권리금까지 주고 점포를 인수해 인테리어 공사를 마친 상가가 위반건축물로 확인돼 구청에서 철거 요구와 이행강제금이 나왔다는 얘기를 가끔 들을 수 있습니다. 게다가 운영하려던 업종은 허가를 받을 수 없다고 하는데요. 현장에서 눈으로만 보고 계약할 때까지는 멀쩡했는데 대체 어떤 부분을 위반했다는 것일까요? KB부동산이 위반건축물에 대해 정리해 드립니다.

‘위반건축물’이 뭐길래?

위반건축물은 건축법, 도시계획법 등 건축물과 관련된 법규를 위반해 지어진 건축물을 말합니다. 건축물이 사용승인을 받은 후, 무단으로 용도를 변경하거나 증축, 개축, 대수선 등의 건축행위를 한 경우인데요. 예를 들어 불법으로 다세대 주택의 발코니를 확장하거나, 근린생활시설 건물을 개조해 주거용(원룸)으로 사용하는 무단 용도변경 사례가 많습니다.

이 밖에도 규제를 무시하고 층수를 높인 경우, 옥상에 추가로 옥탑방 같은 구조물을 설치해 사용하는 경우, 그리고 주차장 부지에 무허가 건물 증축한 경우, 상가 전면에 테라스를 설치해 운영하는 경우 등 다양합니다.

주거용 부동산이 위반건축물이면 전세자금대출 등을 받을 수 없고 전세보증금 반환 보증보험에 가입할 수 없습니다. 영업용 부동산의 경우에는 원하는 업종의 허가 즉, 영업신고증을 발급 받을 수 없는 상황도 발생할 수 있습니다. 그리고 무엇보다 화재 등 안전사고에 취약하며 도시 미관을 저해할 수 있습니다.

이에 각 지자체는 항공사진 판독 등 지속적인 점검을 통해 불법 용도변경에 따른 이행강제금을 임대인에게 부과하게 됩니다. 만약 임차인이 임대인의 동의없이 불법으로 용도변경을 한 경우, 임대인은 원상회복 및 이행강제금에 대한 손해배상을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

건축물대장, 무료로 보는 방법은?

건축물대장은 건축물의 법적인 상태와 구조, 위치, 용도, 면적 같은 정보를 기록한 공식 문서입니다. 위반건축물은 건축물대장을 발급 받아보면, 첫 장 상단에 노란색으로 표기됩니다. 상가를 계약하기 전 건축물대장을 확인하는 것은 필수인데요. 그럼 건축물대장은 어디서 뗄까요?

건축물대장은 시·군·구청에 방문해 발급받으려면 건당 열람은 300원, 발급은 500원인데요. 정부24 홈페이지에서 발급, 열람 시 무료로 이용할 수 있습니다. 홈페이지에서 건축물대장 부분을 클릭하고 신청 내용 칸에 정확한 건축물의 소재지를 검색해 입력합니다. 그리고 대장 구분, 행정처리기관과 수령 방법을 선택한 후 신청하면 열람 및 출력이 가능합니다.

KB국민은행 앱 KB스타뱅킹을 이용하시는 분은 KB스타뱅킹 > 국민지갑 > 전자증명서에서도 건축물대장을 무료로 열람할 수 있습니다.

어떤 업종을 하려는 지에 따라 허가 여부가 달라요

건축물대장에 위반건축물로 등재됐다고 해서 모두 영업을 할 수 없는 것은 아닙니다. 지자체에 별도의 영업신고, 등록 및 허가 없이 세무서에 사업자등록만 내면 영업할 수 있는 업종을 자유업종이라고 하는데요. 보통 완제품을 판매하는 슈퍼, 편의점, 휴대폰대리점, 의류, 화장품, 신발가게, 서점, 꽃집 등이 해당됩니다.

비자유업종은 영업신고, 등록, 허가가 필요한 업종입니다. 신고가 필요한 업종은 일반음식점, 휴게음식점, 카페, 고시원, 정육점, 미용실, 세탁소, 스크린골프장 등입니다. 등록이 필요한 업종은 공인중개사사무소, 독서실, 학원, 의원, 약국, 안경원, 노래연습장, PC방 등이 해당됩니다. 또 영업 허가를 받아야 하는 업종에는 유흥주점, 단란주점, 성인오락실 등이 있습니다.

그런데 허가가 필요한 업종이라도 기존 영업신고증을 승계할 경우 위반건축물에 상관없이 입점할 수 있는데요. 기존에 동일한 업종이 영업 중이었던 경우, 그 영업을 이어받는 형태입니다. 이 때는 식품영업자 지위승계 신고서를 작성, 제출해야 합니다.

만약 신규 업종으로 위반건축물에 입점하려는 경우에는 비자유업종에서는 신고, 등록, 허가가 불가능해 영업할 수 없습니다. 타업종으로 신규 입점할 경우에는 허가를 받을 수 없다 보니 투자한 돈을 날리거나 영업 개시가 지연돼 낭패를 겪을 수 있습니다. 특히 의사, 약사, 공인중개사 등 대인 등록 업종 즉, 자격증이나 면허증이 필요한 업종은 위반 건축물에서 승계가 이뤄지지 않습니다.

오늘은 위반건축물에 대해 알아봤습니다. 상가 임대차 계약서를 쓸 때는 건물의 겉모습만 보고 판단하지 말고, 공인중개사사무소에서 제공하는 중개대상물확인설명서를 먼저 확인한 후, 반드시 건축물관리대장을 열람해 위반건축물로 표시되지는 않았는지 검토해야 합니다. 또한 새로 영업신고증을 받아야 하는 경우라면 해당 관청에서 문의해 영업허가 가능 여부도 체크해야 하겠습니다.