"결국 李대통령이 옳았나" 내년 서울 집값, 하락 전환 전망 나왔다

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 11월 10일 화요일

■ 대담 : 채상욱 히스토리투자자문 대표

- 與, 종부세 기본 공제액 거주vs비거주 모두 14억원으로 통일 요구

- "종부세, 거주 VS 비거주 차이 좋지않아..임차불안으로 이어질 것"

- "종부세, 조세정의와 무관..현 정부 '실거주' 중심주의, 굉장히 '오소독스'해, 시장과 괴리된 이상주의"

- 정부 vs 여당간 의견 차, "충분한 의견교류 없었나? 혼돈줄 우려"

- 어차피 종부세 계산시 재산세 공제, 중복과세말고 종부세 폐지해야

- "정부, 강남1극이 문제라고 보는 것..모두에게 미움받을 용기는 없고, 강남만 누를 용기 있는 듯"

- 李대통령 "놀라운 정도로 집값 하락" 동의하나?

- 서초·강남·송파 강남3구, 주간동향 마이너스..실제 8.3대책 이후 -20% 이상 가격 조정중

- 서울 집값 주간상승률, 0.3→0.07까지 하향안정화..그대로 두면 '0'으로 붙을 것

- 수급면에서 내년 말까지 팔아야되는 물건들..상생임대인 등록 주택 및 주택임대사업자 말소분 "싹 다 팔아야"

- "내년 서울 부동산은 약세로 갈것"

- 삼전닉스가 펀더멘탈 나빠서 주가 빠졌나..수급 앞에 장사 없어

- "내년 부동산 시장에 대한 선전포고 시작됐다, 매도 물량 출회해서 밀어버리겠다는 것..일부 지역에서 작동되고 있어"

- 내년 부동산 시장 변수 '2가지', 오세훈 서울시장의 지속가능성, 주가 유동성에 좌우될 것

- 강남 집값 하락하면 서울 집값도 하락? "이미 5분위 강남 외, 4분위 지역도 상승률 둔화 중..상생임대인 및 주임사 매도 물량, 집값 하락으로"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 종부세 운명을 가르는 국회 시간이 다가왔습니다. 그런데 여당 내부 쪽에서는 서울 지역의 현역 의원들 분위기가 '이거 아닌 것 같아요' 그러면서 계속 반발하고 있는데, 비거주 1주택자의 기본 공제액도 거주 1주택자와 마찬가지로 14억 원으로 동일하게 하자 이렇게 요구를 하고 있는데요. 이런 요구에 대해서는 어떻게 보십니까?

◇ 채상욱 : 그러니까 이게 원래 8·3 대책에서 발표됐을 때는 14억·9억으로 쪼개져서 발표됐다가, 그게 좀 너무 세다 이러면서 14억·12억으로 나왔는데 지금 국회에서 다시 14억으로 올리자 이 말이 나온다는 말씀이신 거죠? 그거는 종부세에 대해서 다시 좀 더 타이트하게 가자, 이제 이런 말씀이 되는 건데, 그거는 정부안이 8·3 이후에 한 번 후퇴했는데 국회에서 더 강하게 가자는 거니까 이제 국회하고 정부하고 약간 좀 교통정리를 해야 될 것 같다는 생각이 들고요. 그리고 저 개인적으로 종부세와 관련해서 거주·비거주 간의 금액 차가 생기면 일단은 좋지 않다고 생각을 합니다. 왜냐하면 거주하면 공제 많이 해주고 비거주하면 공제 덜 해주면 다 거주하려고 할 텐데, 다 거주하게 된다면 그러면 현재 거주하는 임차인이 또 나가야 되는 일들이 많이 생기기 때문에 이게 임차 불안으로 이어지거든요. 그래서 거주든 비거주든 그게 원래 9억이었다면 9억, 12억, 14억 금액을 정해가지고 그냥 맞추는 게 제일 좋은 방안이라고 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 양쪽 다 그냥 맞추는 게 낫다. 그런데 청와대와 정부는 조세 정의를 들어서 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 같은 것들을 없애야 된다 이렇게 얘기를 하고 있잖아요.

