평당 1억씩 상가 분양했지만 "오히려 공실률 90% 쫄딱 망해서.." 사장님도 출근 쉰다는

🏢 “평당 1억 분양”이 자랑이던 상가, 지금은 공실률 90%로 텅 비었다

서울과 20km도 떨어지지 않은 수도권의 핵심 입지, 8호선 다산역 인근 상가 건물이 지금은 조용한 적막 속에 방치되고 있다. 지난달 말 직접 찾은 남양주시 다산동의 한 대형 상가 건물. 역세권에다 오피스텔 531실까지 함께한 복합시설이었지만, 상업시설 80개 호실 중 입점한 곳은 10개도 채 되지 않았다.

특히 2층 전체가 사실상 비어 있었고, 건물 외벽엔 커다란 ‘임대 문의’ 현수막만이 붙어 있었다. 1시간을 머무는 동안 건물을 오가는 사람은 손에 꼽을 정도였다. 한때 평당 1억원에 분양된 10평짜리 상가는 12억에 거래되며 프리미엄 기대를 한몸에 받았지만, 지금은 그 ‘1억짜리 평당’이 임차인조차 들이지 못하는 무용지물이 된 셈이다.

💰 높은 분양가가 만든 고임대료…결국 자영업자만 떠난다

해당 상가의 1층 10평 매물은 보증금 5천만 원에 월세 350만~400만 원 수준으로 형성돼 있다. 역세권 입지라 해도 인근 상권 수요에 비해 지나치게 높은 가격이다 보니 임대 문의는 있어도 실제 계약까지 이어지는 경우는 거의 없다. 공인중개사들도 손님이 와도 임대료 얘기만 나오면 고개를 젓는 경우가 많다고 한다.

분양가 자체가 높다 보니 수익률을 맞추기 위해 임대료를 내릴 수도 없는 상황. 결국 임차인은 외면하고, 임대인도 손 놓고 기다리는 악순환이 반복되고 있다. 분양 당시 높은 기대 수익률을 약속받았던 수분양자 입장에서는 임대료 인하가 사실상 불가능해 상가만 방치되고 있다.

📉 상가가 많아도 수요는 부족…이미 포화된 상업시설

다산역 인근에는 이처럼 비어 있는 상가 건물이 최소 13곳 이상이다. 프라자형 상가, 주상복합 상가, 지식산업센터 내 상가까지 포함하면 상업시설만 밀집된 구조다. 공급은 넘치는데 실질적으로 들어올 수 있는 자영업자는 한정돼 있다. 실제로 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 남양주 다산신도시의 2024년 2분기 집합상가 공실률은 14.5%로 수도권 신도시 중 가장 높았다.

김포 한강, 하남 미사, 위례 신도시보다도 두 배 이상 높은 수치다. 자영업자들은 월세가 너무 비싸 실질적인 영업이 어려울 뿐 아니라, 고정비 부담을 감당할 업종 자체가 제한적이라는 점을 문제로 지적한다. 점점 더 다양한 업종이 들어서야 할 자리에 카페, 미용실, 병원 몇 곳만 입점한 상황이다.

🏗 시행사는 분양만 신경 쓸 뿐, 운영은 뒷전

시행사들은 상업시설이 실제 어떻게 운영될지보다 '분양 완료'에만 집중하는 구조다. 상권 분석이나 업종 적합성을 고려한 맞춤 임대 전략이 아닌, 정해진 평수와 구획에 따라 일괄 분양한 뒤 책임을 넘기는 방식이 반복되고 있다. 초기에 비싼 가격에 상가를 매도한 뒤, 공실이 생기건 말건 상권이 사라지건 말건 상관없는 방식이다.

특히 신도시 상가의 경우, 아파트보다 먼저 분양이 완료되지만 실제 거주 수요가 발생하기까지 시간이 걸리면서 상업시설만 방치되는 사례가 속출하고 있다. 남양주 다산신도시처럼 교통 호재로 기대만 높았던 지역은 실입주 수요와 상권이 제대로 형성되지 않아 악순환이 더 심해지고 있다.

📊 지식산업센터 상가, 규제에다 외진 입지까지 이중 악재

지식산업센터에 포함된 상가는 특히 상황이 더 심각하다. 보통 지원시설로 분류돼 있는 이 상가들은 업종 제한 규제가 걸려 있어 입점 가능한 업종이 극히 제한적이다. 카페나 식당 외에는 허가가 잘 나지 않고, 유흥업소나 프랜차이즈도 제한을 받는 경우가 많아 입점할 수 있는 자영업자 수 자체가 줄어든다.

게다가 이 상가들은 대부분 다산신도시 중심 상권에서 벗어난 외곽 지역에 위치해 있어 유동 인구도 많지 않다. 수요가 아예 지식산업센터 내 근무자로 한정되는 구조라서, 센터 자체에 입주 기업이 활발히 운영되지 않으면 상가도 따라 죽는 구조다. 이 때문에 일부 지식산업센터 상가는 2년 넘게 공실이 이어지고 있다.

🧱 3기신도시마저 분양 외면…상가 규제가 발목 잡는다

최근 3기 신도시에서도 상업시설이 포함된 주상복합용지의 분양이 연거푸 유찰되고 있다. LH는 지난해부터 총 4차례 하남교산지구 내 주상복합용지를 분양하려 했지만, 모두 유찰됐다. 해당 부지에는 아파트 348가구와 함께 상업시설을 반드시 조성해야 한다는 조건이 붙었는데, 이 조건이 오히려 입찰을 막는 걸림돌이 되었다는 평가다.

부동산업계 관계자들은 “상업시설이 매력적인 자산이 아니라 리스크 요인으로 여겨지고 있다”며 “고분양가, 규제, 공급과잉이라는 3중 부담 속에서 상가를 껴안는 건설사는 점점 줄어들고 있다”고 지적했다. 상가 공실 문제는 단순히 상권 문제를 넘어 도시계획, 개발방식, 금융여건이 총체적으로 꼬여 있다는 현실을 보여주는 사례다.