“은마, 재건축 후 80억 간다”…재초환 4.6억의 ‘반전’

4.6억 부담금 이면에 깔린 계산
가구당 초과이익만 11억 추산

서울 강남구 대치동 대치은마 아파트 전경. [연합뉴스]

서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 후 집값이 80억원을 넘어설 것이란 전망이 나왔다. 현재 30억원대인 주택가액이 재건축 완료시에는 2.5배 이상으로 높아져 정상적인 주택가격 상승분을 크게 웃돌 것이란 한국부동산원의 계산에 따른 것이다.

10일 강남구청과 정비업계 등에 따르면 강남구는 최근 은마아파트 재건축 조합에 조합원 가구당 평균 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 약 4억6334만원에 달한다고 통보했다. 당초 조합 안팎에서는 부담금이 2억원대에 그칠 것으로 예상했으나, 이를 크게 웃도는 금액이 책정된 것이다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 이번 재초환 부담금은 강남구청이 한국부동산원에 의뢰해 받은 결과를 토대로 조합에 통보한 것이다.

이번 부담금은 조합원 1인당 평균 재건축 초과이익이 약 11억원에 달할 것이란 추정을 토대로 산출됐다. 현행 제도에서는 조합원 1인당 평균 초과이익이 2억8000만원을 넘으면 초과분의 50%에 5000만원을 더한 금액을 부담금으로 부과한다.

재초환 부담금이 높게 산출된 것은 재건축 후 은마아파트의 평균 주택가액이 80억원을 넘을 것으로 예측됐기 때문이다. 강남구가 통보한 산정 내역에 따르면, 2025년 기준 조합원 1인당 평균 주택가액은 약 32억3000만원이지만, 준공 예정 시점인 2035년에는 약 81억3000만원으로 높아질 것으로 추정됐다.

또 이번 재초환 부담금 산정에는 은마아파트의 주택가액이 정상적인 주택가격 상승분보다 훨씬 가파르게 오를 것이란 가정이 반영됐다. 산정 내역에 따르면 2035년까지 적용된 정상주택 가격상승률이 약 71%인 반면, 은마아파트의 조합원분 평균 주택가액 상승률은 약 151%에 달한다. 은마아파트 재건축이 완료되면 정상적인 가격 상승을 크게 웃도는 이익이 발생할 것으로 추정한 것이다.

다만 이 금액은 조합원분 전체 주택가액을 조합원 수로 나눈 것으로, 특정 면적의 예상 시세를 의미하지는 않는다. 업계는 조합원에게 배정되는 아파트의 평균 면적이 30평대 후반 수준인 점을 감안해 전용 84㎡의 예상 주택가액은 70억원대에 이를 것으로 분석하고 있다.

정비업계 한 관계자는 “전용 84㎡의 가격이 70억원을 넘어 평당 2억원을 상회할 것으로 설정한 것은 다소 낙관적인 전망이 섞인 것으로 본다”면서도 “다만 인근 청담 르엘 중대형 평형이 이 정도 가격대에 거래되고 있는 점을 고려하면 현실성이 아예 없다고 보기는 어렵다”고 말했다.

은마 사례는 강남권 다른 재건축 사업장의 재초환 부담금을 가늠하는 데도 참고 지표가 될 것으로 보인다. 현재 강남권 대표 재건축 단지로 꼽히는 송파구 잠실주공5단지도 재초환 부담금 예정액 산정 절차를 진행하고 있다. 현재 잠실5단지의 가구당 재초환 부담금은 2억원대인 것으로 알려져 있는데, 은마아파트와 시세가 비슷한 만큼 4억원대로 올라설 가능성이 있다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “재건축 후 은마아파트의 집값을 80억원 이상으로 예상한 것은 다소 과도한 추정이 있었던 것으로 보인다”며 “초기부터 미래 주택가액을 높게 설정해 재초환 부담금이 과소 산정되는 상황을 방지하려는 의도가 있었을 것으로 본다”고 말했다.

박순원 기자 ssun@dt.co.kr