4월 총선을 앞두고 부동산 관련 규제 완화 정책이 쏟아지면서 부동산 시장이 어느 때보다도 혼란한 상황인데요. 현재 부동산 시장 분위기는 어떻고, 앞으로는 어떻게 흘러갈까요? KB부동산 TV에서는 빅데이터 전문가 리치고(데이터노우즈) 김기원 대표와 함께 데이터가 가리키는 한국 부동산 시장의 현주소를 낱낱이 분석해 봤습니다.

24년 시장은 상중하저... 4월 총선 이후 강한 하락 예상

"부동산은 심리다"라는 말도 있듯이 부동산 시장의 흐름을 읽으려면 심리지수부터 살펴봐야 합니다. 그중에서도 매수우위지수(by KB부동산 데이터허브 )가 중요한데요. 매수우위지수는 현재 부동산 시장에서 매수자가 많은지 매도자가 많은지를 알 수 있는 지표로, 매도자가 많을수록 부동산 시장 경기가 좋지 않다는 뜻. 안타깝게도 현재 부동산 시장은 전국적으로 '매도자 많음'이 80% 이상으로 꽁꽁 얼어붙어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

결론부터 말하면 24년 부동산 시장은 상중하저로 예측이 되는 상황. 부동산 PF 문제 등 총선 전까지 눌려있던 하락 리스크가 4월 총선 이후 터지면서 7월 이후부터는 강한 하락장이 올 것이라는 게 김기원 대표의 주장. 이 분위기는 25년 상반기까지 이어질 것으로 보이는데 집값이 적게는 10%-20%, 많게는 20%-40% 더 하락해야 한다는 것이 데이터 상에 나타나고 있다고 말합니다.

2차 하락 올 수밖에 없는 이유 세 가지

김기원 대표가 1년 반 이내에 2차 하락장이 올 것을 주장하는 대표적인 요인으로는 소득대비주택가격비율(PIR), 인구, 금리 세 가지를 꼽고 있습니다. KB 통계에서 나타나는 서울의 PIR은 현재 약 13배로, 평균 8배에 비해 여전히 지나치게 높다는 설명인데요.

집값이 오르려면 비싸게 산 집을 더 비싸게 사줄 사람이 있어야 하는데 비싸게 집을 사줄 사람이 없다는 것이 가장 큰 문제라고 지적합니다. 나아가 한국의 합계출산율이 세계 최하위 수준을 벗어나지 못한다면, 장기적인 집값도 보장할 수 없다는 것이 김기원 대표의 주장.

또한 금리 인하 이슈 역시 경기 침체 국면에서는 더 이상 집값을 견인하는 호재로 작용하지 못한다는 점을 강조합니다. 실제 경기 불황기였던 2011년~2013년으로 거슬러 올라가면 당시 주택담보대출 금리를 인하했음에도 하우스푸어, 거래량 급감, 집값 폭락 등 부동산 시장이 극심한 침체를 겪었다는 것을 깊이 새길 필요가 있다고 말합니다.

큰 폭의 하락 이후... 기회는 언제?

그렇다면 한국 부동산 시장에는 더 이상 희망이 없는 걸까요? 김기원 대표는 25년 상반기, 부동산 시장이 변곡점을 지나면서 장기적으로는 꾸준히 우상향할 것으로 내다보고 있습니다. 다만, 팬데믹 시기처럼 큰 폭의 상승장은 더 이상 없다는 것을 전제로 하는데요. 지금 같은 시기에 실수요자들이 조급하게 집을 구매하는 것은 매우 위험하다고 경고합니다.

한편, 투자 기회를 잡으려면 오히려 지금이 적기라면서, 특히 역세권 신축을 중심으로 비아파트 시장 경매 물건을 눈여겨 볼 것을 조언합니다. 최근 서울 오피스텔의 경매 건수는 역사상 최고치를 기록하는 등 경매 시장은 어느 때보다도 활발한 움직임을 보이고 있다는 것이 김기원 대표의 설명.

통계를 보면 부동산 시장이 보인다! 누구나 쉽게 확인할 수 있는 부동산 통계 활용법부터 개인의 대응 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 김기원 대표 편을 확인하세요. 총 2편으로 알차게 담았습니다.