2025년 주택시장이 수도권을 중심으로 완만한 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나오고 있다. 새해 주택시장의 변화를 7가지 키포인트로 예상해 본다.
1. 주택 매매가격은 오를까?
‣ 수도권 소폭 상승, 지방은 보합·하락 예상
2025년 전반적인 경제·사회 요인들은 주택가격 상승 가능성에 조금 더 기대를 실리게 한다. 우선 추가적인 금리 인하에 대한 기대다. 올해만 해도 한국 중앙은행은 기준금리를 10월 0.25%, 11월 0.25%씩 총 0.50% 인하했다. 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락은 매수심리를 자극하게 되어 주택가격을 끌어올리게 된다.
하지만 가격 저항 요인도 크다. 기준금리 인하에도 정부의 대출 규제와 주택 거래량이 급감하면서 2024년 12월 기준 주택시장은 정체 국면에 놓여 있다. 또한, 국내 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커지고 있어 이 두 요인 역시 국내 부동산시장의 변수가 될 수 있다.각 기관들은 대출 규제 강화와 다주택자 규제 지속 등으로 매매가격 상승폭은 크지 않을 것이라고 전망하고 있다. 또한, 2024년 상반기 들어 크게 벌어지기 시작한 수도권과 지방간 주택가격 격차가 2025년에도 대체로 이어질 것이라는 예측을 내놓았다.
2. 전셋값은 오를까?
‣ 금리 인하, 인기 지역 전세수요 강세
전세시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나가 금리인데, 금리가 하향 안정세를 보일 경우 전세 수요는 다시 증가할 가능성이 크다. 2020년 도입된 임대차 3법의 영향으로 전세 물량의 부족 현상도 이어질 것으로 보인다. 서울의 인기 지역들은 높은 전세수요를 유지할 것이며 주택 공급이 많은 서울 외곽이나 경기 외곽지역은 전셋값이 안정화될 가능성이 높다.
특히 서울 강남 3구 등 주택공급 감소 영향을 받는 지역은 전세 매물이 희소하여 가격이 급등할 수 있다.다만 전세사기로 인한 연립 및 다세대주택에 대한 기피 현상이 다소 완화되면서 아파트 전셋값에 가해지는 압력은 2024년에 비해서는 다소 완화될 수 있다.
3. 주택공급은 충분할까?
‣ 주택 착공 늘지만 입주아파트 감소세 지속
2022년부터 착공 실적이 최저치를 기록하면서 그 여파가 2025년까지 지속될 것으로 보인다. 2025년 전국의 주택 착공 물량은 약 38만호로 추산되며 2024년 31.5만호 대비 약 20% 증가할 것으로 예측된다. 준공 물량은 2024년 44.5만호 대비 36만호로 감소할 전망이다. 2024년 들어 감소하기 시작한 입주 물량이 2025년~2026년에도 감소한다. 특히 실수요자와 투자 요가 풍부한 수도권에서 입주 물량 감소폭이 크다.반면 준공 후 미분양 물량은 전국적으로 증가하고 있다. 특히 시세 대비 고분양가 부담이 큰 지방에서는 미분양 재고 증가세가 이어질 전망이다.
4. 얼죽신 열풍은 계속될까?
‣ 가격 상승기대감 형성된 수도권 청약 호조
신축 아파트를 선호하는 얼죽신 열풍은 한동안 지속될 전망이다. 특히 수도권은 30년 이상 된 노후 주택 비중이 높아지고 있다. 특히 서울은 전체 주택의 26%가 30년 이상 노후주택에 해당되어 수도권 중심의 신축 아파트의 희소성은 더욱 커질 것이다.2025년 청약은 수도권 일부만 회복될 가능성이 높다. 얼죽신 열풍 속에서도 수요자들은 가치 대비 분양가가 높다고 판단되는 아파트는 외면하고 있기 때문이다. 지방은 시세 대비 고분양가로 인해 미분양이 나오지만, 수도권 핵심지역은 가격 상승기대감이 형성되어 청약 호조가 예상된다.
5. 수도권 vs 지방, 주택시장 다를까?
‣ 수도권, 수도권 핵심지역, 지방으로 차별화
2025년 주택시장은 수도권과 지방의 양상이 다르게 펼쳐지고, 수도권 내에서도 핵심지역과 그 외 지역의 양상이 다르게 전개될 것으로 예측된다.KB부동산의 최근 5년간 서울 아파트 가격 구간별 매매 평균 가격을 보면 상위 20% 아파트는 전반적으로 상승세를 보이며, 2024년 9월 26.22억원으로 최고점을 기록했다. 그에 비해 나머지 아파트는 2021년 하반기에서 2022년 상반기 중 고점을 기록한 이후 하락했으며 아직 회복하지 못하고 있다. 지역별 차이도 크다. 2024년 매매가격 전고점을 뚫었던 서초구, 용산구, 성동구를 비롯해 전고점에 근접한 마포구, 송파구 등이 2025년에도 핵심지역으로 꼽힌다.
지방의 경우 5대 광역시조차도 2024년 한 해 동안 하락세 지속을 면치 못했다. 거래가 여전히 부진하기 때문에 새해에도 가격상승 여력은 부족해 보인다. 무엇보다 아직 상승 여력이 남아 있는 수도권으로 투자수요가 쏠릴 가능성이 높은 상황에서 지방은 상대적으로 부진을 면하기 어려울 전망이다. 다만 지방에서도 공급부족이 나타난 울산 등 일부 지역을 중심으로 상승 가능성이 있다.
6. 대출 규제는 영향을 줄까?
‣ 가계부채 관리 기조 강화 유지 시 차입 여력 축소
2025년 주택시장은 금리 방향성과 스트레스 DSR 2~3단계 적용에 따라 거래량과 매매가격이 큰 영향을 받게 될 전망이다. 여기에 금융권의 가계부채 관리 기조 강화가 계속 유지되면 수요자의 차입 여력이 축소된다. 우리나라는 2023년 12월 주택담보대출 규모가 사상 첫 1,000조를 기록한 이후 계속해서 증가 중이다. 정부의 대출 규제는 2025년에도 강화되는 방향으로 가닥을 잡을 것으로 보인다.
주택담보대출의 금리 하락 여부도 큰 변수가 될 수 있다. 기준금리와 시중의 주택담보대출 금리가 실질적으로 하락하더라도 가계부채 관리 기조 강화에 따른 스트레스 DSR 적용에 가로막혀 주택 매매 수요로까지 이어지지 못할 수도 있다. 2025년 내집마련을 고려한다면 금리 방향성을 예의 주시할 필요가 있다.
7. 주택공급 확대 정책은 효과가
있을까?
‣ 단기적 실효성 기대하기 어려워
정부는 주택공급 확대 정책 기조는 유지될 것이다. 현재 선호도 높은 수도권을 중심으로 주택공급 확대를 지속적으로 추진하고 있다. 그러나 그린벨트 해제를 통한 주택공급은 단기적 영향보다는 장기적 측면에서 효과를 낼 것으로 보인다.재개발과 재건축을 신속하게 추진할 수 있도록 하는 ‘재건축 패스트 트랙법’이 2024년 11월 14일 국회를 통과해 기대감을 높이고 있다. 하지만 사업 소요 기간이 긴 만큼 당장 시장에 실효성을 발휘하기는 어렵다.
글 구선영 주택·부동산 전문가
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2025년 1월호에 실린 기사입니다
