국회 보고서도 ‘비거주 1주택 과세 강화’ 우려… “위장전입 늘고 전월세 가격 뛸 것”

예산정책처 ‘세법 개정안 분석’

정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율을 결정하기 위한 공청회를 오는 20일 개최한다. 9일 국토교통부에 따르면 ‘2027년 부동산 가격공시 추진을 위한 공청회’는 서울 서초구 한국부동산원 서울강남지사에서 열린다. 사진은 이날 서울 서초구의 한 부동산 중개업소/뉴스1

3기 신도시 등 공공주택 공급이 지연되며 서민들의 내 집 마련 시계가 늦춰지고 있는 가운데, 정부의 부동산 세제 개편안마저 주택 시장의 불안을 키울 수 있다는 국회예산정책처(예정처)의 경고가 나왔다. 비거주 1주택자의 세 부담을 늘리는 세법 개정안이 ‘거짓 전입’을 양산하거나, 반대로 임대 매물을 말려 전·월세 가격을 끌어올릴 것이란 지적이다. 예정처의 분석은 정부안 발표 이후 나온 공신력을 갖춘 기관의 첫 공식 평가다.

예정처는 최근 발간한 ‘2026년 세법 개정안 분석’ 보고서를 통해 실거주 여부에 따라 세금을 차등 부과하는 정부안의 부작용과 실효성 문제를 조목조목 짚었다. 정부 개정안에 따르면, 2028년 비거주 1주택자의 종합부동산세 부담은 현재의 1.2~2.2배로 뛴다. 공시가격이 올해 수준을 유지한다는 전제로 시뮬레이션한 결과여서, 공시가 상승 시 실제 세 부담은 이보다 더 커질 수 있다. 실거주 1주택자라도 시가 40억원 이상 고가 주택 보유자는 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율과 세율 상향 여파로 세금이 1.2~2.1배 늘어난다.

문제는 늘어난 세금을 피하려는 집주인들의 선택이 어느 쪽이든 시장 왜곡을 부른다는 점이다. 집주인이 세금을 줄이려 실제 살지도 않으면서 주소지만 옮기면 거짓 전입이 판치게 되고, 반대로 세입자를 내보내고 실제로 입주하면 시장의 전·월세 매물이 줄어 임차인 부담 증가로 이어진다는 것이다.

우선 예정처는 “주민등록상 주소가 해당 주택에 있다는 사실만으로는 실제 거주지를 확인하기 어렵다”며 개정안이 주소지만 이전하는 형식적 전입을 부추길 수 있다고 우려했다. 정부는 주민등록표 등본상 전입·전출 기간을 기본으로 하되 필요시 객관적 자료로 실거주를 확인하겠다는 입장이다. 예정처는 그러나 이것만으로는 정책 실효성을 담보하기 어렵다고 봤다. 과세 당국이 거짓 신고를 가려내 제재하려 해도, 확인 절차와 사후 관리 기준이 명확하지 않아 대규모 과세 분쟁이 불거질 가능성이 크다는 것이다.

집주인들이 세 부담을 덜기 위해 실제로 자기 집에 들어가 살면 불똥은 세입자에게 튄다. 예정처는 “비거주 보유자가 세 부담 완화를 위해 소유 주택으로 이주할 유인이 발생한다”며 “기존에 임대 목적으로 공급되던 물량이 감소해 임차 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다”고 분석했다. 세법 개정안 발표 직후부터 부동산 전문가들이 줄기차게 경고해 온 전·월세 시장 불안 가능성을 예정처도 똑같이 지목한 셈이다.

비거주를 실거주로 인정해 주는 ‘예외 조항’의 모호성도 도마에 올랐다. 정부는 고교·대학 취학, 전근, 요양, 학교폭력 전학 등으로 비거주할 경우 합산 3년 이내에서 거주 기간으로 인정하는 특례를 뒀다. 이에 대해 예정처는 “중학교 취학이나 자녀 양육 등 유사 사유도 인정할지 판단 기준을 명확히 해야 한다”고 지적했다. 기존 임대차 계약이나 세입자의 계약갱신요구권 행사 탓에 집주인이 제때 입주하지 못하는 경우에 대한 구제 기준도 필요하다고 덧붙였다.

이처럼 부작용 우려가 크자 여당 내에서도 반대 목소리가 나오며 국회 심의 과정에서 해당 조항이 삭제될 가능성도 제기된다. 더불어민주당은 지난 8일 고위 당정 협의회 직후 “1주택자 종부세 기본 공제 금액(14억원)에 대해 거주·비거주 구분을 나누지 않는 게 좋겠다고 정부에 강력히 주문했다”고 밝혔다. 다만 청와대는 “기존 방침에 변화가 없다”는 입장을 고수하고 있어 당청 간 진통이 예상된다.