"서울 역세권인데 5억원" 재건축 앞둔 구축 '가성비 아파트' 투자 전망 분석

서울 도봉구 도봉역 인근에 위치한 삼환도봉아파트가 최근 재건축 사업에 속도를 내며 투자자와 실거주자의 관심을 동시에 끌고 있다. 준공업지역이라는 입지적 한계를 극복하고 서울시가 추진하는 새로운 정비사업 정책의 수혜지가 될 것으로 평가받는 중이다.

삼환도봉은 지난 1987년 준공된 15층, 660가구 규모의 중형 단지 구축 아파트다. 현재 용적률은 약 226% 수준으로 그간 준공업지역이라는 법적 규제에 묶여 재건축 추진에 어려움을 겪어왔다.

해당 지역에는 과거 삼양식품의 도봉공장이 위치해 있어 주변 동네가 모두 준공업지역으로 지정된 바 있다. 이에 용적률이 높아 재건축 추진이 불리해 투자자들의 외면을 받기도 했다.

하지만 2023년 도시계획 규제 완화로 준공업지역에서도 일정 조건을 충족하면 법적 상한선까지 용적률을 확대할 수 있게 되면서 상황이 달라졌다.

서울시는 소형 주택 공급을 추진하기 위해 준공업지역의 재건축 용적률을 최대 400%까지 허용했고 삼환도봉은 해당 정책의 적용을 최초로 받는 단지가 됐다.

삼환도봉의 정비계획안에 따르면 향후 이 아파트는 최고 42층, 총 993가구(임대 155가구 포함) 규모로 탈바꿈할 예정이다. 실제 적용 용적률은 343%로 조정되었는데 이는 인근 아파트의 일조권 확보 등의 이유로 법적 한도보다는 다소 낮춘 수치다.

그럼에도 불구하고 재건축 사업성은 크게 향상됐다는 평가를 받고 있다. 재건축 추진위원회는 "당초 일반분양의 경우 약 100가구 수준에 그칠 예정이었는데 서울시가 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도 덕분에 178가구로 늘어나게 됐다"라며 "조합원의 추가 분담금도 크게 줄어든 상황"이라고 전했다.

내년 상반기 시공사 선정 예정돼

현재 삼환도봉의 전용 73㎡(약 22평) 매물의 경우 5억 원 초반대에서 거래되고 있어 투자자들 사이에서도 '가성비 아파트'라 평가받고 있다. 정비업계는 최근 6억 원 이하 주택담보대출 규제로 인해 오히려 중저가 재건축 단지들이 반사이익을 누릴 수 있을 것으로 보고 있다.

이와 더불어 단지 인근의 중랑천변 공원 또한 재건축 부지에 일부 포함되면서 향후 수변공간과 단지를 연계한 설계도 가능해질 전망이다.

서울시는 중랑천을 중심으로 ‘수변활력거점’을 조성할 계획을 밝힌 바가 있기에 재건축이 완성된다면 해당 아파트는 주변 환경으로 인해 한층 더 가치가 끌어올려질 것으로 보인다.

현재는 정비계획에 대한 주민공람이 진행 중이며 재건축 방식으로는 신탁방식이 채택될 가능성이 높다. 주민 의견조사에서 신탁방식에 대한 선호도가 높게 나타났고, 이에 따라 추진위는 무궁화신탁과 업무협약을 체결했다.

재건축 추진위원회는 올해 하반기에 설계자 선정을 마치고 내년 상반기 중 시공사도 선정할 계획이라고 전했다.