정부 대출 규제 허점 드러났다, 새로운 갭투자 방식 주목받는 까닭

정부가 지난달 28일부터 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 강력한 규제를 시행했지만, 갭투자를 원하는 투자자들이 새로운 우회 방법을 찾아 나서고 있다. 바로 '전세 승계 매매'라는 방식이다.

▶▶ 주담대 6억 제한, 갭투자 차단 효과

정부의 6·27 대출 규제는 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출을 6억원 이상 받을 수 없도록 제한했다. 특히 다주택자와 갭투자 수요를 타겟으로 실거주 목적이 아닌 주택 구매에 대한 금융권 대출을 사실상 차단하는 데 초점을 맞췄다.

대출을 받아 주택을 구입할 때는 6개월 내 전입 의무가 생기면서, 다른 지역 거주자들이 은행 대출을 받아 수도권 주택을 사두는 형태의 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 또한 수도권에서 '소유권 이전 조건부 전세대출'도 전면 금지됐다.

▶▶ '전세 승계 매매' 새로운 갭투자 방법으로 부상

하지만 규제 시행 이후 일부 공인중개사무소와 온라인 커뮤니티를 중심으로 '전세 승계 매매'가 규제 회피 방법으로 주목받고 있다. 이는 전세 세입자가 있는 집을 거래하는 방식으로, 매수인이 기존 세입자의 전세 계약을 그대로 승계해 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액만 지급하는 구조다.

부동산 커뮤니티에는 "전세 승계로 갭투자 가능할까요?", "대출 규제 시기 전세 낀 매물이 조정되면 기회네요" 등의 문의 글이 쏟아지고 있다. 매도인이 집을 팔기 전 미리 세입자를 들여놓고 매수자에게 전세 계약을 넘기는 방식으로, 비교적 적은 자본으로 집을 매수할 수 있기 때문이다.

▶▶ 규제 허점 노출, 실효성 논란

전세 승계 매매는 사실상 기존 갭투자와 비슷한 효과를 낼 수 있어 정부 규제의 허점이 노출됐다는 지적이 나오고 있다. 기존 집주인이 매매 계약을 맺기 전에 먼저 전세를 놓은 뒤 새 집주인에게 전세를 승계하도록 하는 편법이 확산되고 있는 것이다.

다만 이 같은 방식이 실제로 이뤄지기까지는 여러 제약이 따른다. 매도인과 매수자 간 복잡한 절차가 필요하고, 매수자가 중개료 등 추가 비용을 부담해야 하는 경우도 있다. 또한 추후 전세를 빼야 할 때 이용하는 '전세금 반환용 주택담보대출'이 최대 1억원 한도로 제한돼 자금 조달에 어려움이 있을 수 있다.

▶▶ 강력한 규제에도 편법 성행, 근본 대책 필요

업계는 강력한 규제로 시장을 억제하면 편법이 생길 수밖에 없다고 분석하고 있다. 일시적으로는 가격 안정화가 가능하지만, 장기적인 효과를 보려면 공급을 늘릴 수 있는 대책이 동반돼야 한다는 지적이다.

전세대출 제도 자체가 갭투자를 부추기는 바람에 집값과 임대료 상승을 키우는 원인이 되고 있다는 비판도 제기되고 있다. 전세대출 잔액이 2019년 105조원에서 지난해 171조원으로 5년 새 63% 급증한 상황에서, 근본적인 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.