수도권 아파트 가격이 2~3년 내에 급등할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 분양 물량이 급감하면서 향후 극심한 공급 부족이 예상되는 가운데, 이러한 공급 부족이 가격 상승으로 이어질 가능성이 높아지고 있다.
▶▶ 수도권 분양 물량 '역대급' 감소
올해 1분기 수도권 민영 아파트 분양 물량은 1,914가구에 불과했다. 이는 최근 5년간 1분기 수도권 평균 공급량 2만192가구의 10%에도 미치지 못하는 수준이다. 특히 리얼에스테이트114에 따르면 2025년부터 2027년까지 수도권에 입주 예정인 아파트는 총 31만5,852가구로, 이전 3년(2022~2024년) 55만1,170가구에 비해 57.3%나 감소한 수치다.
서울 일부 지역의 상황은 더욱 심각하다. 중구, 종로구, 양천구는 2027년까지 입주 예정 물량이 전무하며, 인천 부평구는 이전 3년 대비 단 0.6%만 공급될 예정이다. 용산구(8.8%), 동작구(12.6%), 강남구(15.8%) 등 서울 주요 지역과 경기도 양주(16.5%), 김포(17.1%) 등도 공급량이 크게 줄어들 전망이다.
▶▶ 주택 공급 부족 심화되는 서울
통계청 자료에 따르면 2022년 기준 서울의 주택 보급률은 93.7%로, 13년 만에 최저 수준을 기록했다. 서울의 주택 보급률은 2019년 96.0%에서 2020년 94.9%, 2021년 94.2%로 지속적으로 하락하고 있다. 2022년 말 기준 서울의 가구 수는 409만8,800가구인데 반해 주택 수는 383만9,800가구로, 25만9,000가구가 부족한 상황이다.
특히 주목할 점은 인구 감소에도 불구하고 1인 가구 증가로 인해 가구 수는 오히려 늘어나고 있다는 것이다. 이에 따라 주택 부족 현상은 더욱 심화되고 있으며, 원룸, 반지하 등 주거 품질이 낮은 주택까지 고려하면 '질적' 주택 부족은 더욱 심각한 상황이다.
▶▶ 공급 절벽이 가져올 가격 상승 압력
부동산 시장은 2020년 이후 공급량이 지속적으로 감소하고 있다. 리얼에스테이트114에 따르면 수도권 공급량은 2020년 10만9,306가구에서 2021년 10만6,872가구, 2022년 8만7,170가구, 2023년 6만8,633가구로 줄어들었다. 올해는 5만9,850가구로 더 감소할 전망이다.
이러한 공급 부족은 향후 주택 가격 상승의 기폭제로 작용할 가능성이 높다. 한국개발연구원(KDI)은 2025년 전국 주택 매매가격이 1.0% 하락하고 전세가격은 1.0% 상승할 것으로 전망했지만, 수도권 주택가격은 오히려 1.0% 상승할 것으로 예측했다. 이는 수도권의 공급 부족이 가격 상승 압력으로 작용할 것임을 시사한다.
▶▶ 서울 아파트 가격 상승세 지속
서울 아파트 가격은 최근 몇 년간 지속적인 상승세를 보이고 있다. 윤석열 정부 출범 이후 2년간 서울 주택 가격은 39% 상승했으며, 이는 문재인 정부 초기 2년(17.9%)보다 높은 수치다. 특히 서울 아파트 가격은 2022년 8월 8억1,160만원에서 2023년 8월 11억2,000만원, 2024년 8월에는 12억5,000만원으로 상승했다.
또한 2025년 서울 아파트 공시가격은 전년 대비 평균 7.86% 상승했으며, 특히 서초구는 11.63%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 향후 보유세 부담 증가로 이어질 전망이다.
▶▶ 향후 부동산 시장 전망
부동산 전문가들은 수도권 일부 지역의 입주 물량이 사실상 중단되면서 신규 아파트에 대한 수요가 상대적으로 높아질 것으로 예상하고 있다. 공급 격차가 장기화될 경우 기존 주택의 가치가 상승하고 전세가격이 다시 상승 압력을 받을 가능성이 높다.
한편, 서울 성동구와 동대문구, 경기도 광명, 평택, 오산 등 일부 지역은 신도시 등 개발 호재로 인해 공급량이 증가하거나 평균 이상을 유지할 것으로 예상된다. 이에 따라 지역별 가격 차별화가 심화될 가능성도 있다.
부동산 시장 안정화를 위해 정부는 2029년까지 23만6,000가구의 신규 주택 공급 계획을 발표했지만, 당장의 공급 부족 문제를 해결하기에는 역부족이라는 지적이 나오고 있다. 향후 2~3년간 수도권 주택 시장은 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 지속될 전망이다.
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