집값만 모았다고 끝? 모르면 낭패 보는 내집마련 부대비용 리스트

1인가구는 2인 이상 가구 대비 임차가구 비율이 높은 편이다. 그만큼 내 집 마련에 대한 욕구도 다인가구보다 클 수밖에 없다.

부동산 거래에 익숙치 않은 1인가구라면 주택을 매수할 때 ‘집값’만 고려하는 게 일반적이다. 하지만 집값 외에도 부대비용이 많기 때문에 예산을 짤 때 넉넉히 잡아야 한다. 그렇다면 주택 구매 시 들어가는 부대비용은 어떤 것이 있을까?

서울을 제외한 수도권 지역에 있는 전용면적 85㎡ 아파트를 5억원에 구매했다는 상황을 가정하고, 각 항목별 부대비용을 계산해 본다.

내 집 마련 부대비용 계산하기

가장 먼저 ‘부동산 중개보수’가 꼽힌다. 전·월세 계약 경험이 있다면 익숙하겠지만 상한요율과 한도액이 임대차 거래보다 높다는 점은 알아둬야 한다.

주택 매수 시 부동산 중개보수 상한요율은 0.4~0.7% 수준으로 거래금액이 2억원 미만이라면 중개보수 한도액은 80만원이다. 단, 2억원 이상일 경우에는 한도액이 없다.

앞서 가정한 주택 매수비용이 5억원이었으므로, 상한요율은 0.4%(2억원 이상 9억원 미만)다. 이에 따라 가상의 인물이 공인중개사무소에 지불해야 하는 중개보수는 200만원이다.

취득세도 고려해야 한다. 취득세는 매물의 가격, 소유자가 보유한 주택 수, 지역 등에 따라 세율이 조금씩 달라진다. 1주택자의 경우 6억원 이하 주택은 1%, 6억 초과 9억원 이하 주택은 1~3%, 9억원 초과 주택은 3%의 취득세가 부과된다.

여기에 지방교육세(0.1~0.3%)가 추가되며, 전용면적 85㎡ 이상이라면 농어촌특별세(0.2%)도 더해진다. 다만 생애 최초로 내 집 마련에 성공했다면 12억원 이하 주택에 대해 200만원까지 취득세가 감면된다.

집값이 5억원이라면 취득세(1%)는 500만원이다. 다만 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 혜택을 적용하면 300만원으로 줄어든다. 지방교육세율은 취득세의 10%이므로 30만원, 최종적으로 납부해야 할 취득세액은 330만원이 된다.

우리나라에서 부동산을 매수하는 경우 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 한다. 국민주택채권은 정부가 국민주택 사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 5년 만기 복리 채권이다. 원한다면 채권을 팔지 않고 이자 수익을 받는 것도 가능하다.

다만 채권 매입 비용이 지역 및 부동산 가격에 비례하기 때문에 수도권에 있는 주택을 구입하는 경우 고액을 지불해야 할 수도 있다. 따라서 주택 취득시 채권을 매입했다가 곧바로 되파는 것이 일반적이다.

이때 할인율을 적용해서 판매가 가능한 구조로 돼 있다. 매수시 채권 할인율만큼 비용이 발생하는 것이다. 채권 할인율은 주택도시기금 홈페이지에서 확인 가능하다.

5억원 주택 구매시 채권 매입금액은 시가표준액에 0.021(서울·광역시 외 기타 지역)을 곱한 1050만원이다. 이달 5일 기준 할인율은 9.05808%로, 채권 매입금액에 할인율을 곱한 값인 95만1098원을 본인부담금으로 내야 한다.

대부분은 주택 구입시 국민주택 채권 매입, 등기 이전 등의 부수적인 업무를 법무사에 맡긴다. 복잡한 과정이 많기 때문에 전문가에게 맡기고자 함이다. 이때 법무사 등기 보수가 발생하는데 매입한 주택의 과세 표준에 따라 이 금액도 달라진다. 법무사 등기 보수 기준은 대한법무사협회에서 확인 가능하다.

5억원 이하는 기본 37만4000원에 3억원 초과액의 0.08%를 더한 만큼 수임료를 내야 한다. 즉 5억원 주택 매입시 53만4000원(37만4000원+16만원)을 등기 보수로 지급해야 한다는 것이다. 부가세 10%(5만3400원)은 별도다.

이외에 등기·신고대행, 세금 신고·납부 대행, 채권매입(할인) 대행에 대한 대행료를 추가로 지불해야 하며 법무사 일당과 교통실비 등을 모두 더하면 보수액은 더욱 늘어난다. 각 대행료를 건당 4만원으로 잡고 법무사 일당을 7만원(4시간 이내), 교통실비를 5만원으로 잡으면 보수액 총합은 82만7400원이다.

등기시 발생하는 추가 비용도 고려해야 한다. 재산에 대한 권리를 증명하는 문서를 관공서에 제출하는 경우 인지세를 내야 하기 때문이다.

인지세는 기재 금액이 1억원 초과 10억원 이하일 경우 15만원이 부과된다. 또 부동산 등기 신청시 지방자치단체에 납부하는 행정처리 수수료 개념인 수입증지 1만5000원을 내야 한다.

여기까지 등기비용을 모두 더하면 총 524만3498원이다. 집값의 1~2%는 등기비에 들어갈 금액이라고 판단할 수 있다.

이외에도 주택담보대출을 받았다면 주담대 인지세 및 국민채권 본인부담금을 추가로 내야 한다. 이사 준비에 들어가는 포장이사 비용과 입주청소 비용을 고려해야 하며, 구축 아파를 구입했다면 인테리어 비용도 최소 1000만원 이상을 잡아야 한다. 가전, 가구 등을 새로 구입하면 부대비용은 더 늘어나므로 집값의 5%는 따로 부대비용 예산으로 잡아두는 것이 좋다.