입지와 규모가 동일한 조건일 때, 도심 오피스의 가치 판단기준은 ‘얼마나 새로운가’ 입니다. 신축 건물일수록 공실이 적고 임대료를 높게 받을 수 있어 투자수익률을 올리는 중요한 요소로 작용하기 때문입니다.
특히 노후 오피스 건물을 많이 볼 수 있는 서울 도심에는 건물의 가치를 높이기 위해 정비사업과 관련한 재건축, 리모델링 시장이 활성화되어 있습니다.
아파트라면 대부분 재건축으로 기울겠지만 오피스 시장에서는 다른 선택을 하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 무조건 허물고 다시 짓기보다, 기존 건물의 구조를 살리면서 성능과 기능을 끌어올리는 ‘리모델링’이 새로운 대안으로 부상하고 있습니다.
[Remark] ‘철거’의 시대가 가고 ‘진화’의 시대로!
이러한 현상의 기저에는 복합적인 사유가 존재합니다. 가장 먼저 주목해야 할 점은 비용 효율성입니다. 주요 건설 원자재 가격과 인건비가 폭등하면서 공사기간이 길고 원자재가 많이 들어가는 재건축은 과거에 비해 비용 부담이 커졌습니다. 여기에 환율과 금리도 고려해야 할 사안입니다.
두 번째는 공기 단축과 인허가 편의성도 있습니다. 통상 재건축은 기존 건물 철거, 지반공사부터 다시 시작해 완공까지 막대한 시간이 소요되지만, 리모델링은 기본 뼈대를 남겨두기 때문에 공사 기간을 절반 가까이 줄일 수 있습니다.
이는 임대 수익 공백을 최소화하려는 자산운용사와 기업들에게 매우 매력적인 카드입니다.
오피스 리모델링 열풍을 가속화하는 또 다른 동력은 ESG 경영입니다. 글로벌 탄소 중립 기조 속에서 기존 건물을 철거할 때 발생하는 막대한 건설 폐기물을 줄이는 것이 이제 기업의 생존 과제가 되었습니다.
용적률 역시 리모델링을 선택하게 만드는 요인입니다. 과거 완화된 기준에 따라 지어진 건물을 허물고 재건축하게 되면 현행법을 적용해, 전보다 더 낮은 용적률을 받을 수 있습니다. 이렇게 되면 신축 건물을 짓고도 '수익성 악화'를 우려해야 합니다.
[Remark] 진화의 완성, ‘AI 기술의 탑재’
최근 새롭게 태어나는 오피스 리모델링 사업은 단순히 외벽 석재를 교체하거나 인테리어를 개선하는 수준에 머물지 않습니다.
외모와 함께 기능적인 부분도 진화하고 있습니다. 핵심은 AI와 데이터 기반 기술의 결합을 통한 ‘스마트 빌딩화(Smart Building)’에 있습니다.
예를 들어 AI 기반 에너지 관리 시스템을 적용해 건물의 전력 사용량을 실시간으로 분석해 불필요한 소비를 줄입니다. 냉난방, 조명, 환기 시스템이 자동으로 최적화되면서 운영 비용 절감 효과도 뚜렷해졌습니다.
또한 출입 관리, 보안, 주차 시스템에도 AI 기술이 적극적으로 도입되고 있습니다. 얼굴 인식 출입 시스템, 실시간 혼잡도 분석을 통한 동선 관리, 회의실 사용률 데이터를 활용한 공간 재배치까지, 오피스는 더 이상 단순한 ‘일하는 장소’가 아닌 데이터가 축적되는 플랫폼으로 변화하고 있습니다.
[Remark] 오피스 리모델링 표본 된 ‘KT 광화문빌딩 웨스트’
이 같은 변화의 흐름을 상징적으로 보여주는 사례 중 하나가 바로 KT 광화문빌딩 웨스트(West)입니다. 서울의 대표적인 업무 중심지인 광화문 한복판에 위치한 이 건물은 리모델링을 통해 완전히 새로운 이미지를 구축했습니다.
특히 눈에 띄는 변화는 '한국판 타임스퀘어'를 연상케 하는 복합문화·리테일 플랫폼으로의 진화입니다.
