40대, 7억 넘는 전셋집 구했는데…'말도 안돼' 날벼락

전세 3건 중 1건이 7억 넘어
보증 사각지대 몰린 세입자
HUG 등 공적보증 가입 막혀
비싼 민간상품 이용 '이중고'

지난달 서울 아파트 중위 전셋값은 6억4667만원으로 7억원에 가까워졌다. 수도권에서 보증금이 7억원을 넘는 전셋집은 공적 반환보증에 가입할 수 없어 실수요자의 주거 불안이 커지고 있다. 뉴스1

올해 서울 아파트 전세 계약 세 건 중 한 건은 보증금이 공적 보증 가입 기준인 7억원을 넘은 것으로 나타났다. 전셋값 상승으로 전세대출 보증과 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 세입자가 늘었다. 전세 물량 부족에 보증 사각지대까지 겹쳐 주거비 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 

11일 부동산 정보 앱 집품에 따르면 올해 1~9월 수도권 아파트 전세 계약 23만3011건 가운데 15%(3만4992건)가 보증금 7억원 초과 계약이었다. 지난해 같은 기간(12%)보다 3%포인트 높아졌다. 서울은 이 비중이 32.1%로 1년 전(25.7%)보다 6.4%포인트 상승했다. 서울 전세 계약 세 건 중 한 건꼴로 보증금이 7억원을 넘었다.

수도권에서 전세보증금이 7억원(비수도권 5억원)을 초과하면 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 주요 전세대출·반환보증 상품에 가입할 수 없다. 임차인은 비용이 상대적으로 비싼 민간 보증 상품을 이용하거나 반전세로 전환해 월세를 부담해야 한다.

전셋값 상승세도 가파르다. 한국부동산원 통계 기준으로 올해 들어 지난 2일까지 전셋값 상승률은 9.1%로 매매가격 상승률(8.8%)을 웃돌았다. KB부동산이 집계한 지난달 서울 아파트 전세 중위가격은 6억4667만원, 평균 가격은 7억2898만원이었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~10월 서울 월세 계약 비중은 51.02%였다. 2011년 통계를 작성한 이후 처음으로 연간 월세 비중이 절반을 넘어설 가능성이 커졌다.

윤수민 농협은행 부동산수석전문위원은 “전·월세 가격 상승과 금리 부담이 맞물리면서 실수요자의 주거 불안이 커지고 있다”며 “공적 반환보증에 가입하지 못하는 임차인은 민간 보증 상품 비용을 부담해야 해 이중고를 겪을 수밖에 없다”고 말했다. 

 서울 평균 전셋값 7억 넘어…세입자 보증금 떼일 우려 커졌다
 서울 전세 32% '7억 초과'…HUG 등 공적보증 막혀

지난 7월 서울 서대문구의 한 아파트에 전셋집을 구한 손모씨(41)는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하려다가 신청조차 하지 못했다. 보증금이 수도권 가입 기준인 7억원을 넘었기 때문이다. 손씨는 “요즘 월세 위주로 매물이 나오고 전셋값도 올라 서울에서 7억원 이하 전셋집이 씨가 말랐다”며 “혹시라도 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 대처해야 할지 모르겠다”고 말했다.

 ◇ 서울 외곽·수도권까지 전셋값 뛰어

11일 부동산 정보 앱 집품에 따르면 올해 1~9월 서울에서 체결된 아파트 전세 계약의 32.1%가 보증금 7억원 초과 거래였다. 지난해 같은 기간(25.7%)보다 6.4%포인트 높아졌다. 경기와 인천을 포함한 수도권에서도 전세 계약의 15%가 보증금 7억원을 넘었다.

수도권에서 전세보증금이 7억원을 초과하면 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 전세대출 보증 및 전세보증금 반환보증 상품에 가입할 수 없다. 전세대출 보증은 세입자가 은행에서 낮은 금리에 대출받을 수 있도록 보증기관이 담보를 서주는 제도다. 반환보증은 계약 만기 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 반환해주는 것이다. 임차인을 보호하려는 목적으로 도입됐다.

HUG가 전세보증금 반환보증 가입 기준을 수도권 5억원 이하에서 7억원 이하로 확대한 건 2018년 2월이다. 당시 KB부동산 기준 서울 아파트 중위 전셋값은 4억2651만원이었다. 지난달 서울 아파트 중위 전셋값은 6억4667만원이었다. 평균 전셋값은 7억2898만원으로 상한선을 넘어섰다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 지난달 2일까지 서울 아파트 전셋값은 9.1% 상승했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “지금 추세라면 내년에도 7억원 초과 전세 비중이 더 높아질 것”이라고 말했다.

전세대출을 받을 때 HUG와 HF의 공적 보증을 이용하지 못하면 민간 보증기관을 찾아야 해 세입자의 부담이 커진다. 보증금 4억원짜리 아파트 전셋집의 경우 공적 상품 대신 SGI서울보증 등의 상품을 이용하면 2년간 보증료를 약 100만원 더 내야 할 것으로 추산된다.

 ◇ 공적 보증 사각지대 보완해야

서울에서는 성동구와 강동구, 동대문구, 서대문구 등에서 고액 전세 비중이 크게 늘었다. 성동구는 올해 1~9월 전세 계약의 54.5%가 보증금 7억원 초과 거래였다. 지난해 같은 기간(39.3%)보다 15.2%포인트 높아져 25개 자치구 가운데 증가 폭이 가장 컸다. 강동구(18.7%→33.0%), 동대문구(7.8%→21.0%), 서대문구(18.2%→31.3%)에서도 고액 전세 비중이 큰 폭으로 확대됐다.

올 들어 아파트 전셋값 상승률이 가장 높은 성북구는 9월 전체 전세 계약 중 보증금 7억원 초과 거래 비중이 15.6%를 기록했다. 2021년부터 2024년까지 매년 9월 이 비중은 2~5% 수준이었고, 지난해에도 3.9%에 그쳤다. 노원구 역시 7억원 초과 전세 계약 비중이 지난해 9월 2.1%에서 올해 9월 5.7%로 높아졌다.

경기도에서도 같은 현상이 나타났다. 과천시는 올해 1~9월 아파트 전세 계약의 91.8%가 보증금 7억원 초과 거래였다. 지난해 같은 기간(69.2%)보다 22.6%포인트 높아졌다. 성남시 수정구(19.3%→37.5%), 하남시(10.9%→28.1%), 성남시 분당구(30.0%→41.0%) 등에서도 고액 전세 비중이 확대됐다.

공적 보증은 역전세 위험과 전세 사기로부터 세입자를 보호하는 안전장치다. 하지만 전셋값 상승으로 보증 가입 기준을 충족하지 못하는 세입자가 늘면서 보증금 반환 불안까지 떠안게 됐다. 남 연구원은 “전셋값 상승에 맞춰 보증금 상한선을 계속 높이기는 쉽지 않다”면서도 “최소한 계약 갱신 과정에서 보증 가입 요건을 벗어나게 된 계약은 기존 자격을 유지하는 등의 대안을 고민할 필요가 있다”고 말했다.

구은서/강영연 기자 koo@hankyung.com