◇ 채상욱 : 종합부동산세를 내는데 거주하면 더 공제를 많이 해주고 거주 안 하면 더 공제를 안 해주고 할 그런 조세 원칙이 종부세에는 없다고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 그러니까 조세의 어떤 정의랑도 무관한 얘기다, 이거는?

◇ 채상욱 : 저는 오히려 조세 정의가 아니라 실거주 중심주의라고 하는 부동산 시장이 자가와 임차가 자연스럽게 굴러가는 시장이라는 생각이 아니고, 모든 사람이 실거주를 해야 된다고 하는 굉장히 좀 오소독스한 그런 내용입니다. 그래서 이거는 현행 시장과는 다소 괴리된 이상적인 시장에 대한 그런 거를 정책으로 편 거기 때문에 그냥 구분 없이 오히려 이제 통일되는 게 맞다고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 청와대나 여당 정부 쪽에서는 난색을 표하고 있다고 하고요, 여당 쪽에서는 이렇게 요구를 하고 있다고 하면은 보는 사람 입장에서는 '뭐 어쩌라는 거야' 이런 생각이 들잖아요.

◇ 채상욱 : 네, 애초에 발표됐을 때 이후에도 한 번 후퇴를 한 번 했고, 그리고 국회 단계에 가서는 다시 강화되는 방향으로 가버리면은 시장에서는 이제 충분한 둘 사이의 교류가 없었다거나 등등으로 생각할 수 있기 때문에 혼돈을 좀 줄 것 같고요. 그리고 애초에 저는 이제 지금 종부세 이거 사소하게 말씀하실 수 있지만, 저는 원래부터 종부세 폐지론자였었기 때문에 오히려 재산세율이 올라가서 전반적인 보유 과세가 올라가는 것이 조세 공평에 있지...

◆ 조태현 : 보유세로 다 통합하자?

◆ 조태현 : 네, 재산세로요. 어차피 종부세 계산할 때 재산세액 공제도 해주거든요. 그러니까 이중으로 계산되는 부분이 없지 않은데, 이렇게 종부세를 둠으로 인해서 모든 문제가 나오는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 사실 재산세로 통합하고 거래세를 낮추자 이런 얘기는 계속 나오는데, 왜 이렇게 안 되는 걸까요?

◇ 채상욱 : 그게 그냥 법률을 개혁하면 되는데 그 개정하는 부분에 대해서 부담을 많이 갖고 있는 것 같고, 그리고 현 정부는 어쨌든 서울 1극, 그중에서도 강남 1극이 문제라고 생각을 하고 있는데 세금을 전반적으로 올리면 모든 사람이 부담을 가질 것 같다는 생각에 모두에게 미움받을 용기는 없고 강남을 누를 용기는 있는 거거든요. 그래서 그런 부분이 이런 조세 제도 개혁을 정확하게 못 만든다고 생각하고요. 저는 그냥 미움받을 용기를 모두에게 내는 것이 오히려 더 합리적인 조세라고 생각하고, 모두가 다 미워하지는 않을 거라고 보고 있어서 재산세율이 공평하게 올라가는 것이 가장 좋은 조세라고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 이거는 어떻게 보면 정답이 어느 정도 정해져 있는 문제라 하냐 안 하냐의 문제인데, 지금까지 계속 못 하고 있기 때문에 문제가 반복되는 것 같습니다. 조금 전에 강남 1극 말씀해 주셨는데요. 최근에 이재명 대통령이 주요 지역의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다고 이야기를 해서 이게 또 논란이 됐어요. 실제로 상황 같은 것들 어떻게 보고 계십니까?

