"매달 100만원은 우습게 벌죠" 월세 오르자 '서울 오피스텔' 임대수익률 5% 전망

대출규제로 인해 전세 매물이 사라진 가운데, 월세 시장이 강세를 보이면서 서울 오피스텔 임대 수익률도 덩달아 치솟고 있다.

이날 25일 한국부동산원에서는 2025년 7월 기준 서울 오피스텔의 평균 임대 수익률이 4.95%로 집계됐다고 발표했다. 이는 지난해 같은 기간(4.86%) 대비 0.09%포인트 상승한 수치로 지속적인 우상향을 이어가고 있다.

서울 오피스텔 임대 수익률은 작년 3월 4.8%를 돌파한 이후, 같은 해 12월에는 4.9%를 넘기며 꾸준한 상승 흐름을 보였다.

특히 최근에는 아파트 전세 물량이 부족해지면서 전용면적 40㎡ 이하의 소형 오피스텔을 중심으로 수익률이 빠르게 상승하는 모습이다. 세입자는 많은데 물량은 한정적인 편이라 임대인이 우위를 점하며 오피스텔 임대 수익률은 5% 돌파를 앞두고 있다.

이러한 오피스텔 수요는 지난 6·27 대출 제한 이후 아파트 전세 공급이 줄어들자, 전세 세입자들이 아파트 대신 오피스텔을 택하면서 벌어진 현상으로 해석된다. 아파트 진입을 계획했던 세입자들이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 도심 접근성이 우수하고 상대적으로 임대료 부담이 낮은 오피스텔로 눈길을 돌린 것이다.

서울 오피스텔의 평균 매매가격과 월세 모두 상승한 가운데, 수익률은 더욱 높아지는 분위기다. 7월 기준 평균 매매가는 2억 7,707만 원으로 전년 동기 대비 0.27% 올랐으며 평균 월세는 같은 기간 90만 원에서 92만 원으로 상승했다.

특히 동북권(강북구, 도봉구, 노원구 등 8개 자치구)의 소형 오피스텔은 수익률이 5.44%에 달해 서울 평균을 크게 웃돌았다. 해당 지역은 1억 7,747만 원의 평균 매매가와 71만 원의 월세를 기록했으며 상대적으로 낮은 진입 장벽과 우수한 도심 접근성으로 인기를 끌고 있다.

2.7억원 오피스텔 매매 시 월세 110만원 예상돼

실제 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난달 노원구에서만 오피스텔 월세 계약이 40건 체결됐다. 대표 단지인 ‘노원역 보미더클래스’ 전용 29㎡는 월세 110만 원, 매매가 2억 7,000만 원으로 단순 계산 시 수익률은 4.89% 수준이다.

반면 도심권(종로구, 중구, 용산구)의 대형 오피스텔(전용 85㎡ 초과)은 낮은 수익률을 보였다. 평균 매매가가 13억 7,575만 원에 이르지만, 월세는 303만 원으로 제한돼 있어 임대 수익률은 2.84%에 그쳤다. 이는 고가 매매가로 인해 임대료를 쉽게 인상하기 어려운 구조가 반영된 결과로 풀이된다.

지난달 서울 오피스텔 전체 계약 건수는 5,397건으로 지난해 동월(4,844건) 대비 11.4% 증가했다. 또한 계약갱신요구권을 행사한 세입자 수도 같은 기간 163건에서 315건으로 약 두 배 가까이 늘어나 임차인이 현 거주지에 안착하려는 경향도 강해지고 있음을 보여준다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "정부의 아파트 수요 억제 정책이 오피스텔 시장으로의 수요 이동을 부추기고 있다"라며 "단기간 내 월세 상승 흐름이 더욱 가팔라질 가능성이 있다"라고 진단했다.