월세 부담 덜어주려다 집주인 배만 불리나…주거급여제도의 빈틈

더스쿠프 정책 톺아보기
취약계층 돕는 주거급여제도
실효성 높지만 허점도 많아 
기준임대료는 시장 절반 수준
수급 자격도 현실 반영 못 해
빈곤 활용한 비즈니스도 횡행
공공임대주택 확대도 좋지만
취약계층 정책 소홀해선 안 돼

"부동산 불패신화를 깨뜨리겠다." "집값 하락에 대비해 정부가 공적임대주택 용도로 주택을 대량 매입하는 방법을 고민 중이다." "보편형 공공임대주택 도입해 주거안정을 꾀하겠다." 이재명 정부가 국민의 주거안정을 위해 적극적으로 나서고 있다. 물론 필요한 일이다. 그런데 정부가 공공임대주택에조차 들어갈 수 없는 이들까지 챙기고 있을까.

취약계층을 위한 주거급여제도엔 맹점이 적지 않다.[사진｜뉴시스]

저소득층의 주거안정을 위한 정책은 크게 세가지다. 정부가 공공임대주택을 공급해 시세보다 저렴하게 빌려주는 방법, 시중은행보다 낮은 금리로 보증금이나 월세를 빌려주는 방법, 주거급여라는 명목으로 임대료를 직접 지원해주는 방법이다.

이 가운데 저금리 대출이나 공공임대주택 공급은 어느 정도의 자산이나 소득이 있어야 해서 취약계층에 속하는 이들이 접근하기엔 한계가 있다. 특히 공공임대주택은 착공부터 준공까지 기간이 오래 걸린다는 단점도 있다.

이런 한계를 메워주는 게 주거급여제도다. 수급자격을 충족한 저소득 가구에 소득·주거형태·주거비 부담 수준 등을 고려해 '주택임차료(임차가구)'나 '주택수선금(자가가구)'을 지원하는 제도다. 특히 주택임자료 지원은 저소득층 중에서도 가장 자산과 소득이 적고, 목돈도 거의 없는 이들에게 임차료를 현금으로 즉각 지원하기 때문에 취약계층을 위한 '가장 실효성 있고 실질적인 주거안정 지원 정책'이라 할 수 있다. 정부가 주거급여제도를 꾸준히 개선하고 있는 것도 이런 이유에서다.

정부는 주거급여 수급자 선정 기준을 2021년 '기준 중위소득 45% 이하'에서 2024년 '기준 중위소득 48% 이하(현재까지 적용 중)'로 확대했고, 관련 예산은 2021년 1조9879억원에서 2027년 예산안 기준 3조8328억원으로 늘렸다(표① 참조).[※참고: '기준 중위소득'이란 국내 모든 가구를 소득 순으로 나열했을 때, 중간에 위치한 가구의 소득을 뜻한다. 현재 기초생활보장제도를 비롯한 15개 중앙부처의 80개 복지사업의 선정기준으로 폭넓게 활용되고 있다. 소득인정액(소득평가액+재산환산액)을 기준으로 한다.]

■ 맹점① 현실과 동떨어진 기준임대료 = 하지만 이 제도가 제 기능을 못하고 있다는 지적도 적지 않다. 우선 주택임차료 지원액을 좌우하는 핵심 지표인 '기준임대료(주거급여 지원 월세 상한선)'부터 보자. 기준임대료는 가구원 수(1~6인)와 지역(1~4급지)에 따라 달라진다(표② 참조).

서울이면 1급지, 수도권은 2급지, 광역시(수도 외 특례시 포함)는 3급지, 그 외는 4급지다. 가구원 수가 많을수록, 1급지에 가까울수록 기준임대료도 높다. 집값을 반영하는 셈이다. 2027년 기준임대료는 올해보다 최소 월 1만2000원(1인 1급지)에서 최대 5만원(6인 4급지)까지 올랐다.

[사진｜뉴시스]

중요한 건 기준임대료가 현실의 임대료 상승률을 반영하지 못하고 있다는 점이다. 가령 서울(1급지) 1인 가구의 기준임대료는 2021년 31만1000원에서 2026년 36만9000원으로 18.7% 인상됐다. 하지만 같은 기간 민간 부동산플랫폼(다방·직방 등)이 집계한 서울의 보증금 1000만원짜리 원룸(연립·다세대 전용면적 33㎡ 이하) 임대료는 53만원에서 71만원으로 34.0% 올랐다. 2026년 기준임대료가 현실 월세의 절반 수준에 머무르고 있다는 얘기다.

