[단독]“법만 만들면 뭐하나”…민간이윤 10% 상한, 실제 검사는 ‘0건’

부동산원, 민관 공동 도시개발사업 ‘검사’ 실적 無
협약서 검토 5건…지적사항 보완여부 확인은 1곳
별도예산 없이 3명 담당…담당부서 2차례나 바껴
김미애 “정부, 후속조치 확인·검증체계 마련해야”

김미애 국민의힘 의원 [김미애 의원실]

‘민관 공동 도시개발사업’에서 민간이 과도한 이익을 가져가지 못하도록 법까지 고쳤지만, 정부가 검증을 맡긴 한국부동산원은 민간이윤 상한이 실제로 지켜지는지를 한 번도 검사하지 않은 것으로 드러났다. ‘민관 공동 도시개발사업’은 지방자치단체·공기업이 민간기업과 함께 회사를 세워 땅을 개발하는 사업으로, 부동산원은 정부가 검증을 맡긴 전문기관 중 한 곳이다.

10일 국회 국토교통위원회 소속 김미애 국민의힘 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 부동산원이 수행한 민관 공동 도시개발사업 관련 업무는 ‘협약서 적정성 검토’ 5건이 전부였고, ‘검사’ 실적은 ‘없음’이었다.

지난 2021년 12월 도시개발법 개정과 2022년 시행령 개정으로, 민관 공동 도시개발사업에서 민간참여자의 이윤율은 총사업비(공공 부담분 제외)의 10% 이내로 제한됐다. 이를 넘는 개발이익은 도시개발특별회계 납입, 주차장·문화체육시설 설치, 임대주택 건설 등에 다시 투자해야 한다. 지자체 등이 국토교통부에 협약을 보고하면 국토부는 한국부동산원·국토연구원·주택도시보증공사 등 전문기관에 협약의 적정성 검토를 의뢰한다.

민간이윤·개발이익 재투자 검사는 ‘사례 없음’

부동산원은 ‘민간 이윤율 및 개발이익 재투자 검토’ 실적에 대해 “해당 내용에 따라 검사·검토한 사례가 없으므로 해당 사항이 없다”고 답했다. 부동산원의 업무는 사업 초기 협약서 조항을 살펴보는 데 머물렀고, 민간이 실제로 가져가는 이익과 초과이익 재투자를 따져본 사례는 없었다. 부동산원이 제출한 국토부 의뢰일은 2024년 1월 22일이 가장 이르다. 지금까지 받은 의뢰 공문은 3건, 대상 사업은 광명문화복합단지·오산 운암뜰 AI시티·김해율하·서안양 친환경 융합 스마트밸리·양산 증산지구 등 5곳이다.

협약서 5건 모두 ‘문제 있음’… “법령 위반 소지” 지적도

검토한 5개 사업 협약서는 하나도 빠짐없이 지적받았다. 지적사항은 사업별로 2건에서 11건까지, 모두 30건이었다. 법령 기준을 넘거나 공공의 통제를 약하게 만들 수 있는 조항이 잇따라 나왔다.

광명문화복합단지는 일반관리비율이 7.11%로, ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙’이 정한 상한 6%를 넘어 ‘시정’ 의견을 받았다. 민간 출자자가 먼저 사들이는 땅의 가격을 ‘프로젝트회사와 출자자가 합의해 정한다’고 규정한 조항도 문제가 됐다. 부동산원은 법령에 따라 감정평가를 기준으로 가격을 정해야 한다며 시정을 요구했다. 또 땅을 사들일 순서와 비율이 정해져 있지 않아 민간이 수익성 높은 주거 용지만 먼저 가져가려 할 우려가 있다고 봤다.

2026년 검토한 양산 증산지구 협약서는 민간참여자가 직접 쓰는 땅을 출자 지분 비율을 초과하는 72.26%로 적었다. 법은 민간이 직접 쓰는 땅을 출자 지분 범위 안으로 제한하고 있다. 제세공과금을 공제하는 조항은 해석에 따라 ‘이윤 발생과 동일한 효과’를 내 법정 이윤율 상한 10%를 넘을 우려가 있다는 지적을 받았다. 청산 때 감정가격으로 팔지 않아도 되는 예외 범위가 지나치게 넓어 감정가격 원칙을 무력화할 수 있다는 지적(법 위반 가능성)도 나왔다.

김해율하는 공사 도급률을 설계금액의 100%로 정해, 비교 사례인 오산(89.9%)과 광명(85%)보다 높은 이유를 제시하라는 요구를 받았다.

지적만 하고 끝… 보완 여부 확인은 단 1곳

그러나 지적사항이 실제로 고쳐졌는지 부동산원이 파악한 사업은 김해율하 1곳뿐이었다. 그마저도 국토부가 보내온 조치계획에 ‘이견 없음’으로 회신한 것이 전부였다. 나머지 4개 사업의 후속조치 결과란은 비어 있었다. 일반관리비 상한 초과와 토지가격 산정 문제를 지적받은 광명, 직접사용 토지 비율 문제를 지적받은 양산이 협약서를 고쳤는지는 확인되지 않은 셈이다.

예산 0원, 인력 3명…담당 부서는 2년 새 두 차례 교체

부동산원은 이 업무에 별도로 배정된 예산이나 수수료가 “없다”고 밝혔다. 담당 부서는 2024년 12월까지는 연구개발실 정책연구부였다가 올해 6월까지는 소비자보호처 리츠심사부였고, 현재는 연구개발실 개발사업지원부다. 2년 새 두 차례 바뀌었고, 투입 인력은 각 3명이었다. 업무 기준을 묻는 질문에는 별도 지침이나 자체 매뉴얼 없이 “도시개발법령 및 도시개발업무지침 등 관련 규정에 따라 수행하고 있다”고만 답했다.

제도 도입 단계부터 준비가 없었다. 2022년 3월 국토부가 ‘민간참여자의 이윤율이 100분의 10을 넘지 못하도록’ 하는 시행령 개정안에 대해 의견을 물었을 때 부동산원은 ‘회신 안 함(의견 없음)’으로 처리했다. 검사 전문기관 지정과 관련한 협의나 업무 준비계획, 이윤율 상한에 관한 연구도 모두 “해당 사항이 없다”고 답했다.

김 의원은 “민간의 개발이익 독식을 막겠다며 법까지 고쳤지만, 정작 이윤 상한이 지켜지는지 실제로 검사한 사례는 한 건도 없다”며 “검토한 협약서마다 법령 기준을 넘는 조항이 나왔는데 고쳐졌는지조차 확인하지 않는다면 제도는 서류상으로만 존재하는 것”이라고 지적했다. 이어 “국토부는 전문기관 검토가 지적으로 끝나지 않도록 후속조치 확인을 의무화하고, 민간이윤과 개발이익 재투자를 정산 단계까지 검증할 체계를 마련해야 한다”고 강조했다.