국민연금, 부동산 집행 ‘속도’…6000억 대출 숏리스트에 3곳 통보

코람코·하나·교보 뽑아…PT 거쳐 최종 1~2곳 선정
6000억 규모 배분…우선주·중순위 대출에 집행 가능

이 기사는 10월 10일 16:15 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

국민연금공단 기금운용본부

국민연금공단이 6000억원 규모 부동산 대출 출자 사업에 5년만에 나선다. 국민연금이 부동산 투자에 다시 시동을 걸면서 국내 부동산 시장에 훈풍이 불 것이란 기대가 고개를 들고 있다.

10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 대출 위탁운용사 선정을 위한 평가를 실시하고 지난 8일 코람코자산운용, 하나대체투자자산운용, 교보AIM자산운용 등 3곳을 숏리스트로 선정했다. 이달 말쯤 정성평가(PT)를 거쳐 최종 1~2곳을 뽑을 계획이다. 출자 사업에 지원했던 삼성SRA자산운용, 메테우스자산운용, LB자산운용은 고배를 마셨다. 

국민연금의 대출 펀드 위탁운용사는 국내 상업용 부동산 대출에 투자하는 펀드를 운용해야 한다․ 담보인정비율(LTV)은 70% 이상으로 설정됐으며 주거용 부동산엔 투자할 수 없다. 목표 수익률은 연 6.1%이다.

국민연금은 대출 펀드에 우선주와 중순위 대출을 할 수 있도록 열어뒀다. 선순위 대출 금리가 5% 초반까지 내려와 목표 수익률을 달성하려면 선순위 대출만으로 목표수익률 달성이 어렵기 때문이다. 우선주 LTV는 85%까지로 설정됐다. 중순위 대출이나 우선주는 전체 30% 이내에서만 투자 가능하다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 경우 선순위 대출만 할 수 있다. 인허가를 완료한 PF를 대상으로 하며 브릿지론엔 출자할 수 없다.

국민연금이 국내 부동산 펀드 위탁 운용사 선정에 나선 건 2019년 이후 처음이다. 국민연금은 대출형 펀드 위탁사 선정을 마무리한 뒤 7500억원 규모의 부동산 코어 플랫폼 펀드 출자를 시작할 계획이다. 에쿼티 투자 펀드라 기존 대출형 펀드보다 운용사들의 관심이 클 전망이다. 코어 플랫폼 펀드는 단순 오피스, 호텔 뿐만 아니라 뉴 이코노미 섹터를 최소 30% 이상 투자하도록 하는 펀드다. 뉴 이코노미 섹터란 산업 발전에 따라 새롭게 부상하는 섹터를 의미한다. 오피스는 건물 가치를 제고할 수 있거나 저평가된 자산만 투자할 수 있도록 했다.

국내 부동산 ‘큰손’으로 꼽히는 국민연금이 출자 재개에 나서면서 IB 업계 관심이 커지고 있다. 국내 부동산 시장에서 회수 위주로 움직이던 국민연금이 프로젝트 펀드로까지 점차 자금을 풀 수 있다는 전망이 나온다. 앞서 국민연금은 서울 광화문에 위치한 더익스체인지 서울에 2500억원 규모의 투자를 집행하기도 했다. 이 투자를 시작으로 점차 프로젝트 펀드 출자도 늘려나갈 계획이다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com