최근 생계급여(기초생활수급자 중 가장 취약한 계층)를 받는 이들이 주거비 부담이 커져 생계급여를 주거비로 전용하는 경우가 늘고 있다는 보도가 심심찮게 나오고 있는 것도 이와 무관하지 않다. 기준임대료 수준이 현실을 반영하지 못하면 생계급여의 주거비 전용은 계속될 가능성이 높다. 그러면 취약계층의 삶은 더 힘들어질 게 뻔하다.

기준임대료가 현실과 동떨어져 있다면 현실에 맞춰야 한다. 소비자물가지수와 주거비 물가 변동분을 주거급여 법정 산식에 반영하는 '물가지수 연동제'를 고민해볼 필요가 있다. 이를 위해서는 취약계층이 입주할 가능성이 높은 주택(원룸 등)을 중심으로 관련 통계부터 만들어야 한다.

■ 맹점② 3년째 동결인 주거급여 수급 자격 = 여전히 제한적인 주거급여 수급 자격도 문제다. 임대차 시장의 주택임대료는 계속 상승하고 있지만, 주거급여 수급자 선정 기준은 2024년 '기준 중위소득 48% 이하'로 설정된 이후 3년째 그대로다(표③ 참조).

사실 기준 중위소득 50~60% 구간의 가구들은 각종 복지 혜택에서 제외되지만, 실제로는 물가 상승이나 의료비 지출 등과 같은 작은 경제적 충격에도 취약계층으로 떨어질 수 있다. '잠재적인 취약계층'이나 다름없다는 거다. 2027년을 기준으로 할 때 1인 가구의 '기준 중위소득 60%'는 164만1625원인데, 최저임금은 223만6300원이다. 최저임금보다 월등히 낮은 소득을 얻는 가구조차 지원하지 않는다는 건 상식적이지 않다.

따라서 기준 중위소득 50% 이하까지는 주거급여 대상에 포함하고, 중장기적으로는 기준 중위소득 60% 이하까지 확대하는 방향을 고민해봐야 한다. '서울형 주택바우처'의 경우, '기준 중위소득 60% 이하' 가구를 대상으로 주택임대료의 일부(1인 가구 12만원)를 지원하고 있다는 점은 참고할 만하다.[※참고: 2024년 국회예산정책처는 주거급여 수급 기준을 '기준 중위소득 60% 이하'까지 상향조정했을 때, 향후 5년간(2026~ 2030년) 6조2964억원의 추가 재정이 소요될 것으로 전망했다.]

■ 맹점③ 빈곤 비즈니스의 횡행 = 주거급여 수급이 임대인의 주택임차료 인상으로 이어지는 현실도 개선해야 할 과제다. 현재는 임차인이 주거급여를 신청하면 지방자치단체가 소득·재산 조사를 하고, 한국토지주택공사(LH)가 임대차 계약의 진위와 실제 거주 여부를 확인하기 위해 주택조사를 실시한다.

[사진｜뉴시스]

그런데 이 과정에서 임차인의 주거급여 수급 여부가 확인되면 이를 빌미로 임대료를 인상하는 경우가 적지 않다. 이른바 '빈곤 비즈니스'다. 취약계층의 주거안정을 위한 정책이 주택임대료 상승으로 이어지고, 그 혜택을 임대인이 가로채면 주거급여 정책의 실효성은 떨어질 수밖에 없다.

특히 주택임차료를 지원할 때는 '자가가구 주택수선금'처럼 주택의 노후도를 고려하지 않는다. 이 때문에 주거환경이 좋지 않은 쪽방이나 고시원 등에 거주하는 수급자는 주택임대료 상승으로 열악한 주거환경에서 거주해야 하는 경우가 적지 않다.

이를 막기 위해서는 주거급여 수급 주택에 한해 임대차 계약 갱신 시, 임대료 인상폭을 제한할 필요가 있다. 임대인이 임대료 인상을 요구할 때, LH 등 전문기관을 통해 해당 주택이 '최저주거기준(채광·단열·방수·위생설비 등)'을 충족하는지 사전·사후 점검을 의무화하는 것도 방법이다.

현재 정부는 저소득층 주거안정을 위해 공공임대주택 확대에 역량을 쏟아붓고 있다. 물론 필요한 일이다. 하지만 공공임대주택에조차 들어갈 수 없는 이들을 위한 정책을 소홀히 해선 안 된다. 주거급여제도를 함께 개선해야 하는 이유다.

김건호 나라살림연구소 객원연구원
blanka91@hanmail.net

김정덕 더스쿠프 기자
juckys@thescoop.co.kr