전세 계약, 이름만 들어도 어려운 용어들 때문에 머리 아프죠? 등기부등본은 뭐고, 대항력은 또 뭔지… 하지만 내 소중한 돈을 지키려면 꼭 알아야 합니다. 홈두부가 아주 쉬운 말로 풀어서 계약 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 체크리스트를 설명해 드릴게요.
1단계: 집을 구할 때 “이 집, 가격이 적당한가요?”
전세가가 주변 시세보다 너무 비싸면 나중에 ‘깡통전세’(보증금 못 돌려받는 상황)가 될 위험이 커집니다. 집값의 70~80%를 넘지 않게 확인하세요.
국토교통부 실거래가 공개시스템(RTMS)이나 HUG 안심전세 App에서 주변 아파트·연립·다세대 실제 거래가격, 전세가율, 경매낙찰가율을 한 번에 비교하세요.
안심전세 App은 집주인 체납 이력, 전세보증 사고 여부, HUG 보증 가입 가능 여부까지 알려줘서 전세사기 예방에 최고예요.
전세보증금 + 근저당 채권최고액이 집 시세의 70%를 넘으면 주의! 80% 이상이면 피하세요. (HUG 전세사기예방센터 기준)
2단계: 계약하기 전 “집의 ‘신분증’을 꼼꼼히 뜯어보세요”
계약서 도장 찍기 전 서류 확인
등기부등본(집의 이력서) 확인 – 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 700원에 바로 열람
표제부: 주소·면적·용도가 계약서와 같은지, 주거용인지 확인 (비주거용이면 대출·보증보험 어려움)
갑구: 진짜 집주인(소유자) 이름·주민번호가 계약서와 일치하는지. 압류·가압류·가등기·강제경매가 있는지 체크 (있으면 계약 피하세요)
을구: 근저당권(은행 대출) 채권최고액이 얼마나 되는지, 기존 전세권·임차권(앞 세입자 보증금)이 있는지도 확인 → 위험 신호: 근저당 + 내 전세보증금 합이 집값 70% 초과, 또는 과거 임차권등기 흔적
숨어 있는 빚 찾기 (2023년 4월 18일부터 법으로 의무화)
집주인에게 선순위 임대차 정보(앞 세입자 확정일자·보증금)와 납세증명서(국세·지방세 미납 여부)를 요구하세요. 집주인은 제시할 의무가 있습니다.
미납국세·지방세·사회보험료는 등기부에 안 나와도 경매 때 내 보증금보다 먼저 변제받아요. (홈택스·위택스·건강보험통합징수포털로 확인 가능)
위반 건축물 확인
건축물대장(세움터 또는 정부24)에서 무료 열람
오른쪽 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표시가 있거나 변동사항에 불법 증·개축 기록이 있으면 피하세요 (대출·보증보험 불가, 벌금 위험)
3단계: 계약할 때 “집주인이 진짜 그 사람 맞나요?”
집주인 얼굴과 신분증 대조
정부24나 신분증 진위확인 서비스로 본인 확인
대리인이 왔다면 인감증명서 + 위임장 + 대리인 신분증 꼭 확인!
강력한 특약(특별약정) 꼭 넣기 (계약서 하단에 손글씨로 작성) 추천 문구 예시:
① 계약일로부터 잔금 지급 다음 날까지 임대인은 근저당권·전세권 등 새 권리를 설정하지 않는다.
② 위반 시 임차인은 계약을 해지하고 위약금(보증금 10~20%)을 청구할 수 있다.
이 특약으로 집주인이 몰래 돈을 빌리는 걸 막을 수 있어요.
4단계: 잔금 치르고 이사할 때 “마지막까지 방심 금지!”
잔금 날 등기부 재확인
돈 보내기 직전 다시 등기부등본 떼보세요 (계약 후~잔금 사이에 집주인이 빚을 냈을 수 있음)
집주인 계좌로 입금
반드시 계약서에 적힌 집주인 본인 명의 통장으로 송금. 기록이 확실하게 남아요.
전입신고와 확정일자는 당일에!
이사 당일 주민센터(또는 온라인)에서 전입신고 → 대항력 생김 (다음 날 0시부터 제3자에게 내 권리 주장 가능).
계약서에 확정일자 받기 → 우선변제권 완성 (경매 시 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리).
둘 다 해야 보호 받아요!
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