[단독] ‘공공보행로 개방’ 분양공고에 못 박는다

■ 분쟁 사전차단 나선 지자체
입주 후 약속이행 놓고 분쟁 반복
서초구, 지역권설정 사전고지키로
통로 막는 관리주체 제재도 강화
후속 재건축 단지에 영향 미칠듯

‘디에이치방배’ 전경. 사진제공=현대건설

재건축 대단지 아파트에서 공공보행통로 이용을 놓고 입주민들과 지방자치단체 간 분쟁이 이어지자 서울 서초구가 갈등을 미연에 방지하기 위한 장치를 마련하기로 했다. 지자체가 통로 이용 권리를 확보하는 지역권을 설정하고 분양공고부터 관련 내용을 알리는 한편 입주 후 개방 의무를 지키지 않는 관리주체에 대한 제재도 보완하는 방식이다. 은마아파트와 잠실주공5단지 등 재건축을 추진 중인 다른 대단지 아파트에도 준용될 수 있을 지 주목된다.

10일 정비업계에 따르면 서초구는 내달 분양하는 디에이치반포124(반포주공1단지 1·2·4주구 재건축)의 일반분양 입주자모집공고에 공공보행통로 지역권 설정 내용을 담을 계획이다. 서초구 관계자는 “해당 단지는 심의 과정에서 지역권을 설정하도록 하는 것으로 결론이 났다”며 “계약서뿐만 아니라 분양공고에도 이 사항을 넣을 것”이라고 말했다. 수분양자가 계약 전부터 외부인 통행 조건을 알도록 해 입주 이후 분쟁을 줄이려는 취지다.

공공보행통로는 아파트 등 사유지 안에 조성하되 누구나 지나다닐 수 있도록 개방하는 길이다. 여기에 지역권을 설정하면 정해진 범위에서 통행할 권리가 보장돼 소유자도 임의로 길을 막거나 이용을 제한하기 어렵다. ‘디에이치 방배’의 경우 지역권을 설정하기로 했지만 관련 민원이 이어지고 있다. 등기는 아직 마치지 않았으며 서초구는 지역권을 설정해야 한다는 입장을 유지하고 있다.

조합은 개방 약속, 입대위는 출입 제한

문제는 개방을 약속한 조합과 입주 후 통로를 관리하는 입주자대표회의가 달라진다는 점이다. 조합이 수용한 개방 조건을 입대위가 받아들이지 않으면서 협약 이행을 둘러싼 갈등이 반복되고 있다. 특별건축구역으로 지정된 서초구 ‘래미안 원베일리’에서는 펜스·보안문 설치 행위허가 신청을 서초구가 반려하자 입대위가 반려처분 취소를 구하는 행정소송을 제기했다.

서초구 관계자는 “조합에서 약속한 게 입주한 뒤 구성되는 입대위에서도 이어져야 하는데 입대위에서 관련 협약 등을 이행하지 않겠다는 곳이 많다”며 “공공보행통로로 지정해 놓아도 준공 후 입대위에서 막거나 외부인이 이용하지 못하게 하는 것이 가장 큰 애로사항”이라고 말했다.

지역권 설정과 동시에 서초구는 관리주체의 책임을 명확히 할 제도 개선에도 나섰다. 이달 9일 긴급 예산을 편성해 약 1억2000만 원 규모의 ‘서초형 주거정비 관리방안 재정비’ 용역을 입찰 공고했다. 기부채납시설과 공공개방시설의 기존 가이드라인이 제대로 지켜지는지 조사하고, 통로를 막거나 시설을 개방하지 않는 관리주체에 대한 행정적 제재를 보완할 방안을 검토한다.

서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’. 사진 제공=삼성물산

가이드라인만으론 한계…관리주체 제재 검토

서초구는 앞서 9월 래미안 원베일리 개방시설 갈등과 담장 설치 행위허가 신청 반려 사례를 거론하며 벌칙조항 신설 등을 검토해 서울시와 국토교통부에 법령 개정을 건의하겠다고 밝혔다. 다만 구체적인 제재 수단은 확정되지 않았다. 서초구 관계자는 “어떤 식으로 제도 개선을 해야 하는지 방향을 담고자 하는 것”이라며 “관리주체 전환 과정의 이행 문제를 줄이는 것이 연구의 주요 목적”이라고 설명했다.

강남구와 송파구의 대단지 재건축에서도 공공보행통로가 도입되는 만큼 입주 후 관리의 중요성은 커지고 있다. 은마아파트는 올해 2월 서울시 정비사업 통합심의에서 단지 중앙을 남북으로 관통하는 폭 20m의 공공보행통로를 조성하는 계획이 조건부 의결됐다. 대치미도아파트의 공공보행통로와 양재천 입체보행교를 연계해 대치·개포 생활권을 연결한다는 구상이다.

전문가들은 도시계획상 공공보행통로 지정과 실제 토지를 이용할 권리 확보를 함께 살펴야 한다고 지적한다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “지역권 등 토지 이용 권리를 확보하는 것이 입주 후 통행 제한에 대응할 근거가 될 수 있다”며 “정비계획에 통로를 표시하는 데서 나아가 민사상 권리관계까지 명확히 할 필요가 있다”고 설명했다. 강병근 건국대 명예교수는 “필지 단위가 아니라 도시라는 공간 단위의 접근이 필요하다”며 “지상 공공보행로를 시작으로 공중보행로 등으로 연결성을 하나의 시스템으로 안착시킬 필요가 있다”고 강조했다.

정혜진 기자 madein@sedaily.com