"이제 와서 2억 더 내라고?"…서초 아파트 주민들 '날벼락' [김용우의 각개전투]

재건축으로 오른 집값 일부 사회에 환원
2017년 전 관리처분 신청 시 부담금 면제
납부기한 넘기면 부담금 3%의 가산금 붙어

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출처: 생성형AI

“4억원이라더니, 이제는 7억원까지?”

서울 서초구 반포주공1단지 3주구를 재건축한 ‘래미안트리니원’ 이야기입니다. 이 단지는 2020년 조합원당 평균 4억200만원의 재건축부담금 예정액을 통보받았다고 합니다. 최근에는 최대 7억원대까지 거론된다고 합니다. 과거의 평균 예정액과 최근의 최대 예상액을 그대로 비교할 수는 없습니다. 아직 확정된 부담금도 아닙니다. 하지만 공사비를 부담하고 새 아파트를 받은 조합원 입장에서는 억대의 돈을 또 내야 할 수 있다는 이야기만으로도 걱정이 클 것입니다.

이런 부담이 먼저 현실로 다가온 곳도 있습니다. 서울 서초구 반포동의 ‘반포센트레빌아스테리움’입니다. 옛 반포현대아파트를 재건축한 단지로, 사업을 진행한 곳은 반포현대아파트주택재건축정비사업조합(이하 ‘반포현대조합’)입니다. 1987년 지어진 80가구 아파트가 재건축을 거쳐 현재의 108가구 단지로 바뀌었습니다. 준공인가는 2021년 7월 30일에 받았습니다. 준공된 지도 벌써 5년이 넘었습니다.

그런데 이제 와서 억대의 돈을 더 내야 할 상황입니다. 재건축초과이익환수제, 이른바 ‘재초환’ 때문입니다. 보도에 따르면 서초구는 지난 11월 9일 반포현대조합에 총 179억원의 재건축부담금을 사전통지했다고 합니다. 조합원 80명으로 나누면 1인당 평균 약 2억2000만원입니다.

다만 확정된 금액은 아닙니다. 조합은 사전통지를 받은 날부터 50일 이내에 고지 전 심사를 청구할 수 있습니다. 서초구는 추가 자료와 장기보유 1세대 1주택자 감경 등을 검토해 최종 부과액을 정할 예정입니다. 임대주택 관련 개발비용 등이 추가로 반영되면 금액이 낮아질 가능성도 있다고 합니다. 반포현대조합은 최종 부담금이 부과되면 행정소송도 불사하겠다는 입장이라고 합니다.

 집을 팔지도 않았는데, 이익이 생겼다는 건가?

재건축초과이익환수제는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘재건축이익환수법’)에 근거한 제도입니다. 최근에 만든 제도가 아닙니다. 이 법은 2006년 5월 24일 제정돼 같은 해 9월 25일부터 시행됐습니다. 재건축으로 집값이 올랐으니 그중 일부를 사회에 돌려달라는 취지입니다. 다만 오른 집값을 전부 이익으로 보지는 않습니다. 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발비용을 빼고 남은 금액을 초과이익으로 봅니다(재건축이익환수법 제7조).

조합원 입장에서는 선뜻 받아들이기 어렵습니다. 살던 집이 낡아서 새로 지었고, 공사비도 냈습니다. 집을 팔아 돈을 손에 쥔 것도 아닙니다. 그런데 집값이 올랐으니 돈을 내라고 합니다. 이 때문에 미실현이익에 대한 부담금이 재산권을 침해한다는 위헌 논란이 이어졌습니다.

헌법재판소는 2019년 12월 27일 당시 심판대상이 된 환수·산정 조항들에 대해 6 대 2로 합헌 결정을 내렸습니다(헌재 2019. 12. 27. 2014헌바381 결정). 개발비용 등을 공제하고 남은 초과이익의 일부를 환수하는 것은 주택가격 안정과 사회적 형평이라는 목적에 비춰 허용된다는 판단입니다. 다만 이익을 정확하게 측정하기 어렵고 주택 공급을 위축시킬 수 있다는 반대의견도 있었습니다. 합헌 결정이 있었다고 해서 개별 단지의 계산까지 모두 맞는 것은 아닙니다.

 옆 단지는 안 낸다는데, 우리만 내라고?

