[2026 주거ㆍ도시정비 박람회]이주비 대출 활용한 상급지 내집 마련 전략…관리처분 입주권 ‘주목’

강연옥 플팩 대표가 14일 ‘2026 대한민국 주거ㆍ도시정비박람회’ 특강에서 ‘이주비 대출을 활용한 상급지 내 집 마련 전략’을 주제로 강연하고 있다. / 사진 : 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=임성엽 기자] 고강도 대출 규제 속 상급지 갈아타기 해법으로 관리처분계획인가 이후 정비사업 입주권의 이주비 대출 승계 전략이 공개됐다. 이 전략은 초기 실투자금을 대폭 줄여 핵심지 신축을 선점할 수 있는 유효한 레버리지 수단이지만, 지위양도 제한에 따른 현금청산 등 규제 덫을 피하기 위한 철저한 권리 분석과 계약 특약이 성패를 가른다는 분석이다.

강연옥 플팩 대표는 14일 ‘2026 대한민국 주거ㆍ도시정비박람회’ 특강에서 ‘이주비 대출을 활용한 상급지 내 집 마련 전략’을 주제로 관리처분계획인가 이후 정비사업 입주권을 통한 갈아타기 해법을 제시했다.

강 대표는 15억 원을 초과하는 서울 상급지 아파트는 주택담보대출 한도 제한 등의규제로 일반 매수자의 자금 조달이 사실상 막혀 있다고 진단했다.

반면 정비사업 구역은 기존 조합원이 받아둔 기본 이주비에 시공사 신용공여 등을 통한 추가 이주비를 더해 종전자산 감정평가액의 최대 100%까지 대출 승계가 가능해 초기 현금 부담을 낮추며 핵심지로 진입하는 유효한 레버리지 수단이 된다는 분석이다.

기본 이주비와 추가 이주비는 대출 주체와 규제 적용 방식이 다르다. 기본 이주비는 주택도시보증공사(HUG) 공적 보증을 통해 제1금융권에서 실행되며 종전자산 LTV 40~50%(규제지역 1주택자 최대 6억 원) 한도가 적용된다. 반면 추가 이주비는 시공사 신용보증이나 증권사 신용공여를 통해 조달되므로 종전자산 100% 한도 내에서 6억 원 상한 규제를 우회할 수 있다.

강 대표는 실 사례로 경기 성남 수진1구역 전용면적 59㎡ 입주권 시뮬레이션 결과를 공개했다. 해당 물건은 종전 감정평가액 4억9533만 원(4.95억)에 프리미엄(웃돈) 4억6967만 원(4.70억)이 붙어 총 매매가격이 9억6500만 원으로 책정됐다. 여기서 매수자가 감정평가액의 40%에 해당하는 기존 이주비 대출 1억9800만 원을 승계하면 당장 투입해야 할 초기 실투자금은 7억6700만 원(7.67억)으로 줄어든다. 이후 1억9800만 원의 이주비 대출을 입주 때까지 유지하다가, 준공 후 예상 시세(12억~14억 원)를 기준으로 신축 주택담보대출을 받아 기존 이주비와 잔금분담금을 한 번에 정리하는 구조다.

다만 입주권 매수자는 총 세 단계에 걸친 자금 로드맵을 사전에 치밀하게 설계해야 한다는 설명이다. 매수 시점에는 건물 멸실 여부에 따라 일반 주택 취득세율이 적용되는지, 아니면 토지 취득세(4.6%)가 적용되는지 확인해야 한다. 공사 기간에는 금리와 분담금 납부 조건을 꼼꼼히 따져야 한다. 기본 이주비는 연 3%대 중후반 금리에 무이자 지원 사업장이 다수지만, 추가 이주비는 기본보다 1.5~3%p 높은 연 5.0~7.5%의 유이자가 적용되며 원칙적으로 중도상환 불가 조항이 붙어 있어 이자 부담이 크다.

강 대표는 “공공재개발 사업장은 민간 시공사 보증 추가 이주비가 지원되지 않아 현금 여력을 더 보수적으로 잡아야 한다”고 말했다.

강 대표는 무엇보다 계약 전 조합원 지위양도 제한과 대출 승계 불가 리스크를 철저히 걸러내야 한다고 조언했다. 재개발은 관리처분계획인가 이후, 재건축은 조합설립인가 이후 매수할 경우 원칙적으로 조합원 자격이 박탈돼 현금청산 대상이 된다. 지위양도 제한 구간에서는 법정 예외 거래 매물인 '1세대 1주택(10년 보유+5년 거주)' 요건을 충족한 물건인지 반드시 검증해야 한다는 설명이다.

채무 승계 과정에서도 기본 이주비는 무주택 또는 1주택 처분서약 시 정상 승계되지만, 추가 이주비는 대주단의 별도 승인이 필수적이어서 불승인 위험이 따른다.

강연옥 대표는 “총매가로 안전마진을 비교하고 이주비 승계 초기 투자금으로 진입을 결정하되, 기본·추가 이주비 조건과 중도상환 불가 조항, 6억 원 규제 덫을 먼저 계산해야 한다”고 강조했다. 또한 1+1 입주권 승계 불가 여부 등 계약 파기 함정을 피하기 위해 매매계약서 작성 시 ‘대출 승계 무조건 해제 특약’을 명시해 자산을 방어해야 한다고 조언했다.

임성엽 기자 starleaf@