◇ 채상욱 : 일단은 주간 동향으로도 서초·강남·송파 같은 경우에는 주간 동향 마이너스가 나오고, 실거래 기준으로도 전 구윤철 부총리 말대로 40억 넘는 부동산에 규제가 되는 8·3 대책을 썼고, 8·3 이후에 70억짜리가 55억이 되고 50억이 42억이 되고 이런 방식으로 20% 넘는 가격 조정이 나오고 있기 때문에 정말 확연한 가격 하락이 있는 것은 사실입니다. 근데 지금 부동산 시장에는 또 한켠에 부동산 정치와 뗄래야 뗄 수 없는데, 최근 들어서는 오세훈 서울시장의 인기가 올라가면서 이제 오세훈 서울시장이 친부동산 성향을 가지고 있다는 거를 또 시장에서 인식을 하고 있거든요. 그래서 지금 시장에서는 하락세가 있긴 하지만 이게 아직 완전히 번져나가는 단계는 아니고, 다만 그럼에도 불구하고 강남이 꺾이고 있고 계속 마이너스가 나오고 있기 때문에 서울 전체는 주간 상승률 0.3에서 0.07까지 굉장히 안정화됐고 좀 기다리면은 그냥 0으로 붙을 것 같거든요. 그렇지만 시장에서 기대하는 건, 이제 좀 기다리는 신호는 내년에 이제 대법 판결이라든가 이런 게 어떻게 되냐에 따라가지고...

◆ 조태현 : 정치적인 이벤트.

◇ 채상욱 : 네, 그런 부분을 좀 기다리는 것 같고요. 그다음에 세제적으로는 아니면 수급적으로는 내년 말까지는 약세일 수밖에 없는 게, 27년 말까지 팔아야 되는 주택이 크게 보면 두 카테고리인데 하나는 상생 임대인 제도 등록된 거 싹 다 팔아야 되고요. 두 번째는 주택 임대사업자 제도 말소됐지만 세제 혜택 부여된 거, 내년 말이 세제 혜택 말소이기 때문에 또 싹 다 팔아야 되거든요. 이 오버행이 있는 상황에서 대출 약간 쪼이게 되면은 이제 매수가 붙기가 어렵다 보니까 아마 서울 같은 경우에는 저는 내년에 좀 약세로 갈 거로 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 자 그런데, 강남이 하락하기 시작한 게 8월 3일부터더라고요. 이거 13주 동안에 보니까 강남이 4%, 서초가 3.19%, 송파가 1%가 빠졌는데요. 상대적으로 저가 지역인 금천이 4%, 관악이 4.5%, 성북이 5.4%가 올랐습니다. 이런 데는 오히려 더 많이 올랐거든요. 이 상황이 괜찮은 건가요?

◇ 채상욱 : 서울 1분위 지역이라고 하는 주택 가격 6억 이하 지역들이나 2분위인 9억 이하 지역들은 24년에도 좀 올랐었고 작년에 안 올랐었고 올해 좀 오르고 있고, 이들 지역과 서초·강남이 다른 거는 서초·강남·송파 같은 경우에는 전세가가 세게 오르지 않아도 매매가가 아주 세게 오르는 경우가 빈번하게 발생하는데요. 2분위, 1분위 지역 같은 경우에는 임차료가 올라야지 오르거든요. 그래서 이들 지역은 임차료 상승과 함께 매매가 상승이 나타나고 있는 그런 국면이고, 공교롭게도 짝수 연도의 어떤 이벤트들이 많았습니다. 20년 8월에 주택임대차보호법 개정이 있었고, 22년 하반기 전세 사기가 있었고 이러다 보니까 2년 주기로 임차료가 유난히 강세를 띠는 시기가 있고 그게 올해인 거라고 생각을 하고 있고요. 그래서 내년에 홀수 연도가 되면서 조금 일부 안정화가 될 거라고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 최근에 '채부심' 유튜브 보니까 '이재명이 또 옳았다' 이렇게 썸네일을 다셨던데, 무슨 뜻이었습니까?

◇ 채상욱 : 그거는 이제 시장 안정이 되고 있다는 그런 메시지를 전달을 한 거고요. 8·3 대책 이후에도 시장에서 계속해서 강세장이 오고 있다는 그런 말씀들을 많이 하시지만, 결국은 수급 앞에 장사 없다는 걸 저희가 주식에서 잘 알고 있지 않습니까? 삼성전자, 하이닉스가 펀더멘탈 나빠서 주가 빠지는 게 아니라 수급으로 밀어버리니까 버틸 수가 없는 건데, 부동산을 정확히 그렇게 하려고 하고 있습니다. 그러니까 제가 생각할 때는 한국에서 가장 부동산 수급을 좌우할 수 있는 그런 한쪽 세력이 내년도 부동산 시장에 대해서 선전 포고했다고 생각을 하고, 그게 27년 말까지 매도 물량을 출회해서 밀어버리겠다는 거를 이미 예고를 다 한 상태고 그게 일부 지역에서는 작동이 되고 있는 상황이니까, 아마 시장 안정이 단기적으로는 될 거라는 그런 차원에서 옳았다고 얘기한 겁니다.

