무슨 얘기냐고요? 서울(강남 지역)과 지방 부동산 분위기예요. '똘똘한 한채'를 바라보며 강남 및 최근 토허가 해제지역은 후끈후끈한데 지방은 그야말로 싸늘해요. 미분양이 너무 심해 정부가 나서서 직접 매입하겠다고 할 정도예요.
최근 부동산 시장에서 가장 핫한 키워드는 '토허가'예요. 토지 거래 허가 구역인데요, 서울시가 지난 12일 5년 만에 잠실과 대치동 등의 토지거래허가구역을 해제했어요.
💡 토허가란, 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위해 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장으로부터 사전허가를 받도록 한 제도예요. 부동산 시장 안정을 위해 1979년 처음 도입됐어요. 생각보다 역사가 깊죠! 이 구역에서 주택·토지 등을 거래하려면 지자체장의 허가를 받아야 해요. 즉, 내 돈 주고 매매하는데 구청의 허가를 받아야 하는거죠.
2년간 실거주를 해야하고 2년간 매매나 임대가 금지되기 때문에 전세 끼고 사는 갭투자가 안 돼요. 이 동네엔 20억짜리 아파트 제 돈 주고 살 수 있는 사람만 들어올 수 있다는 의미예요. 투기를 막겠다는 거죠.
잠실·청담·대치·삼성동 지역은 2020년부터 계속 연장되어 왔고요, 압구정·목동·여의도·성수동이 2021년 추가된 후 계속 연장됐어요.
해당 주민들은 '왜 내집을 사고파는데 나라 허락을 받아야 하냐'며 불평등을 호소했어요. 그런데 오세훈 시장이 슬슬 시동을 걸더니 삼성, 대치, 청담, 잠실동(=강남3구) 지역에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제한 거예요.
*안전진단 통과한 재건축 아파트는 투기과열 우려로 제외.
그런데 왜 시끌시끌하냐고요? 토허가를 해제했다는 건 이제 '갭투자'가 가능하다는 의미예요. 그러면 실수요자뿐 아니라 투자 목적의 수요도 들어오면서 집값은 뛸 수밖에 없어요.
수치로 본다면, 토허가 해제된 12일부터 20일까지 강남3구의 아파트 평균 거래 가격(24억5천139만원)이 해제 전인 1∼11일보다 8.0% 올랐어요. 특히 가장 많이 오른 곳이 송파인데요, 1만 세대 안팎이 몰려 있어 대표 단지로 불리는 '엘리트'(잠실엘스, 리센츠, 트리지움)를 중심으로 호가가 치솟고 있어요.
여기서 재미있는 현상이 벌어지고 있는데요, 우선 잠실 엘리트가 토허가 해제된 지 일주일만에 호가가 2억 가량 올랐어요. 집주인들이 매물을 거두고 호가를 계속 올리고 있는거죠. 그리고 그들이 집을 팔고 다음 집으로 물색하는 곳이 인근 재건축 단지라는 사실! 위에서도 언급했듯 재건축 단지들은 토허가가 풀리지 않았기 때문에 갭투자 안되고 실거주를 해야 하는데요, 어찌됐든 잠실 내에서 재건축을 하게 되면 지금 집보다는 신축이 되고 집값은 훨씬 오를테니, 지금부터 몸테크를 하겠다는 전략이에요.
그리고 또 다른 방향은, 이참에 잠실에서 집을 팔고 찐 강남으로 한 단계 점핑하는 거예요. 일례로, 대치동에 있는 래미안대치팰리스가 작년 12월에 35억5천만원이었는데, 2월 13일에 40억원에 계약됐어요. 두 달만에 5억이 뛴거예요. 이렇게 점점 더 강남 방향으로 집값 쏠림이 심화되고 있어요.
정부가 지난 2월 19일 부동산 대책을 발표했어요. 지방의 미분양 해소를 위해 '악성 미분양' 3천가구를 LH가 사들이겠다는 파격적인 발언이에요. 우선 현재 지방의 부동산 시장이 얼마나 악화됐냐면, 준공 후 미분양(악성 미분양)이 작년 12월 말 기준 2만1천480가구였는데, 1년 새 2배가 늘아닌 숫자예요. 특히 준공 후 미분양의 80%가 지방에 쏠려 있다는 거죠.
다 지었는데도 주인을 못 찾는 아파트를 그대로 두면, 건설사는 죽을 것이고 이와 연계된 금융회사도 어려워지게 될테니 정부가 발 벗고 도와주겠다는 거예요. 그래서 구체적인 계획은,
LH가 분양가보다 낮은 수준으로 해당 물량을 사들이고 '든든전세주택'으로 활용할 거예요. 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살다가 분양받을지 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이에요.
뒤이어 23일 또 다른 대책을 내놓았는데요, 우선 3월 24일 이후 대출 신청분부터 디딤돌 및 버팀목대출 금리가 수도권에 한정해 0.2%p 오릅니다.
그런데! 지방은 제외입니다. 지금대로 유지해요. 그리고 지방 미분양 주택을 구입하는 경우에는 디딤돌 대출 금리를 0.2%p 깎아주기로 했어요.
즉, 다른 곳은 금리를 올릴건데, 지방은 유지하거나 깎아준다는 거죠.
'당신이면 이 아파트 사시겠습니까' 제목의 기사가 눈에 띕니다. 굉장히 직관적인데요, 미분양 아파트를 싸게 공급한다고 해서 과연 미분양이 분양될까?란 근본적인 질문이에요. 특히 악성 미분양까지 간 이유는 해당 지역의 입지나 환경, 실거주 및 투자가치로서의 매력도가 떨어지기 때문일텐데, 이런 곳의 가격만 낮춘다 하여 없던 입지가 살아나는 것도 아닌데, 갑자기 수요가 몰릴까요?
그리고 이렇게까지 했음에도 불구하고 해당 매물이 계속 주인을 못 찾는다면... 이를 매입한 LH의 재무 안전성은 더욱 악화될 수밖에 없어요. 또한 대책없이 공급만 늘린 건설사의 책임을 왜 정부에서 지고 가려는 지에 대한 비판도 나옵니다. 어찌됐든 이왕 파격적인 대책을 내놓을거면, 수요자들이 실질적으로 체감할 수 있는 취득세, 양도세 등의 세제혜택이 더 보완되어야 한다는 의견이 있어요.
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