[단독] 은마도 1인당 4.6억 재초환 부담금 통지…재건축 단지 초비상

반포현대도 9일 통지, 재초환 부과 현실화
분담금에 재초환 겹쳐 조합원 부담 가중
서울 주택 공급 핵심인 재건축 사업 변수

대치동 은마아파트

서울 강남 대치동 은마아파트에 조합원 1인당 약 4억6000만원의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액이 통지됐다. 서초구 반포현대에 대한 재건축부담금 부과 절차가 시작된 데 이어 은마에도 수억원대 부담금이 예고되면서 재건축 시장에 비상이 걸렸다. 공사비 상승으로 조합원 분담금이 늘어나는 상황에서 재초환 부담까지 겹치면서 재건축 사업 추진에 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

6일 강남구청 등에 따르면 은마아파트 재건축조합은 최근 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재건축부담금 예정액을 통지받았다. 단지 전체 재건축부담금은 약 2조44억원에 달한다. 조합은 이날 조합원들에게 관련 내용을 공지했다. 은마는 지난 7월 사업시행계획인가를 받으면서 재초환 부담금 예정액 산정 대상에 포함됐다. 현재 4424가구를 최고 49층, 5850가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 앞으로 관리처분계획인가와 이주, 철거 등의 절차가 남아 있다.

이번에 통지된 금액은 실제 조합원들이 납부해야 할 확정 부담금이 아니다. 재초환은 사업시행계획인가 이후 조합이 부담금 예정액 산정에 필요한 자료를 관할 구청에 제출하면 구청이 이를 토대로 예상 부담금을 산정해 통지하는 절차를 거친다. 조합은 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 관련 자료를 제출하고, 구청은 자료를 받은 날부터 30일 이내에 예정액을 통지한다.

실제 부담금은 재건축이 끝난 뒤 확정된다. 준공 이후 조합이 관련 자료를 제출하면 구청이 정상적인 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 검증해 재건축 초과이익을 산정한다. 이를 토대로 원칙적으로 준공 후 5개월 이내에 부담금을 부과하고, 조합은 부과일부터 6개월 이내에 납부한다. 따라서 은마에 통지된 4억9000만원은 향후 집값 변동과 사업비 등에 따라 달라질 수 있다.

분담금도 부담인데…재초환까지 겹쳐

문제는 조합원들이 공사비와 분담금 상승에 이어 재초환 부담까지 떠안게 됐다는 점이다. 재건축 사업은 공사비 상승으로 조합원들의 추가 분담금이 늘어나면서 곳곳에서 갈등을 겪고 있다. 여기에 재초환 부담금까지 수억원대로 산정되면 조합원들의 부담이 한층 커질 수밖에 없다. 특히 은마처럼 아직 착공하지 않은 대규모 재건축 단지는 조합원 부담 증가가 사업 추진의 변수가 될 수 있다.

재초환 부과는 이미 준공을 마친 재건축 단지에서도 현실화하고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 조합에 재건축부담금 사전통지를 할 예정이다. 반포현대는 2021년 준공된 단지로 강남권에서 재초환 부담금이 실제 부과되는 첫 사례가 될 것으로 보인다. 다만 사전통지는 최종 납부고지에 앞서 조합의 의견을 듣는 절차로 실제 부과액은 조합의 의견 제출과 추가 검토 등을 거쳐 결정된다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익의 일부를 환수하는 제도다. 2006년 도입됐지만 부동산시장 침체 등을 이유로 시행이 유예됐고, 이후에도 폐지 논의가 이어지면서 실제 부과는 제한적으로 이뤄졌다. 윤석열 정부에서도 폐지가 추진됐으나 법 개정으로 이어지지 못했다.

정부가 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제를 완화하고 있는 만큼 재초환 제도도 손질해야 한다는 지적이 나온다. 재건축으로 오른 주택의 가치는 실제 매각하기 전까지 실현되지 않은 이익인데도 부담금을 부과하는 데다 주택을 매각할 때 양도소득세까지 내야 한다는 점에서 이중과세 논란이 제기된다. 조합원들이 기부채납과 각종 기반시설 설치비용도 부담하고 있다는 점 역시 제도 개선이 필요한 이유로 꼽힌다. 정비업계에서는 주택 공급 확대라는 정책 목표에 맞춰 재초환의 폐지 또는 부담 완화를 검토해야 한다고 요구하고 있다.