"수도권 43평이 3억원대" 전세가보다 낮아진 '이 지역' 아파트 투자 분석 전망

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수도권 3기 신도시로 대표되는 인천 계양테크노밸리 인근에서 시세 대비 절반 가격에 가까운 아파트 경매 물건이 나와 투자자들의 이목을 끌고 있다.

인천시 계양구 동양동에 위치한 '동양동휴먼빌 아파트' 43평형 매물이 감정가 6억3,000만원에서 두 차례 유찰되며 3억870만원까지 입찰가가 하락한 상태다.

해당 아파트는 2007년 준공된 15층 규모의 중대형 단지로 총 466가구로 구성돼 있다. 이번 경매에 나온 물건은 105동 1층에 위치해 있으며 전용면적 114.8㎡(약 43평) 규모다.

다가오는 3회차 입찰은 오는 9월 22일 인천지방법원에서 진행될 예정으로 사건번호는 2023타경526100이다.

현재 해당 주택은 기존 소유자가 직접 거주 중이나, 대항력 있는 세입자(전입신고 및 확정일자 보유 세입자)는 없는 상태로 낙찰 이후 세입자 관련 분쟁 가능성은 없다. 다만 소유자의 자진 퇴거가 이뤄지지 않을 경우에는 명도소송 등 법적 조치가 필요할 수 있다.

부동산 권리 분석 결과 2020년에 설정된 페퍼저축은행의 근저당권이 말소기준권리로 확인됐으며 경매를 통해 해당 물건을 낙찰받는 경우, 이후 설정된 다른 권리들은 모두 소멸된다.

즉 별도로 인수해야 할 부채나 부담이 없다는 점에서 깔끔한 권리관계를 가진 경매물건으로 평가된다.

국토교통부 실거래가에 따르면 동일 단지의 동일 평형(2층)은 2025년 7월에 4억7,000만원에 거래된 바 있다. 이를 기준으로 볼 때 예상 낙찰가인 약 3억7,700만원과 비교하면 약 9,300만원의 매각차익을 기대할 수 있다.

전세 시세가 3.5억으로 낙찰가와 비슷해

세금 및 제반 비용을 모두 고려해 보수적으로 계산한다고 하더라도 실질 수익은 약 4,700만원 수준으로 추정된다. 감정가 대비 절반 이하로 나온 매물이라 시세가 내려간다고 하더라도 큰 부담이 없는 것도 장점이다.

더군다나 현재 해당 아파트의 전세 시세는 약 3억5,000만원 수준으로 예상 낙찰가와 큰 차이가 없다. 전세를 놓는 경우 실질적인 자기자본 투입 없이 보증금으로 매입금액 대부분을 커버할 수 있어 리스크를 최소화하면서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 구조다.

부동산 경매 전문가 A씨는 "감정가 절반 이하로 진행되는 이번 경매는 이른바 반값 매물로 볼 수 있다. 적정 시점에 매각할 경우 단기 수익 실현도 가능한 조건"이라며 "전세가와 낙찰가의 차이가 거의 없어 투자자금 회수가 용이하고 리스크 대비 수익성이 높은 사례"라고 평가했다.

해당 아파트는 계양 테크노밸리 및 인천 계양공공주택지구와 인접해 있으며 GTX-D 노선 추진돼 풍무로·김포공항로 접근성, 인근 중학교 위치 등 다양한 생활·교통 인프라가 갖춰진 지역이다. 향후 지역 개발이 본격화되면 부동산 가치 상승 여력 또한 높을 것으로 기대된다.