그렇다면 왜 그동안은 조용했을까요. 한동안 부담금을 면제해 줬기 때문입니다. 지금과 달리 당시에는 부동산 경기침체로 재건축사업이 지연되거나 중단되는 것이 문제였습니다. 조합원 부담을 줄여 멈춘 사업을 다시 움직이게 할 필요가 있었습니다. 재건축을 활성화해 주택 공급이 이어지도록 하려는 취지로 이해할 수 있습니다.

이에 2012년 법을 고쳐 2014년 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업의 부담금을 면제했습니다. 2014년에는 그 기한을 다시 3년 연장했습니다. 그렇게 정해진 날짜가 2017년 12월 31일입니다. 이날까지 관리처분계획 인가를 ‘신청한’ 일반 재건축사업에는 부담금이 면제됩니다(법 제3조의2). 인가를 받거나 공사를 끝내야 했다는 뜻은 아닙니다.

바로 이 날짜가 부담금을 내는 단지와 내지 않는 단지를 갈랐습니다. 같은 시기에 새 아파트에 입주했더라도, 한쪽은 면제받고 다른 쪽은 억대 부담금을 낼 수 있습니다. 준공일이 비슷하다고 결과까지 같은 것은 아닙니다.

그렇다고 면제 대상에서 빠진 단지에 곧바로 고지서가 나오는 것도 아닙니다. 재건축을 마쳐야 실제로 집값이 얼마나 올랐는지 계산할 수 있습니다. 법은 원칙적으로 준공인가일을 계산의 끝으로 삼고, 그날부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과하도록 합니다(법 제8조 제3항, 제15조 제1항). 장기보유 1세대 1주택자 감경이나 고지 전 심사가 있으면 별도의 기한이 적용됩니다.

법상 부과·징수 권한은 국토교통부장관에게 있습니다. 다만 법 제22조 제1항과 시행령 제17조 제1항에 따라 시장·군수·구청장에게 그 권한이 위임돼 있습니다. 반포현대조합의 부담금을 서초구청장이 부과하는 것도 이 때문입니다.

 왜 5년이 지나서야 나오는 걸까요

출처: 게티이미지뱅크

반포현대조합은 2021년 7월 30일 준공인가를 받았습니다. 원칙적인 5개월의 부과기한은 같은 해 12월 30일까지였습니다. 보도에 따르면 부담을 줄이는 법 개정과 폐지 논의 등이 이어지면서 확정 부과가 미뤄졌다고 합니다.

그런데 이 5개월과 부담금을 더 이상 부과할 수 없게 되는 5년의 제척기간은 구별해야 합니다. 재건축이익환수법 제18조가 준용하는 개발이익환수법 제15조 제2항은 부담금을 부과 고지할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없도록 정하고 있습니다. 개발이익환수법 시행령 제17조는 일반적인 경우 그 기준일을 부과종료시점부터 5개월이 지난 날로 정합니다. 서초구가 2021년 12월 30일에서 5년이 지난 2026년 12월 30일을 부과 시한으로 보는 이유입니다. 계속 미루다가는 부담금을 부과할 수 있는 기간 자체가 지나갈 수 있다는 것입니다.

다만 계산을 달리할 수 있는지가 쟁점입니다. 2023년 12월 26일 개정법 부칙 제3조는 법 시행 전에 부과종료시점이 도래한 사업에 대해 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있도록 특례를 뒀습니다. 이 법의 시행일은 2024년 3월 27일입니다. 특례에 따른 5개월이 지난 2024년 8월 27일부터 다시 5년을 계산할 수 있다면, 부과 시한은 2029년 8월 27일이 됩니다.

하지만 이것이 확정된 해석은 아닙니다. 국토교통부는 11월 10일 부과기한에 대한 법률 검토를 진행해 지자체에 안내하겠다고 밝혔습니다. 서초구는 별도의 해석이 나오지 않으면 올해 12월 30일까지 부과해야 한다는 입장에서 절차를 진행하고 있다고 합니다. 조합원은 얼마를 내야 하는지뿐 아니라 언제 결론이 나는지도 알기 어려운 상황입니다.

 추가분담금도 냈는데, 재초환 부담금도 또 내라고?

