서울과 수도권 주요 지역의 아파트 가격이 전반적인 상승 흐름을 보이는 가운데 1기 신도시인 고양시 일산 일대 주택시장은 회복에 어려움을 겪고 있다.
성남시 분당구와 안양시 동안구 등 인접 1기 신도시가 올해 들어 두 자릿수 상승률을 기록한 반면 일산동구와 일산서구는 누적 마이너스 변동률을 이어가는 중이다.
단순한 단기 조정을 넘어 수개월째 하락 국면이 지속되면서 수도권 내 지역 간 시세 격차가 확대되고 있다.
1기 신도시 내부에서도 입지와 재건축 사업성에 따른 시세 양극화 현상이 가속화되는 양상이다.
한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 2026년 8월 첫째 주 기준 고양시 일산동구의 올해 누적 아파트 매매가격 변동률은 -1.82%를 기록했다.
같은 기간 일산서구 역시 -1.32% 하락했다.
반면 동기간 성남시 분당구는 10.74%, 안양시 동안구는 11.84%의 상승률을 나타냈다.
군포시(5.08%)와 부천시 원미구(3.50%) 등 타 1기 신도시 지역이 오른 것과 비교해도 일산의 정체 흐름이 선명하다.
특히 일산동구는 8월 첫째 주 주간 조사에서 전주 대비 0.14% 떨어지며 당해 조사 기준 경기도 내 가장 큰 주간 하락폭을 기록했다.
실제 시장 거래에서도 단지 및 매물 조건에 따라 거래가 편차가 크게 벌어지고 있다.
일산동구 마두동 강촌마을 한신 전용면적 94.05㎡는 2026년 7월 14일 6억 4,000만 원에 거래된 이후 7월 29일 5억 8,000만 원에 매매 계약이 체결됐다.
층수와 향, 내부 상태 차이가 반영된 결과지만 동일 평형 내 체감 격차가 크게 나타난 사례다.
백석동 일산요진와이시티 전용 84.49㎡ 역시 7월 중 8억 1,000만 원부터 9억 7,000만 원까지 다양한 가격대에서 거래가 이뤄졌다.
동일 단지 내에서도 고가 매물과 조정 매물이 공존하는 국면이다.
시장 전문가들은 일산의 시세 정체 배경으로 재건축 사업성 확보의 어려움을 첫손에 꼽는다.
최근 공사비 상승으로 분담금 부담이 증가하면서 단순한 노후 계획도시 정비 기대감만으로는 매수세를 유입시키기 어려워졌다.
GTX-A 노선 개통에 따른 상쇄 효과가 제한적이라는 분석도 나온다.
서울역 접근성은 향상되었으나 삼성역 연결 등 핵심 구간 완공 일정과 자체 자족기능 부재가 단기 시세 상승을 제한하는 요인으로 작용하고 있다.
경기 남부권이 반도체 클러스터 등 대규모 산업기반을 바탕으로 자체 주거 수요를 흡수하는 것과 달리, 일산은 서울 의존도가 높은 침상도시 성격이 강하다.
자체 일자리 기반이 상대적으로 취약하다 보니 고금리와 대출 규제 환경에서 매수 수요를 유인할 동력이 상대적으로 약화된 상태다.
다만 일산서구 일부 역세권 신축 단지를 중심으로 7월 넷째 주 주간 매매가가 72주 만에 소폭 반등하는 등 입지별 차별화 흐름도 동시에 확인된다.
일산 부동산 시장은 일률적인 가격 폭락보다는 단지별 입지와 정비사업 추진 여건에 따라 가격이 갈리는 양극화 구조에 진입했다.
향후 시세 향방은 선도지구 지정 등 재건축 사업성 확보 여부와 GTX-A 추가 구간 개통 효과, 인접 지역과의 매매가 격차 수준에 따라 정해질 전망이다.
실수요자들은 개별 단지의 실거래가 흐름과 정비사업 진행 추이를 면밀히 살펴봐야 한다.
향후 유동성 여건과 정주 여건 개선 속도가 일산 시장의 회복 시점을 결정지을 관전 포인트다.
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