[단독] 韓 월세 속출하자 … 집주인 '연체 불안' 파고든 일본 기업

日 보증기업 한국 진출 추진
보증회사가 월세 낼 능력 평가
집주인, 제때 임대료 받아 안심
계약때 보증금 낮출 여지 생겨
전국 평균 보증금 6323만원
세입자는 목돈부담 덜 가능성
외국계, 韓임대시장 진출 속도

전세 중심이던 한국 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되면서 집주인과 세입자의 이해관계가 급속도로 변화하기 시작했다. 전세에서는 계약 만기 때 보증금을 돌려주는 것이 중요했다면, 월세에서는 매달 임대료를 제때 받는 것이 집주인의 주요 관심사로 떠올랐다. 세입자 역시 월세를 내면서도 수천만 원의 보증금을 마련해야 하는 부담을 안고 있다. 이처럼 월세화가 빨라지면서 임차인의 신용을 평가하고 월세 연체 위험을 대신 떠안는 새로운 금융 서비스가 한국 시장에 등장할 전망이다.

국토교통부에 따르면 올해 1~9월 전국 주택 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 68.6%였다. 지난해 같은 기간보다 6.0%포인트, 최근 5년간 같은 기간 평균보다 14.6%포인트 높아졌다. 아파트 월세 비중은 지난해 47.4%에서 올해 53.1%로 올라 절반을 넘어섰다. 연립·다세대주택은 월세 비중이 80.6%에 달했다.

서울 아파트 시장에서도 월세가 전세를 빠르게 밀어내고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 중랑구 아파트 임대차 거래 가운데 85%가 월세로, 2011년 통계 집계 이후 서울 자치구의 월간 월세 비중이 80%를 넘어선 것은 처음이다. 서울 전체 아파트 월세 비중은 55.3%로 역대 두 번째로 높았다. 올해 1~9월 월세 거래가 전세보다 많았던 자치구는 25곳 중 13곳으로, 지난해 같은 기간 4곳에서 3배 이상 늘었다.

전세의 월세화가 빨라지며 한국 임대차 시장에 진출하는 해외 기업이 늘고 있다. 사진은 서울 동대문구의 한 오피스텔 전경. 매경DB

월세화가 진행되고 있지만 한국 임대차 시장에서는 여전히 거액의 보증금이 필요하다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 전국 아파트 평균 월세 보증금은 6323만원이었다. 연립·다세대주택은 3097만원, 오피스텔은 1663만원으로 모두 1년 전보다 올랐다. 서울 아파트 평균 월세도 166만1000원으로 1년 새 21만8000원 뛰었다. 세입자로서는 목돈을 맡기면서 매달 임차료까지 내야 하는 이중 부담이 커지고 있는 셈이다.

이런 시장 변화에 주목한 곳이 일본 임대료 보증회사 제이리스다. 내년 한국 시장 진출을 추진 중인 이 회사는 임차인의 월세 지급 능력을 심사해 보증을 서고, 월세가 밀리면 집주인에게 대신 지급하는 사업을 하고 있다. 집주인은 연체 위험을 줄일 수 있고, 세입자는 집주인이 동의할 경우 보증금을 낮춰 계약할 여지가 생긴다. 전세보증금에 의존하던 임대차 거래에 임차인의 신용을 활용하는 방식이 도입되는 것이다.

일본에서는 연대보증인을 구하기 어려워지면서 임대료 보증회사가 이를 대신하는 시장이 성장했다. 제이리스는 일본에서 축적한 신용평가 노하우를 한국 시장에 적용할 계획이다. 임대료뿐 아니라 공용 관리비와 원상복구 비용 등을 일정 범위에서 보증하고, 임차인 퇴거 시 비용 정산도 지원한다. 제이리스는 한국 법인 설립을 우선 검토하고 있는데, 보증보험업이 금융업종인 만큼 사업을 영위하려면 금융당국의 인가를 받아야 한다. 국내 보험업법상 보증보험업 자본금 요건은 300억원이다.

국내에서 월세 시대를 겨냥한 서비스가 없었던 것은 아니다. 부동산 거래 지원업체 프롭티어는 월세 미납과 명도소송 등 법률 문제에 대응하고, 임대인과 임차인이 서로 신용을 조회하는 서비스를 선보였다.

하지만 별도의 참여 유인이 부족해 시장에 안착하지 못했다. 제이리스의 사업 모델은 임대인에게 연체 월세 지급을 보증하고, 임차인에게는 보증금 인하 가능성을 제공한다는 점에서 차이가 있다.

물론 한국에서 성공할지는 미지수다. 일본에서 쌓은 신용평가 노하우로 국내 임차인의 연체 가능성을 얼마나 정확히 가려낼 수 있느냐가 관건이다. 보증료 수입으로 연체 월세 대위변제 비용과 운영비를 감당할 수 있어야 한다. 집주인들이 보증금을 재투자 자금으로 활용한다는 점도 걸림돌이다. 보증금 운용 수익을 중시하는 개인 임대인보다 안정적인 월세 수익을 선호하는 법인 임대사업자가 먼저 서비스를 받아들일 것이라는 관측이 나오는 이유다.

월세 중심으로 임대차 시장이 바뀌면서 국내 임대주택에 투자하는 해외 투자자가 늘고 있다. 모건스탠리는 2024년 서울 금천구 독산동 오피스텔에 투자한 데 이어 강동구 길동과 성북구 안암동 오피스텔에도 투자했다. 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 영등포구 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 매입했다.글로벌 투자자들이 한국 임대주택 시장에 관심을 보이는 것은 월세 수익을 기반으로 한 사업이 확대될 가능성 때문이다. 다만 해외 자본 유입과 새로운 금융 서비스의 등장이 임대주택 공급 확대로 이어지려면 넘어야 할 장벽이 작지 않다. 높은 금리와 공사비, 대출·세금 규제로 신규 임대주택 공급이 쉽지 않기 때문이다.

윤혁경 스페이스소울건축 대표는 "한국은 현재 금리가 높고 공사비도 높아 새로 주택을 짓기가 어려운데 각종 세금과 대출 규제로 비아파트 공급은 거의 멈춰선 상태"라며 "해외 자본이 한국 시장에 진출한다고 해도 그들이 직간접적으로 확보할 수 있는 물량이 적으면 사업 성공을 보장할 수 없다"고 말했다.

[이용안 기자 / 곽은산 기자]