- 2023년부터 적극적으로 미분양 해소에 나섰어야
- 금융위기 당시 16만 미분양 가구였던 미분양 가구가 2년 만에 급감한 이유
알맹이 없는 부동산 대책
건설경기 침체가 길어지자 정부는 지난 2월 19일 ‘2.19 지역 건설경기 보안’ 방안을 발표했습니다. 하지만, 파격적인 것을 기대했던 시장에선 실망감이 가득합니다.
특히 최근 11년 만에 최다를 기록 중인 미분양 주택 해소를 위한 세제 혜택 같은 내용들이 금번 대책에선 빠져 있어 빠른 보완이 필요하다는 지적입니다.
지방 부동산 시장 회복 지원 가운데 포함된 미분양 해소 방안
금번 ‘2.19 지역 건설경기 보안’ 방안 내용 중 미분양 해소 방안은 크게 미분양 주택 매입과 대출, 두 가지가 있습니다.
먼저 LH가 분양가 보다 낮은 가격으로 지방 준공 후 미분양 아파트(3천 호 수준) 매입을 추진합니다. 이렇게 매입한 아파트는 임대로 운영되며 이를 위해 현재 비아파트에만 허용 중인 ‘매입형 등록임대’를 지방 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하)도 허용하는 민간임대주택법 개정을 추진합니다.
또한 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 CR리츠의 상반기 출시를 지원하기로 했습니다.
대출의 경우 지방의 준공 후 미분양 주택 구입 시 디딤돌 대출 우대금리를 신설하는 것입니다.
하지만 이를 두고 업계에서는 미분양 해소에는 턱없이 부족하다고 말합니다. 당장 발등에 불이 떨어진 미분양 사업장들이지만 LH가 매입을 하기 위해서는 대상 선정이 필요한데, 매입 가격 역시 사업 주체와 원만하게 협의가 되지 않는다면 계약 성사는 불가해 시간은 기약 없이 흐르게 됩니다.
대상을 준공 후 미분양으로 한정한 것도 달갑지 않습니다.
현재 전국의 미분양 아파트는 12월 말 기준, 7만 173가구입니다. 2012년(7만 4,835가구) 이후 13년 만에 가장 많은 수준에 해당합니다. 권역별로는 수도권 1만 6,997가구, 지방 5만 3,176가구 등이며 수도권의 경우엔 2015년(3만 637가구) 이후 9년 만에 가장 많은 수준입니다.
전국적으로 미분양이 이렇게 많은데도 불구하고 준공 후 미분양에 한정(그것도 지방으로 한정) 하는 것은 문제가 있다는 것입니다.
16만 미분양 가구가 절반이 되는데 소요된 기간 ‘2년’
미분양의 심각성을 이야기할 때 빠지지 않고 언급되는 시기가 있습니다. 바로 2008년 금융위기 시절인데요. 2008년 당시 전국의 미분양 가구는 총 16만 5,599가구(12월 말 기준)로 지금까지도 2000년대 들어 가장 많은 수준에 해당합니다.
이랬던 미분양 가구가 2년 만에 절반인 2010년에 8만 8,706가구까지 줄어들 수 있었던 이유는 당시 이명박 정부가 적극적으로 미분양 주택 해소에 나섰기 때문입니다.
2008년 출범한 이명박 정부는 6월 11일 부동산 대책을 통해 지방 미분양 주택 취득 시 취·등록세 50% 감면, 일시적 1세대 2주택 인정 기간 연장(1년에서 2년으로), LTV 상향(분양가 10% 인하 시 60→70%), 매입임대 세제혜택, 임대기간 단축(10년→5년) 등을 시행에 나셨습니다.
이후 2009년부터는 지방 미분양주택 양도세 과세 특례신설을 통해 2008년 11월 3일~2010년 12월 31일 기간 중 취득하는 지방 미분양주택을 양도할 경우 △1세대 1주택자와 동일한 일반세율과 장기보유특별공제 적용 △단기에 양도해도 일반세율 적용 △법인의 경우 법인세 추가과세(30%) 배제 등의 추가 세제혜택도 시행됐습니다.
이때 취득하는 미분양 주택 수의 제한이나 양도의 기한도 두지 않았습니다.
2010년에는 대책 효과를 높이기 위해 2021년 4월 30일까지 한시적으로 지방 소재 미분양 주택의 양도세를 60~100% 감면해 주고, 취·등록세까지 감면해 주기도 했습니다.
이처럼 세제, 대출 혜택 등을 망라한 정책이 뒷받침되면서 16만 가구에 달했던 전국 미분양 주택 수는 2년 만인 2010년에는 46.4% 감소한 8.8만 가구를 기록했습니다.
2008년과 다르지만 닮아 있는 요즘 부동산 시장
2024년 말 기준, 전국 미분양 가구는 약 7만 가구로 10만 가구가 넘던 2008년~2009년 시절보다 적은 것도 사실입니다. 하지만 최근 몇 년 사이에 가장 많은 미분양 가구를 기록하고 있다는 공통점을 가지고 있습니다.
특히 지난 2021년과 2022년 사이 전국 미분양 가구가 284.6% 급증했고 이는 신규 분양시장까지 위축시키고 있습니다.
이런 상황인데 세제 혜택이라는 알맹이 없는 미분양 대책이 반복되고 있습니다.
물론 세제혜택의 경우 지방세(취득세), 국세(양도세) 등의 세수가 감소할 수 있지만 미분양 해소 이후의 부동산 시장 활성화된다면 오히려 세수는 더 증가할 수 있을 것입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “미분양 해소가 되지 않는 상황에서는 신규 분양도 힘들어집니다. 결국 주택건설 시장 전반의 침체가 더 깊어져 2~3년 뒤 주택시장은 심각한 공급 가뭄과 이에 따른 시장 교란이 나올 수 있어 세제 혜택과 대상 지역 확대 등을 총망라한 종합적인 미분양 해소 대책이 조속히 나와야 합니다”라고 말했습니다.
