6.27 대출규제 이후 집값은 올랐을까요? 떨어졌을까요? 결론은 잠깐 주춤할 뿐 여전히 인기지역은 잘 나가고 있습니다. 뭐가 나오든 면역력이 생긴 듯 해요. 어차피 똘똘한 한 채의 집값은 우상향 할거란 인식이 강해진 거죠.
거래량은 줄었지만…
6·27 대출 규제로 전체 거래량은 크게 줄었지만, 강남·용산 등 핵심 입지의 고가 아파트는 여전히 신고가를 경신했어요. 반면 대출 의존도가 큰 중저가 아파트는 거래가 위축되며 시장의 양극화가 뚜렷해지고 있어요.
7월 서울 아파트 거래 3946건 중 932건이 신고가였어요. 특히 서초구(61.5%), 용산구(59.5%), 강남구(51.6%) 등에서 절반 이상이 신고가 거래로 집계됐습니다. 개포자이프레지던스, 신반포4차, 이촌동 LG한강자이 등에서 40억 원을 넘는 거래가 이어졌어요.
물론 다 그런 건 아니에요. 중랑·구로·성북·노원·도봉구 등은 신고가 거래 비중이 5% 미만으로 낮았어요. 대출 규제 여파로 중저가 실수요자 거래가 줄면서 가격 조정보다는 거래 절벽 현상이 뚜렷해진 거예요.
서울 외 지역에서도 올라온다
외지인들의 서울 부동산 투자는 여전히 이어지고 있어요. 특히 강남3구와 용산 같은 핵심 입지는 규제에도 불구하고 오히려 거래가 늘어난 게 특징이에요.
서울 주민의 매수는 한 달 새 22% 줄었지만 외지인은 11% 감소에 그쳤어요. 대출 제한으로 자금조달이 어려워졌음에도 서울 부동산의 투자 매력은 여전히 유효하다는 분석이에요. 서울도 쪼개고 볼게요.
서울 전체 외지인 매수는 줄었지만, 서초·용산·송파·강남 등 핵심 지역은 거래가 늘었어요. 특히 서초구는 외지인 매수가 22건에서 51건으로 두 배 이상 증가했어요. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 수요와 향후 규제 강화를 선제적으로 반영한 결과라는 해석이 나와요.
지금이 집 살 때다?
오히려 지금이 집을 살 때라며, 용기내는 사람들이 늘고 있나봐요. 대법원 통계에 따르면 생애최초 매수자가 전체 거래에서 차지하는 비중이 역대 최고를 기록했어요. 주담대 규제에서 자유로운 무주택자와 정책자금 혜택을 받는 생애최초 구입자들이 시장의 주요 수요층으로 자리 잡고 있는 거예요.
올해 1~8월 전국 집합건물 매수 65만여 건 중 28만여 건이 생애 최초 구입으로 확인됐어요. 비중은 43.2%로, 2013년 연간 최고치(43.1%)를 넘어 역대 최고 수준이에요. 거래 건수도 집값이 급등했던 2021년 이후 가장 많았어요.
금융당국은 1주택자에 대한 주담대를 강하게 제한하고 있어요. 반면 생애최초 구입자는 저리 정책대출을 이용할 수 있어 매수 환경이 상대적으로 유리해요. 전세사기와 금리 부담으로 투자 수요가 줄면서 생초자의 비중은 더 커진 상황이에요.
서울의 생애최초 매수 비중은 38%로, 2014년 이후 가장 높은 수준이에요. 거래 건수 역시 4년 만에 최다를 기록했어요. 전문가들은 다주택자 보유세 부담이 늘어날 경우 생초자의 시장 점유율은 더 확대될 것으로 내다보고 있어요.
전세시장도 뜨겁긴 마찬가지
서울 전세 시장이 좀처럼 식지 않고 있어요. 매물 부족이 이어지는 가운데 인기 단지를 중심으로 전셋값이 오름세를 이어가고 있고, 특히 송파구는 상승률이 서울 평균의 세 배를 넘기며 시장을 끌어올리고 있어요.
송파구 리센츠 전용 59㎡는 전세 매물이 단 1건뿐이고, 트리지움과 장미도 10여 건에 그쳐 매물 품귀가 심각해요. 헬리오시티 역시 전용 59㎡ 매물이 20여 건에 불과해 수요를 감당하지 못하는 상황이에요. 서울 전체 전세 매물은 올해 초 3만1000건에서 2만2000건대까지 줄었어요.
수도권 아파트 입주 물량은 9월 5695가구로 전월 대비 41% 줄었고, 서울은 고작 128가구에 불과해요. 여기에 6·27, 9·7 대책으로 전세대출 보증 비율 축소, 전세퇴거자금 대출 한도 축소, 임대사업자 대출 금지 등이 이어지면서 매물 감소세가 더 뚜렷해지고 있어요.
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