'강남 빌딩 왜 사?' 다들 말렸는데…대박 난 이유 [더 머니이스트-김용남의 부동산 자산관리]

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불황기 빌딩투자 전략…가치향상 기회를 잡아라

사진=뉴스1

최근 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 가운데, 오히려 이때가 투자의 적기라는 목소리가 나오고 있습니다. 특히 수익형 부동산 중에서도 빌딩 투자는 장기적 관점에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 매력적인 투자처로 주목받고 있습니다. 하지만 단순히 빌딩을 매입하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 진정한 투자가치는 매입 후의 전략적 운영과 가치 향상에서 나오기 때문입니다.

 가치향상 기회 품은 빌딩을 찾아라

강남의 한 중소형 빌딩 사례를 살펴보겠습니다. 2022년 매입 당시 60% 수준의 임대율과 노후화된 시설로 인해 주변 시세보다 20% 가량 저평가된 가격에 매입할 수 있었습니다. 새로운 소유주는 리모델링과 효율적인 관리운영을 통해 2년 만에 임대율 95%, 임대수익 40% 상승이라는 성과를 달성했습니다. 이러한 성공 사례의 핵심은 '가치 향상의 잠재력'을 가진 빌딩을 발굴한 것입니다.

구체적인 요인은 다음과 같습니다. ▷주변 시세 대비 저평가된 빌딩 ▷리모델링 등 업그레이드 가능성이 있는 빌딩 ▷현재 임대료가 시장 평균 이하인 빌딩 ▷관리비 절감 여지가 있는 빌딩 ▷용도변경을 통해 수익성 개선이 가능한 빌딩 ▷실전 가치향상 전략

첫째, 체계적인 실사와 관리계획 수립. 성공적인 빌딩투자의 시작은 철저한 실사(Due Diligence)입니다. 최근 성공 사례로 주목받은 서울 마포의 한 오피스 빌딩은 매입 전 3개월간 철저한 실사를 통해 히든 밸류(hidden value)를 발견했습니다. 지하 주차장의 효율적 재배치만으로도 주차대수를 20% 늘릴 수 있다는 점을 발견한 것입니다.

둘째, 구체적 실행전략. 매니지먼트 액션 플랜(Management Action Plan·MAP)의 활용. 실제 가치향상을 위한 6가지 핵심 전략은 다음과 같습니다. 

▷미관 개선과 유지보수: 외관 도색, 로비 리뉴얼 등 즉각적 가치 상승 효과를 볼 수 있습니다. ▷전략적 리모델링: 건물의 수명과 가치를 동시에 높이는 투자가 필요합니다. 
▷용도 최적화: 시장 수요에 맞춘 공간 재구성이 중요합니다.
▷운영 효율화: 에너지 절감 시스템 도입 등 관리비 절감이 가능합니다.
▷임대 마케팅 강화: 적극적 임차인 유치 및 관리가 필수적입니다.
▷재무 구조 최적화: 효율적인 재융자를 통한 수익성 개선이 가능합니다.

셋째, 임차인 관리의 중요성. 불황기에는 우량 임차인 확보가 더욱 중요해집니다. 서울 영등포의 한 오피스 빌딩은 임차인 편의시설 확충과 정기적인 소통 강화를 통해 평균 계약 갱신율을 90% 이상으로 유지하고 있습니다. 이는 안정적인 현금흐름 확보로 이어져 빌딩 가치 상승의 핵심 요인이 됐습니다.

빌딩투자의 성공은 매입 시점의 선택에서 시작되지만, 진정한 가치 창출은 매입 후의 전략적 운영에서 완성됩니다. 특히 현재와 같은 시장 상황은 현금 자산가나 최소한의 대출로 투자가 가능한 투자자들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있습니다. 금리 상승과 시장 불확실성으로 인해 매물이 늘어나는 상황에서, 충분한 현금을 보유한 투자자들은 좋은 조건의 매물을 선별적으로 매입할 수 있는 유리한 위치에 있기 때문입니다.

이런 시장 상황에서는 가치향상의 기회가 있는 빌딩을 발굴하고, 체계적인 운영전략을 통해 그 가치를 실현하는 것이 중요합니다. 단기적 수익보다는 장기적 관점에서의 가치 제고에 초점을 맞추되, 현금 흐름 관리와 재무건전성 유지에도 각별히 신경 쓰는 것이 현명한 투자 자세가 될 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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