◆ 조태현 : 그럼 단기적으로 된다는 건 무슨 뜻이에요?

◇ 채상욱 : 내년 말까지요. 근데 이제 벌써 26년 11월이지만 27년 말도 1년 남았지 않습니까? 저는 우리나라에서 1년이 아주 길다고 생각을 하고 있습니다, 체감적으로. 그리고 지금 강남권 같은 경우에도 3개월째 하락을 하고 있는데 이게 좀 더 이어지게 되면 15개월 넘는 하락이 좀 있을 거로 생각을 하고 있어서, 그런 하락이 좀 길어지게 되면은 의사 판단 다르게 하실 분도 많고 그리고 매수를 대기할 사람도 많다고 생각을 하거든요. 그래서 내년에는 부동산 시장이 조금 올해보다 위축될 것 같고요. 내년에 유일한 변수는 저는 두 개밖에 없다고 생각하는데, 하나는 결국에는 아까 말씀드렸던 현 서울시장의 그 지속 가능성에 대해서 좀 어렵지만 그분이 하나라고 생각을 하고요. 다른 부분은 그냥 주식시장입니다. 주식의 유동성이 너무 들어가 있었는데 그게 물려 있는 상황이기 때문에 주식이 그냥 횡보하게 된다면 내년에 부동산 시장도 별거 없을 것 같고요. 주식이 상승하게 된다면 그건 또 스필오버가 생기니까 올해 상반기처럼요. 그래서 내년에 주식시장이 굉장히 부동산의 키라고 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 참 이거는 아이러니하네요. 그러면 강남 집값이 지금 하락하고 있는데요. 이런 것들이 다른 지역, 특히 아까 말씀하셨던 서울에 있는 비교적 저가 단지 이런 지역까지도 번져나갈 가능성이 있다고 보십니까?

◇ 채상욱 : 아니요. 강남 하락은 세제 때문에 나온 거기 때문에 이게 그 자체로 번지기가 어렵습니다. 다른 지역의 안정을 만들어 내기 위해서는 매도를 쏟아내야 되고, 그게 말씀드린 것처럼 상생 임대인과 주임사 매도 물량입니다. 그러니까 강남권 하락은 어쨌든 8·3이 작동했지 않습니까? 그런 방식으로 다른 지역도 현 정부가 좀 생각을 하는 것 같습니다. 매도 추세를 통해서 수급으로 매수보다 매도가 많다면 가격이 하락하지 않겠느냐라는 거를 의식을 하고 대책을 편다, 저는 그렇게 해석하고 있습니다.

◆ 조태현 : 아니, 제가 왜 여쭤봤냐면요. 저는 그냥 경험적으로 강남이 오르면 다른 지역이 따라 오르는 건 봤어도, 강남이 좀 조정을 받는다고 다른 지역이 하락하는 건 본 적이 없거든요.

◇ 채상욱 : 아니요. 지금 4분위 같은 경우에는, 그러니까 강남이 5분위 제일 비싼 지역이고 평균 30억이고, 4분위는 평균 20억 대인데 거기서는 이제 그 위에 천장이 막혀 있으니까 여기서 또 센 매수가 붙기 어려워 가지고 4분위 지역도 최근에는 상승률이 둔화되고 있는 게 잡히거든요. 그러니까 서울 전체 상승률이 주간 기준으로 일부 둔화되고 있는 것이 잡히고 있습니다. 그런데 강남, 그러니까 전 구윤철 전 부총리 말대로 초고가 40억 넘는 집이야 영향을 받지만 아닌 집은 영향을 받지 않는데 어떻게 조정받냐, 아까 말씀드린 것처럼 상생 임대인이든 주임사든 그거는 강남만 있는 것이 아닙니다. 그냥 서울 전역에 존재하기 때문에 그런 방식으로 작동할 것으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 내년이 굉장히 중요한 시기가 되겠네요.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)

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