치솟는 집값에 깜짝 놀란 정부가 서둘러 부동산 대책을 발표했습니다. 8월 8일 발표된 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’이 그 주인공입니다. ‘집값 폭등은 주택공급 위축의 영향이 크다. 공급 시그널을 팍팍 주자!’라는 계산입니다.

그래서 이번 대책에서는 그린벨트를 풀어서 아파트를 공급하는 방안과 함께, 정비사업 규제를 대폭 폐지하고, 비아파트 시장에 공적자금을 대거 투입하는 내용이 나왔습니다. 중요 내용을 중심으로 정리해 봤습니다.

“12년 만에 그린벨트 푼다” 신규 8만 호, 추가 2만 호

정부는 수도권에 총 10만 가구 규모의 신규 공급을 만들겠다는 방침입니다. 서울 접경 수도권 지역은 물론 그린벨트까지 풀어서 8만 가구 규모의 신규 택지를 발굴하겠다고 밝혔습니다. 이미 1·10 대책에서 발표한 규모의 4배에 달합니다.

이미 사업이 추진되고 있는 3기 신도시와 수도권 택지에서는 추가로 2만 가구를 더 만들겠다는 계획인데요. 유보지를 더 활용하는 등의 방법을 활용하겠다고 합니다. 이건 지난해 9·26 대책의 연장선입니다.

아파트를 지으려고 그린벨트를 해제하는 건 12년 만의 일인데요. 당시 내곡동·세곡동 일대 보금자리주택지구의 성장을 기억하는 분들이라면 이번 공급에 이목이 쏠릴 수밖에 없습니다. 신규택지 발표는 11월로 예정되어 있습니다.

재건축부담금 폐지하고, 용적률·임대주택·건축규제도 푼다

이번 대책에서 가장 먼저 언급된 세부 추진과제는 다름 아닌 정비사업입니다. 특례법을 만들어서 절차를 대폭 간소화하고, 각종 인센티브를 제공하고 규제를 철폐해서 공급속도를 높이겠다는 심산입니다. 1기 신도시 선도지구 계획도 있습니다.

정비사업은 절차를 크게 간소화할 계획입니다. 기본계획과 정비계획을 동시에 처리하고, 사업시행인가와 관리처분계획도 동시에 수립해서 일괄인가 할 수 있도록 제도를 정비하겠다는 계획입니다.

특히 재건축 조합설립 동의요건을 75%에서 70%로 5%p 완화하고, 동별 동의요건도 1/2에서 1/3로 완화합니다. 조합설립에 들이는 노력을 크게 줄일 수 있겠고요. 이외에도 절차를 간소화하는 한편, 인허가 등 공공역량도 지원합니다.

규제도 대폭 완화하는데요. 용적률을 법적 상한의 최대 1.3배까지(현행 1.2배) 늘러주고, 이에 따른 임대주택 비율도 완화해 줍니다. 임대주택 인수가격도 1.4배로 높여주죠. 게다가 인동간격 규제, 높이제한, 공원녹지 확보기준도 줄여줍니다.

중소형 주택 의무 공급은 폐지합니다. 현재 재개발은 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상을 전용 85㎡ 이하 주택으로 공급해야 하는데 이게 없어집니다. 주상복합 재건축은 용도제한을 없애고, 재건축 부담금도 폐지하겠다고 합니다.

구역당 50억 이내에서 초기사업비를 융자받을 수 있도록 지원하고, 대출보증의 규모도 연간 20조 원으로 대폭 확대합니다. 공사비 인상 때문에 대출보증이 필요하면 추가 보증도 해준다고 합니다. 분담금 납부에 편리하게 주택연금 인출목적이랑 한도도 확대하고, 조합이나 1주택 원조합원은 취득세도 감면합니다.

11월에는 1기 신도시 정비 선도지구도 선정합니다. 그 규모는 최대 3만 9천 가구에 달합니다. 이렇게 선정된 선도지구는 27년 첫 착공을 목표로 사업이 추진됩니다. 이후로도 매년 일정물량을 선정한다고 하네요. 노후계획도시 정비에 관한 기본방침과 기본계획은 8월부터 공개하고, 12조 원 규모 미래도시펀드도 추진한다고 합니다.

서울 신축빌라 무제한 매입… 민간이 사면 ‘무주택’

초유의 전세사기 풍조로 초토화된 비아파트 시장에는 공적자금을 대거 투입합니다. 수도권을 중심으로 신축 빌라 등을 공공 신축매입으로 대거 매입해서 내년까지 11만 가구 이상을 집중적으로 공급한다는 계획입니다. 특히 서울은 공급 상황 정상화 시점까지 무제한으로 매입합니다.