건물 외벽에 설치된 거대한 대형 미디어 파사드는 광화문 광장과 어우러져 압도적인 시각적 경험을 선사하며, 지상층에는 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 개방형 리테일 공간과 문화 시설을 배치했습니다. 이는 폐쇄적인 기업 사옥의 이미지를 벗고, 도심 속 활력을 불어넣는 랜드마크의 기능을 극대화한 전략입니다.
KT 광화문빌딩은 단순히 노후 외관을 정비하는 데 그치지 않고 내부 공간을 전면 재구성하여, 첨단 IT 기술을 접목한 미래형 오피스 환경을 구현했습니다. 특히 에너지 효율을 높인 설계와 스마트 관리 시스템 도입으로 운영 효율을 대폭 끌어올렸다는 평가를 받고 있습니다.
주목할 점은 이 같은 리모델링이 건물의 브랜드 가치까지 함께 높였다는 것입니다. 광화문이라는 상징적 입지와 최신 기술이 결합되면서 임차 수요 역시 안정적으로 유지되고 있으며, 이는 리모델링이 단순한 비용 지출이 아닌 자산 가치 재평가의 결정적 계기가 될 수 있음을 잘 보여줍니다.
[Remark] 서울·수도권 전역으로 확산하는 ‘오피스 리모델링’
이러한 변화는 특정 건물을 넘어 서울 전역과 수도권으로까지 확산되고 있습니다.
서울의 심장부인 종로구와 중구에서는 앞서 언급한 KT광화문빌딩(2025년 준공)외에도 광화문G스퀘어(2024년 준공), 충무로15빌딩(2024년 준공) 등이 리모델링을 통해 차세대 오피스로서의 위용을 갖추었습니다. 여기에 종로구 청계2가의 ‘파고다빌딩’은 ‘어반 르네상스 프로젝트’를 통해 호텔과 의료시설이 결합된 복합 공간으로 재탄생을 추진중입니다.
강남권에서는 지난해 말, 강남구의 ‘테헤란로 리모델링활성화구역’ 지정이 완료됨에 따라 노후건축물의 리모델링을 통한 자산 가치 벨류업이 가속화될 전망입니다.
이번 리모델링활성화구역 지정으로 인해 강남역사거리부터 포스코사거리까지 약 95만㎡에 달하는 테헤란로 일대의 준공 후 15년 이상 경과한 노후 업무시설은 구조 안전성 강화, 수직증축, 용적률 완화 등의 인센티브를 적용한 단계적 리모델링이 가능해졌습니다.
이 밖에도 서울 구로구 랜드마크인 복합단지 ‘신도림 디큐브시티’가 리모델링으로 판매시설과 오피스가 결합된 복합 오피스몰로 재탄생할 예정이며, 구로구 가산동 패션 아울렛 거리의 ‘가산 W몰’이 ‘KB가산타워(가칭)’이라는 이름으로 오피스 중심 리모델링을 추진중입니다.
경기 성남시 ‘롯데백화점 분당점’도 오피스 리모델링을 예고하고 있습니다. 롯대백화점은 오는 3월말까지 해당 점포를 운영 후 영업 종료하고, 이후 자산가치 밸류업을 위해 오피스 리모델링을 추진할 예정이라고 밝혔습니다.
이처럼 곳곳에서 진행 중인 오피스 리모델링 사례들은, 더 이상 일부 지역에 국한된 실험이 아닌 도심 오피스의 새로운 표준이 형성되고 있음을 보여줍니다.
[Remark] ‘새로 짓지 않아도 충분히 새로울 수 있다’
서울 오피스 시장은, 조용하지만 분명한 변곡점을 지나고 있습니다. 재건축이 아닌 리모델링을 통해 기술을 입히고, 공간의 쓰임을 바꾸는 것만으로도 오피스는 충분히 새로워질 수 있습니다.
특히 AI 기술과 결합한 리모델링 오피스는 단순한 트렌드를 넘어, 앞으로의 오피스 시장을 이끌 중요한 축으로 자리 잡을 가능성이 큽니다.
도심 속 오래된 오피스들이 어떤 방식으로 또 한 번의 전성기를 맞이할지, 그 변화의 흐름에 시장의 시선이 모이고 있습니다.
