“스타필드가 바꾸는 도시”…‘스타필드 빌리지 운정’, 운정 부동산·상권 지형 재편 신호탄

스타필드 빌리지 170개 브랜드 입점…3040 수요 유입 및 상권 재편 가속
초대형 유통 시설 진입에 따른 운정신도시 주거·상업 지형의 구조적 전환과 소비 패턴 변화

▲ 신세계프라퍼티는 오는 22일 경의중앙선 운정역 앞 '스타필드 빌리지 운정'에 영업 면적 8000평 규모의 근린생활시설을 추가 오픈하며 복합쇼핑몰에 지역 커뮤니티 기능을 더한 신개념 쇼핑 공간으로 거듭난다. 지난해 12월 '센트럴'을 오픈한 이후 100일 만에 누적 방문객 210만 명을 돌파하며 지역 생활 거점으로 빠르게 자리매김한 스타필드 빌리지 운정은 기존 커뮤니티와 '센트럴'에 이번 '근린생활시설'이 더해져 영업 면적은 총 1만 5000여 평 규모로 확장됐다. (지난해 12월 개장 하루 전) /이종태 기자 dolsaem@incheonilbo.com

파주 운정신도시의 유통 지형이 급격한 변곡점을 맞고 있다. '스타필드 빌리지 운정'이 초대형 근린생활시설을 추가 개장하며 단순 쇼핑 공간을 넘어 '생활 완결형 플랫폼'으로 진화하면서 지역 부동산과 상권 구조 전반에 미칠 파장이 주목된다.

이번 확장은 8000평 규모에 170여 개 브랜드가 집결한 초대형 생활 인프라로, 교육·의료·식음·쇼핑 기능을 한데 묶은 것이 특징이다. 전문가들은 이를 두고 "하나의 시설이 도시의 생활 중심축을 바꾸는 전형적인 사례"라고 평가한다.

가장 직접적인 영향은 주거 시장이다.

대형 복합시설은 통상 '생활 편의성 프리미엄'을 형성하는 핵심 요소로 작용하는데, 이번 경우는 그 범위가 교육·의료까지 확장됐다는 점에서 파급력이 더 크다는 분석이다.

특히 스타필드 접근성이 높은 도보권 아파트 단지를 중심으로 실수요 유입이 늘어나며 가격 상승 압력이 커질 가능성이 제기된다. 전세시장 역시 학군과 생활 인프라를 동시에 고려하는 30~40대 수요가 유입되면서 안정적 상승 흐름을 보일 것으로 예상된다.

지역 부동산 업계 관계자는 "기존 '슬세권(슬리퍼 생활권)'을 넘어 사실상 '완세권(완전 생활권)'으로 진화한 셈"이라며 "주거 선택 기준 자체가 바뀔 수 있다"고 말했다.

상권 영향은 더욱 극명하게 갈릴 전망이다.

대형 앵커시설이 들어설 경우 내부 상업시설과 인접 대로변 상가는 안정적인 유동 인구를 확보하는 반면, 외곽 상권은 고객 이탈을 겪는 '블랙홀 효과'가 발생하는 것이 일반적이다.

운정신도시 역시 예외는 아니다. 스타필드 내부에 F&B(food and beverage), 학원, 병원, 생활 서비스가 동시에 집적되면서 기존 분산형 상권이 빠르게 재편될 가능성이 크다.

특히 타격이 예상되는 업종은 일반 음식점, 카페, 중소 학원, 동네 약국 등이다. 소비자들이 '한 번 방문으로 모든 것을 해결'하는 패턴으로 이동할 경우, 기존 상권의 체류 시간과 방문 빈도가 감소할 수밖에 없기 때문이다.

반면 차별화된 경쟁력을 갖춘 일부 업종은 오히려 반사이익을 얻을 가능성도 있다. 지역 기반 단골을 확보한 음식점이나 특화 교육기관, 전문 의료기관 등은 '목적형 방문 수요'를 유지하며 생존할 수 있다는 분석이다.

이번 변화의 본질은 소비 패턴의 전환이다.

과거에는 주거지 인근 상권을 중심으로 분산 소비가 이뤄졌다면, 앞으로는 스타필드와 같은 대형 시설을 중심으로 '목적형 소비'가 강화될 것으로 보인다.

이는 단순히 특정 상권의 흥망을 넘어, 도시 내 소비 흐름 자체가 재편되는 구조적 변화로 해석된다.

더욱 주목할 점은 '도시 중심 이동 가능성'이다.

그동안 운정신도시는 역세권과 기존 상업지구를 중심으로 생활 축이 형성돼 왔지만, 이번 확장을 계기로 스타필드 일대가 새로운 중심지로 부상할 수 있다는 전망이 나온다.

향후 상업시설, 업무시설, 교통인프라 등이 이 일대를 중심으로 추가 확충될 경우, 도시 구조 자체가 재편될 가능성도 배제할 수 없다.

하지만, 대규모 집객시설 확장은 교통 문제라는 이면도 동반한다.

방문객 증가로 인한 주말 교통 혼잡, 주차난, 생활 소음 등은 인근 주민들에게 부담으로 작용할 수 있다. 특히 소리천 일대는 유동 인구 증가와 교통 혼잡이 동시에 나타나는 '양면 효과'가 예상된다.

결국 이번 확장은 지역에 '기회'와 '위험'을 동시에 던지고 있다.

신세계프라퍼티가 제시한 '로컬 라이프스타일 허브' 전략이 성공하기 위해서는 단순 집객을 넘어 지역 상권과의 공존 전략이 필요하다는 지적이다.

지역 상권과의 연계 프로그램, 외부 상가와의 동선 연결, 콘텐츠 차별화 등이 병행되지 않을 경우 '편리함의 이면'에 대한 반발도 커질 수 있다.

운정신도시는 지금, '동네 상권 중심 도시'에서 '초대형 앵커시설 중심 도시'로 넘어가는 전환점에 서 있다.

/파주=이종태 기자 dolsaem@incheonilbo.com