민간이 주도하는 ‘도심 공공주택 복합사업’에도 특례 부여

국토부, 내년 2월부터 본격 적용… 용적률 최대 700%까지 부여
신탁·리츠도 사업 참여 허용… 단 주택 60% 이상 공공분양해야

앞으로는 민간이 주도하는 ‘도심 공공주택 복합사업’에 대해 용적률 상향과 심의 기간 단축 등 각종 혜택이 부여된다.

27일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘도심복합개발 지원법’의 하위법령 제정안을 입법예고했다. 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등도 할 수 있게 하는 것이 핵심이다. 개정안의 시행 시기는 내년 2월부터다.

도심복합사업은 문재인 정부 때 도입됐다. 도심지에 있으나 사업성 부족으로 민간 주도 재개발이 어려운 곳에 대해 용적률 상향 등의 특례를 줘 고밀 개발과 함께 주택 공급 속도를 높이기 위해서다. 조합이 주도하는 일반 정비 사업과 달리 공공기관이 모든 일정을 관리한다.

그러나 토지 수용 방식 등에 대해 주민들이 반발하는 사례가 많은 데다 주택 건설 위주로 진행된 까닭에 도시 내 거점 조성에는 한계가 있어 실효성이 떨어진다는 지적이 지속해 제기됐다. 이에 현 정부는 지난 2022년 발표한 ‘8·16 부동산 대책’에 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 내용을 포함했다.

부산지역 주택가.

민간 주도의 도심복합사업은 조합 설립이 필요 없기 때문에 사업 기간을 단축할 수 있다는 점에서는 공공 도심복합사업과 동일하다. 하지만 민간 사업자가 토지를 수용할 수는 없다. 대신 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻어야 한다.

국토부는 사업 효율성을 높이고자 교통이 편리해 상업·문화거점이 될 수 있지만 낙후된 지역은 ‘성장거점형’, 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 ‘주거중심형’으로 개발하도록 했다. 성장거점형은 노후도와 관계없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역 또는 ‘대중교통 결절지’(구분된 두 개 이상의 지점을 연결하는 곳)로부터 500ｍ이면 시행이 가능하다. 주거중심형은 역 승강장 경계로부터 500ｍ 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역을 대상으로 한다. 전체 건축물 가운데 지은 지 20년 이상 지난 노후 건축물 비율이 40% 이상이며, 시도 조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진할 수 있다.

개정안은 민간 주도의 도심복합사업 때는 건폐율과 용적률도 법적 상한선까지 올릴 수 있게 규정했다. 특히 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해 준다. 단 용적률 상향에 따른 개발 이익의 일부는 공공주택으로 공급해야 한다. 아울러 공급 주택의 60% 이상은 공공분양주택으로 제공하도록 했다.