 2019년까지는 연평균 8만 2,000여실이 공급되기도 했다. 2020년 8월부터 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되고 고금리의 영향을 받게 되면서, 오피스텔 분양시장은 크게 위축됐다. 오피스텔 매매거래량 역시 매년 감소하고 수익률마저 4%대로 하락했다.
오피스텔 시장은 정부 정책과 경제 상황에 민감하게 반응한다. 이번 주택 수 제외 조치에도 불구하고 전반적인 경제 상황이 좋아지지 않는다면 오피스텔 시장이 급격히 회복되기는 어렵다는 전망이 나오는 이유다.
하지만 1~2인 가구 증가와 가구분화 현상이 대세로 자리 잡았기 때문에 오피스텔에 대한 투자 기대감이 살아나는 것은 시간문제라는 의견도 있다. 또한, 집값과 전월세가가 오르면 아파트 대체제로 다시 수요가 몰릴 수 있다. 오피스텔의 발코니 설치 허용 등으로 주거여건이 향상된 점도 매력이 될 수 있다.
어떤 경우든 오피스텔도 양극화가 심해질 것이라는 예측이 우세하다. 역세권 등 호재와 수요가 동반되는 지역을 중심으로는 꾸준한 수요가 발생할 것이라는 얘기다.
글 구선영 주택·부동산 전문가
※ 머니플러스 2024년 4월호에 실린 기사입니다.
