무난하지만 도전하기에 고민되는 물건
제목이 왜 그러냐고요?😅 우선 경매 분석 물건으로는 난이도 1이에요. 우리가 그동안 여러 번 반복했던 사례들과 유사하거든요. 크게 모난 데가 없지만 '과연 매매 물건으로 적합한가'에 대한 고민이 살짝 든다는 게 오늘의 키 포인트예요.
바로 물건부터 알아볼게요!
서대문구 북가좌동에 있는 DMC두산위브 아파트가 경매 물건으로 나왔어요.
경매 사이트에 가면 가장 기본적인 스펙이 나오죠. 몇 동 몇 호인지, 소유자&채무자의 실명까지 모두 알 수 있어요. 하나하나 볼게요.
대지권&건물면적 : 우선 건물면적(84.96㎡)은 네이버 부동산에서 볼 때 전용면적으로 알면 돼요. 그리고 토지와 건물을 일괄매각한다는 부분이 중요한데요,
👉 아파트를 사면 건물만 소유하는 것이 아니라, 토지 지분(대지 사용권)도 함께 취득하게 돼요. 그런데 간혹 대지권 미등기 상태인 경우가 있는데, 땅은 남의 것, 건물만 내 것이란 뜻이에요. 즉, 건물만 소유하게 되므로 땅에 대한 사용료를 따로 낼 수도 있으니 이 부분을 주의 깊게 봐야 해요.
개시결정 : 채권자(보통 은행)가 법원에 경매 신청하면, 법원은 그 서류를 검토한 후, 문제가 없다고 판단되면 경매 개시를 결정해요. 이후 채무자에게 이 결정이 전달되면, 그때부터는 임의로 집을 팔거나 증여 등이 금지돼요.
👉 개시결정 후 해당 집에 대한 감정평가를 해요. 이것이 중요한 것이, 감정평가는 경매 물건의 최초(최저) 금액이 되는데요, 이 감정평가를 언제 했느냐에 따라 경매하는 순간의 시세와 차이가 나요. 즉, 이 물건은 '24년 10월에 평가했는데 그때와 현재('25년 4월)의 시세는 조금 다를 수 있죠. 그러니 감정평가만 보고 싸다 비싸다를 논하면 안 되고 무조건 현 시세와 비교를 해야 합니다.
감정가 : 그리하여 이 아파트의 감정가는 8억 1900만 원이 됐고, 이것이 경매의 최저가예요. 즉, 입찰자는 이 금액보다는 높게⤴️ 써야 해요.
보증금 : 경매에 입찰하려면 보증금을 수표 1장으로 준비해서 냅니다. 만약 떨어지면 돌려받고, 낙찰하면 보증금을 뺀 나머지 금액만 지불하면 돼요. 이것은 대개 최저가의 10%가 됩니다. 여기서는 8천 190만 원을 수표로 가져가면 돼요.
가장 중요한 입찰일은 4월 22일이에요. 신건이기 때문에 1차예요. 두부 예감으로는 1회 유찰될 것 같아요. 경매에 아무도 입찰하지 않아서 낙찰자가 없는 걸 유찰이라고 해요. 뭐 물건을 이리저리 분석해 보니, (아직은) 입찰하지 않는 게 좋겠다는 판단이 서는 거죠. 이렇게 유찰될 때마다 보통 최저가에서 20~30%씩 떨어져요⤵️.
안 팔리면 떨이로 파는 것과 같죠.
두부가 1회 유찰을 예측한 이유는, 현 시세와 그리 차이가 나지 않기 때문이에요. 이 부분은 아래에서 자세히 설명할게요!
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