이렇게 공급되는 11만 가구 중에 최소 5만 가구는 분양전환형으로 공급됩니다. 새로 도입하는 제도로, 아파트 포함 중형평형 위주로 중산층 실수요자에게 6년간 임대한 후 분양전환 하는 방식입니다. 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 중간값으로 정했습니다.

민간사업자의 공급도 유도합니다. ’신축매입 활성화 지원 3종 세트’로, 취득세 중과배제 등 세제 혜택을 제공하고, HUG의 특약보증을 가입하면 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있습니다. 정부지원단가도 넉넉하게 인정해 주고 기금 지원도 추진합니다.

이외에 소규모 건설사업자는 원시취득세를 깎아주고, 6년 단기 등록임대도 도입합니다. 등록임대주택 세제혜택 일몰기한도 연장되고, 임대형기숙사(공유주택)도 취득세·재산세 감면을 받을 수 있습니다.

소형주택 투자 혜택도 있습니다. 2027년 12월까지 신축 소형주택을 구입하면 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않고, 기존 소형주택도 같은 시기까지 구입해서 등록임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외됩니다.

생애최초로 소형주택을 구입했다면 300만 원까지 취득세를 감면받을 수 있고요. 빌라 등 비아파트를 구입해도 전용 85㎡ 이하 면적에 공시가격이 5억 원(수도권 기준, 지방 3억 원) 이하라면 청약할 때 무주택으로 인정받을 수 있습니다.

빌라시장의 정보불균형 문제도 일부 해결합니다. 임대인 동의 없이도 임차인이 임대인의 주택보유 건수 등을 확인할 수 있는 법적 근거를 마련한다고 하네요. 요건을 충족하는 안심임대인에게는 혜택도 제공합니다.

이외에 노후 저층 주거지에 아파트 수준 편의시설을 제공하고 정비를 지원하는 뉴:빌리지 사업을 본격적으로 추진하고, 기축 주택을 활용한 비아파트 공공임대주택도 1만 6천 가구를 추가로 공급할 계획입니다.

‘미분양 걱정 마라, LH가 사준다’ 착공 독려… 규제도 대폭 완화

미분양 우려로 위축된 민간의 착공 실적을 끌어올리기 위한 방안도 있습니다. LH가 조성한 수도권 공공택지에서 민간이 내년까지 실제 착공을 하면, 준공 후 미분양이 나도 LH가 최대 89% 가격으로 매입하는 확약을 제공합니다.

이 매입확약은 규모가 22조 원에 달합니다. 미분양이 나도 사 줄 테니 빨리 착공하라는 얘기로, 미분양 리스크를 LH가 떠안아 주겠다는 약속입니다. 이렇게 매입한 물량은 뉴:홈 선택형으로 공급할 계획입니다.

이외에 2018~2020년 무렵에 후분양 조건부로 공급했던 토지 가운데 본 청약을 실시하지 않은 필지의 경우, 선분양으로 전환해주기로 했습니다. 규모는 6개 필지 4,500가구로, 8월 중에 공급계약서를 변경하고 지자체에 통보합니다.

이외에 규제도 대폭 완화합니다. 도시형생활주택은 건축면적 제한이 현행 최대 60㎡에서 85㎡ 이하로 확대됩니다. 소규모 정비사업의 용적률 완화에 따른 임대주택 인수 가격도 상향하고, 소규모 주택 정비사업도 용도지역을 최대 준주거까지 상향할 수 있게 됩니다.

따로 PF대출 보증 공급규모는 30조 원에서 35조 원으로 확대하고, 지방 미분양 해소를 위한 CR리츠도 9월 중 출시할 예정입니다. 지방 미분양 주택을 임대주택으로 돌리면 원시취득세도 감면해 주고, 1주택자도 지방 준공 후 미분양 주택을 사면 1세대 1주택 특례를 적용할 계획입니다.

총 42.7만 가구 공급 기대… LH 역할 막중

정부는 이번 방안으로 향후 6년 간 수도권에만 총 42만 7천 가구의 공급효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다. 최상목 부총리는 “국민들이 원하는 시기, 원하는 지역에 내 집 마련을 할 수 있도록” 하겠다고 포부를 밝혔습니다.

한편, 이번 방안에는 여러 내용이 포함된 가운데 특히 LH의 어깨가 무겁습니다. 22조 원 규모 미분양 매입확약은 LH가 주역이고, 비아파트 신축 매입에서도 큰 역할을 해야 합니다.

LH는 중장기 재무관리계획안을 통해 2028년 시점이면 부채가 236조 원으로 부풀 고 부채비율이 158.8%에서 238%로 오를 것이라고 자체 추계를 내 놓기도 했는데, 사업수지 적자가 더 확대되지 않을지 우려되는 대목입니다.