금액은 어떻게 정해질까요. 현행법은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원 이하면 면제합니다. 이를 넘으면 5000만원 단위로 구간을 나눠 10%에서 50%까지 누진적으로 적용합니다(법 제12조). 최고율이 50%라고 해서 이익 전체의 절반을 가져가는 것은 아닙니다. 예를 들어 평균 초과이익이 3억원이라면 감경 전 평균 부담금은 6000만원입니다. 실제 개인별 부담액은 조합의 분담기준과 장기보유 1세대 1주택자 감경 등에 따라 달라집니다.

더 답답한 것은 추가분담금과 재건축부담금을 함께 낼 수도 있다는 점입니다. 추가분담금은 공사비 등 사업비를 충당하기 위해 조합에 내는 돈입니다. 재건축부담금은 법이 계산한 초과이익을 환수하는 돈입니다. 공사비가 늘면 초과이익은 줄어들 수 있습니다. 하지만 새 아파트의 평가가액 상승 등이 그보다 크다면, 공사비를 더 부담했더라도 재건축부담금이 나올 수 있습니다.

서울 강남구 대치동 은마아파트는 두 부담이 함께 거론되는 사례입니다. 보도에 따르면 기존 전용면적 84㎡ 소유자가 재건축 후 같은 면적을 받는 경우 평균 추가분담금 추산액은 4억3021만원입니다. 여기에 조합원 1인당 평균 재건축부담금 예정액 4억6334만원을 단순히 더하면 8억9355만원입니다. 집을 더 넓히는 것도 아닌데, 두 금액을 합치면 약 9억원에 이르는 셈입니다.

물론 이미 낸 돈이나 특정 조합원의 확정 납부액은 아닙니다. 추가분담금은 향후 공사비 등에 따라 달라질 수 있고, 재건축부담금도 2035년 10월 준공을 가정한 예정액입니다. 장기보유 감경도 반영되지 않았습니다. 그래도 조합원 입장에서는 “새집을 받으려고 분담금을 내는데, 부담금까지 또 내야 하느냐”는 불만이 나올 수밖에 없습니다.

 안 내고 버티면, 집이 공매로 넘어갈 수도?

부담스럽다고 내지 않고 버티면 어떻게 될까요. 단순 미납 자체에 대한 형사처벌 규정은 없습니다. 다만 납부기한을 넘기면 체납된 부담금의 3%에 해당하는 가산금이 붙습니다. 고지서별 체납액이 30만원 이상이면 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 체납된 부담금의 1만분의 75, 즉 0.75%에 해당하는 중가산금도 추가됩니다.

중가산금은 최대 60개월까지 붙을 수 있습니다. 체납 원금이 그대로라면 중가산금만 45%(0.75% × 60개월)입니다. 최초 가산금 3%를 더하면 원금의 48%가 추가돼, 원금까지 합쳐 최대 148%를 낼 수 있습니다. 부담금 1억원을 그대로 체납한다면 가산금·중가산금만 4800만원, 합계 1억4800만원이 되는 셈입니다. 체납처분비는 별도입니다.

지방세징수법의 가산금·중가산금 조항이 삭제됐으니 더 이상 부과할 수 없는 것 아니냐는 의문도 있을 수 있습니다. 하지만 2020년 12월 29일 개정된 지방세징수법 부칙 제5조는 다른 법령에서 해당 조항을 인용하는 경우 종전 규정에 따라 가산금을 징수하도록 정하고 있습니다. 재건축이익환수법과 개발이익환수법을 거쳐 준용되는 가산금 규정도 이 경과규정을 함께 봐야 합니다.

독촉을 받고도 납부하지 않으면 재산의 압류·공매 등 체납처분으로 이어질 수 있습니다. 재건축부담금은 원칙적으로 조합에 부과되지만, 조합이 해산하거나 조합 재산으로 충당해도 부족한 경우 등에는 조합원이 2차 납부의무를 집니다. 이 경우 조합원이 적법한 납부고지와 독촉을 받고도 납부하지 않으면 자신의 주택 등 재산도 압류·공매 대상이 될 수 있습니다. 

법이 바뀌지 않는 한 앞으로 준공하는 다른 재건축 단지도 같은 문제를 마주할 수 있습니다. 폐지될 것이라는 기대만으로 계산을 미뤄둘 수는 없습니다. 자신이 속한 사업이 면제 대상인지, 공사비 등 개발비용이 제대로 반영됐는지, 주택가액과 정상적인 집값 상승분은 적정하게 계산됐는지 확인할 필요가 있습니다.